با معرفی دفتر وکالت تخصصی دعاوی و حقوق بانکی در تهران همراه شما هستیم.
دعاوی و حقوق بانکی
یکی از موضوعاتی که در خصوص دعاوی بانکی بسیار اهمیت دارد این است که ملکی را در رهن بانک برای وام گرفتن قرار می‌دهیم از املاک فرد رهن‌گذار باشد یا می‌تواند از املاک سایر افراد باشد.
آیا می‌توان زمین خریداری شده از زمین شهری را به عنوان وثیقه در رهن بانک قرار داد؟
بانکها در زمان انعقاد و تنظیم قراردادهای اعطای تسهیلات و در جهت اطمینان بازپرداخت مطالبات خود و حسن ایفای تعهدات مشتری تضمیینات و وثایقی را از وی اخذ می‌نمایند.
هیچ تفاوتی ندارد که قرارداد اعطای تسهیلات در قالب مضاربه یا مشارکت مدنی یا جعاله باشد.
مهم آن است که بانک به عنوان متعهدله (فردی که تعهد به نفع او شده) مطالبات ناشی از قراردادهای مذکور، در مقام مطالبه و گرفتن حقوق خود وثایق و تضامینی را ملحوظ نظر قرار دهد که بلامعارض، قابل انتقال فوری و خرید و فروش، قابل اقباض بدون هرگونه موانع و قابلیت تملیک و تملک در قالب اسناد اعتباری باشد.
در این راستا تضمینات ممکن است ضمانت‌نامه‌های بانکی و سپرده‌ها باشد؛ یا اموال غیرمنقول و یا اسناد و بروات تجاری.
در این نوشتار محوریت بحث در خصوص رهن و وثیقه‌گذاری املاک است.
ممکن است اسناد مربوط به ملک در رهن بانک، ناظر بر عرصه و اراضی باشد که استیجاری است.
به عنوان مثال اراضی موقوفه و یا اراضی که از طریق وزارت جهاد کشاورزی به اشخاص واگذار گردیده است.
در این موارد به شرط آنکه برای بناهای وقفی و اعیانی و مستحدثات در اراضی کشاورزی سند مالکیت صادر شده باشد و در مندرجات سند اجاره عرصه شرط عدم نقل و انتقال و ممنوعیت ترهین وجود نداشته باشد در تبصره ۳ماده ۲۹ آیین‌نامه اجرایی قانون زمین شهری، رهن اراضی مشمول قانون مذکور که به موجب قرارداد به اشخاص واگذار شده باشد به عنوان تسهیلات اعطایی مسکن بلامانع است.
اگر برای زمین مذکور، صورت مجلس تفکیکی صادر نشده باشد نماینده دستگاه واگذارنده (نماینده زمین شهری) باید اسناد تنظیمی را صرفا ازجهت تجویز رهن، امضا نماید.
در صورت صدور صورتمجلس تفکیکی، موافقت کتبی سازمان زمین شهری برای تنظیم و ترهین ملک کفایت می‌کند.
حال ممکن است که در موارد فوق مشتری (راهن) بدون گرفتن اجازه و علیرغم شرط ممنوعیت و سلب حق رهن، مبادرت به رهن گذاشتن مورد رهن نماید و از طرفی ممکن است اداره اوقاف به عنوان مالک عرصه و یا وزارت جهاد کشاورزی به عنوان موجر و مالک عرصه، یا سازمان زمین شهری به عنوان شخص حقوقی و مقام واگذارنده زمین به اشخاص با اقدامات مستاجر در اراضی مشمول قرارداد اجاره عرصه که بنا آن متعلق به مستاجر باشد و سند مالکیت بنا هم برای مستاجر وجود دارد با ترهین بدون اجازه موافقت ننمایند.
با ادعاها و اعتراضاتی از سوی موجرین و یا سازمان زمین شهری مواجه گردد و اختلاف و ترافع بین راهن، مرتهن و مالکین عرصه و مقام واگذار کننده اراضی شهری موضوع تبصره ماده ۲۹ آیین نامه صدرالذکر محقق شود و ذینفعان دعوی در مقام دادخواهی برآیند.
دفتر وکالت تخصصی دعاوی و حقوق بانکی
ضمانت اجرای رهن ملک خریداری شده از دولت چیست؟
نحوه طرح دعوا در این گونه موارد چگونه است؟
در بسیاری از موارد مشاهده می‌گردد که در قراردادهای انتقال، خواه در قالب بیع‌نامه باشد یا صلح‌نامه طرفین قرارداد ضمن تنظیم قرارداد، توافق و تراضی می‌نمایند که منