با بررسی وظایف و اختیارات مدیر ساختمان همراهتان هستیم.
از جمله مشکلاتی که با گسترش زندگی آپارتمانی ساکنین ساختمان‌ها با آن مواجه هستند اداره امور مربوط به ساختمان می‌باشد.
برای اداره امور ساختمان غالبا اعضا ساختمان یک نفر از اعضا را به عنوان مدیر ساختمان انتخاب می‌نماید.
هر ساختمانی که برای سکونت یا انجام امور مربوط به کسب وکار و تجارت ساخته می‌شود، در صورتی که هر واحد دارای مالک خاص باشد باید برای انجام برخی امور از جمله فعالیت‌های پیش‌بینی شده در قانون تملک آپارتمانها، نماینده‌ای را انتخاب نمایند.
این نماینده که در قانون تملک آپارتمانها به عنوان مدیر ساختمان شناخته می‌شود، دارای یکسری وظایف و تکالیف می‌باشد که این وظایف در قانونی تحت عنوان قانون تملک آپارتمانها پیش بینی شده است.
گروه حقوقی وکلای ، موسسه حقوقی مهرپارسیان، به بررسی وظایف و اختیارات مدیر ساختمان براساس قانون تملک آپارتمانها پرداخته است.
سوالات مهم وظایف و اختیارات مدیر ساختمان
- آیا انتخاب مدیر ساختمان ضروری است؟
- انواع مجامع پیش‌بینی شده در قانون تملک آپارتمانها کدامند؟
- وظایف مجامع عمومی در ساختمان‌ها چیست؟
- چند نفر می‌توانند مدیریت ساختمان را به عهده بگیرند؟
- وظایف مدیر ساختمان چیست؟
- اقدامات قضائی مدیر ساختمان چه مواردی هستند؟
- آیا مدیرساختمان موظف به بیمه کردن ساختمان می‌باشد؟
- بهترین وکیل در حوزه اختیارات و وظایف مدیرساختمان چه وکیلی است؟
آیا انتخاب مدیر ساختمان ضروری است؟
با توجه به مواد7و8 قانون تملک آپارتمانها و اصلاحیه‌ها و آیین‌نامه‌هایی که در خصوص این قانون و همچنین عرف جا افتاده در جامعه و نظم بخشیدن به امور ساختمان، آپارتمان‌هایی که تعداد مالکین آن بیش از سه نفر باشد، باید مالکین ساختمان طی جلسه‌ای شخصی را به عنوان مدیریت ساختمان انتخاب نمایند.
در همین خصوص اصلاحیه قانون تملک آپارتمانها، در مواد7و8 چنین بیان می‌دارد:
ماده 7 قانون تملک آپارتمانها:
هر گاه يك آپارتمان يا يك محل كسب داراي مالكين متعدد باشد مالكين يا قائم مقام قانوني آنها مكلفند يك نفر نماينده از طرف خود براي اجراي مقررات اين قانون و پرداخت حصه(سهم) مخارج مشترك تعيين و معرفي نمايند.
در صورتيكه اشخاص مزبور(مالکین) به تكليف فوق(انتخاب نماینده) عمل نكنند رأي اكثريت بقيه مالكين نسبت به تمام(اعضا ساختمان) معتبر خواهد بود مگر اينكه عده حاضر كمتر از ثلث مالكين باشد كه در اينصورت براي يك دفعه تجديد دعوت خواهد شد.
ماده8 قانون تملک آپارتمانها:
در هر ساختمان مشمول مقررات اين قانون در صورتيكه عده(تعداد) مالكين بيش از سه نفر باشد مجمع عمومي مالكين مكلفند(باید) مدير يا مديراني از بين خود يا از خارج انتخاب نمايند.
طرز انتخاب مدير از طرف مالكين و وظايف و تعهدات مدير و امور مربوط به مدت مديريت و ساير موضوعات مربوطه در آئيننامه اين قانون(تملک آپارتمانها) تعيين خواهد شد.
بنابر آنچه گفته شد در هر ساختمانی که بیش از سه مالک وجود داشته باشد باید فردی به عنوان مدیر ساختمان انتخاب شود.
انواع مجامع پیش‌بینی شده در قانون تملک آپارتمانها کدامند؟
در آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، از مجامع عمومی و مجمع فوق‌العاده نام برده است. که از جمله وظایف این مجامع انتخاب مدیر ساختمان است.
ماده 6 ـ تشكيل مجمع عمومي مالكين اعم از مجمع عمومي عادي يا فوق العاده بموجب موافقتنامه بين مالكين خواهد بود، در صورت عدم توافق وزارت آباداني و مسكن ترتيب آن را خواهد داد.
ماده 7 ـ در اولين جلسه مجمع عمومي ابتدا رئيس مجمع عمومي تعيين خواهد شد و سپس در همان جلسه مدير يا مديراني از بين مالكين و يا اشخاصي خارج انتخاب ميشود. مجمع عمومي مالكين بايد لااقل هر سال يك بار تشكيل شود.
وظایف مجامع عمومی در ساختمان‌ها چیست؟
مجمع عمومی، نهادی است که در آئین‌نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها مصوب سال74 پیش‌بینی شده و تعیین وظایف شده است.
براساس ماده 11 برخی از وظایف وظایف و اختیارات این مجمع عبارتند از:
الف ـ تعيين رئيس مجمع عمومي
ب ـ انتخاب مدير يا مديران و رسيدگي اعمال آن ها
پ ـ اتخاذ تصميم نسبت باداره امور ساختمان
ت ـ تصويب گزارش مربوط به درآمد و هزينه هاي سالانه
ث ـ اتخاذ تصميم در ايجاد اندوخته براي امور مربوط به حفظ و نگاهداري و تعمير بنا.
ج ـ تفويض اختيار به مدير يا مديران بمنظور انعقاد قراردادهاي لازم براي اداره ساختمان.
انتخاب مدیر ساختمان چگونه است؟
در اولين جلسه مجمع عمومي ابتدا رئيس مجمع عمومي تعيين خواهد شد و سپس در همان جلسه مدير يا مديراني از بين مالكين و يا اشخاصي خارج انتخاب ميشود.
مجمع عمومي مالكين بايد لااقل هر سال يك بار تشكيل شود.
چند نفر می‌توانند مدیریت ساختمان را به عهده بگیرند؟
تعداد مديران فرد بوده و مدت مأموريت آنها يك سال است، ولي مجمع عمومي مي‌تواند اين مدت را تغيير دهد. ماده 16 ـ در صورت استعفاء، فوت عزل يا حجر مدير يا مديران قبل از انقضاء مدت مجمع عمومي فوق العاده بمنظور انتخاب جانشين تشكيل خواهد شد.
وظایف مدیر ساختمان چیست؟
موجب قانون تملک آپارتمانها و اصلاحیه‌ها و آیین‌نامه‌های الحاقی پس از آن یکسری وظایف برای شخصی که مدیریت ساختمان را به عهده دارند تعیین شده است که ذیلا شرح خواهیم داد:
تعیین سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان در مواردی که مالکین ترتیبی برای پرداخت هزینه های مشترک پیش بینی نکرده باشند.
سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازو‌ئیل، اسفالت پشت بام و….
سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تاسیسات، باغبان، تزئینات قسمتهای مشترک و غیره بطور مساو‌ی بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم می گردد.
ماده ۲۱ ـ مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آنرا قبل یا بعد از پرداخت هزینه بوسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.
ماده ۲۲ ـ در کلیه ساختمان های مشمول قانون تملک آپارتمان ها که پیش از (ده) ۱۰ آپارتمان داشته باشد مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگاهداری و همچنین تنظیف قسمت های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا دربانی استخدام نمایند.
همچنین در مواردی که همسایه‌ای به دلیل ایجاد سروصدا و دلایل دیگر موجب بر هم زدن نظم ساختمان شود می‌توان ابتدا به مدیر ساختمان مراجعه نمود.
اگر تذکر کتبی و شفاهی مدیر ساختمان موثر نباشد، ایشان می‌توانند به نمایندگی از اعضا ساختمان پیگیری قضائی نمایند.
اقدامات قضائی مدیر ساختمان چه مواردی هستند؟
ماده 10 مكرر قانون تملک آپارتمانها بیان می‌دارد که در صورت امتناع مالك يا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزينه‌هاي مشترك از طرف مدير يا هيئت مديران وسيله اظهارنامه با ذكر مبلغ بدهي و صورت ريز آن مطالبه ميشود.
در صورتی که مالك يا استفاده كننده ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهي خود را نپردازد مدير يا هيئت مديران ميتوانند به تشخيص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترك از قبيل شوفاژ ـ تهويه مطبوع ـ آب گرم ـ برق ـ گاز و غيره باو خودداري كنند.
چنانچه مالك و يا استفاده كننده همچنان اقدام به تصفيه حساب ننمايد اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضاي مدير يا هيئت مديران براي وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائيه صادر خواهد كرد.
عمليات اجرائي وفق مقررات اجراي اسناد رسمي صورت خواهد گرفت و در هر حال مدير يا هيئت مديران موظف مي‌باشند كه به محض وصول وجوه مورد مطالبه يا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراري مجدد خدمات مشترك فوراً اقدام نمايند.
تبصره 1 ـ در صورتي كه عدم ارائه خدمات مشترك ممكن يا مؤثر نباشد، مدير يا مديران مجموعه مي توانند به مراجع قضايي شكايت كنند.
دادگاهها موظفند اين گونه شكايات را خارج از نوبت رسيدگي و واحد بدهكار را از دريافت خدمات دولتي كه به مجموعه ارائه مي شود محروم كنند و تا دو برابر مبلغ بدهي به نفع مجموعه جريمه نمايند.
استفاده مجدد از خدمات موكول به پرداخت هزينه هاي معوق واحد مربوط بنا به گواهي مدير يا مديران و يا به حكم دادگاه و نيز هزينه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.
آیا مدیر ساختمان موظف به بیمه کردن ساختمان می‌باشد؟
در قانون تملک آپارتمانها علاوه بر اینکه بیمه کردن ساختمان توسط مدیر ساختمان را وظیفه مدیرساختمان می‌داند، در صورت بیمه نکردن برای مدیر ضمانت اجرا هم تعیین کرده است.
ماده 14 ـ مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به عنوان يك واحد در مقابل آتش سوزي بيمه نمايند. سهم هر يك از مالكان به تناسب سطح زيربناي اختصاصي آنها وسيله مدير يا مديران تعيين و از شركاء اخذ و به بيمه گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزي مدير يا مديران مسئول جبران خسارات وارده مي‌باشند.
بهترین وکیل در حوزه اختیارات و وظایف مدیرساختمان چه وکیلی است؟
بهترین وکیل در حوزه اختیارات و وظایف مدیرساختمان وکیلی است، که با بهره‌مندی از دانش حقوقی و تسلط به قوانین عام و خاص حقوقی پرونده‌های زیادی را در این خصوص پذیرفته و به نتیجه مطلوب رسانده باشد.
به همین منظور موسسه حقوقی مهرپارسیان با مدیریت، وکیل پایه یک دادگستری، دکترمحمدرضا مهری، جهت ارائه هرگونه مشاوره و طرح هرگونه دعوی و پذیرش پرونده در زمینه وظایف و اختیارات مدیر ساختمان به شما مخاطبان گرامی معرفی می‌گردد.
مشاوره حقوقی وظایف و اختیارات مدیر ساختمان
نشانی دفتر وکالت وکیل آنلاین در تهران
میدان ونک- ابتدای بزرگراه حقانی- خیابان گاندی جنوبی- خیابان چهاردهم- پلاک 14- طبقه 4- واحد 9و10
تلفن‌های تماس ثابت با دفتر وکیل آنلاین در تهران
021-88795408
021-88799562
021-88796143
تماس با دفتر وکیل آنلاین خارج از ساعات اداری و تعطیلات
ارسال پیام از طریق خط تلفن همراه به موبایل وکیل پایه یک
09120067661
09120067662
09120067663
ارسال پیام از طریق شماره واتس آپ و تلگرام وکیل پایه یک جرایم اقتصادی
09120067664
09120067665
09120067669
پس از ارسال پیام شکیبا باشید تا جهت وقت مشاوره حضوری یا آنلاین هماهنگی صورت گیرد.
حداکثر ظرف 12 ساعت وقت مشاوره تنظیم و به شما اعلام خواهد شد.
دفتر وکالت وکیل آنلاین در تهران
خدمات دفتر وکالت و امور حقوقی بین المللی وکیل محمد رضا مهری
دفتر وکالت مجازی وکیل آنلاین در ایران خدمات زیر را ارائه خواهد نمود.
مشاوره حقوقی آنلاین با وکلای پایه یک دادگستری در موضوعات تخصصی در همه ساعات شبانه روز.
مشاوره حقوقی حضوری با وکیل تخصصی جرایئم اقتصادی
قبول وکالت دادگستری بدون حضور موکل در دفتر وکیل.
خدمات وکالت ایرانیان خارج از کشور در ایران.
خدمات وکالت ایرانیان در سایر کشورها توسط وکیل رسمی.
معرفی بهترین وکیل مهاجرت بین المللی در تهران.
بهترین وکیل کیفری تهران
بهترین وکیل ملکی تهران
بهترین وکیل دعاوی پولی و بانکی تهران
بهترین وکیل خانواده تهران
بهترین وکیل دادگاه تجدید نظر
بهترین وکیل اعاده دادرسی و دیوان عالی کشور
بهترین وکیل فرجام خواهی
با سلام
مجتمع ۶۰ واحدی است که تعدادی انباری ندارند مدیر امده درب اکاردئونی گداشته و هزینه را از کسانی که انباری دارن گرفته و گفتیم به تعداد کلید بده میگه نه کسی کار داشت بیاد کلید بدم
ایا این کار مدیر درست است میتواند کلید به تعداد ندهد
با سپاس
با سلام
مجتمع ۶۰ واحدی است که تعدادی انباری ندارند مدیر یک درب اکاردئونی گداشته و هزینه را از صاحبان انباری گرفته الان کلید نمیدهد میگه کسی کار داشت بیاد کلید بدم
ایا میتواند کلید نده
با سپاس
سلام خیر امکان ممانعت از حق انتفاع توسط مدیر ساختمون وجود نداره
سلام وقت بخیر اگر مالکی بدون تسویه حساب قبوض و هزینه هایی که بهش مربوط میشه ، ملکش رو بفروشه و مالک جدید هزینه ها رو به عهده نگیره ،الان مدیر چکاری می‌تونه انجام بده برای گرفتن هزینه ها ،ممنون میشم پاسخ بدید
سلام وقت به خیر
مطلب مرتبط رو در همین مقاله مطالعه بفرمائید راهکار ارائه شده است.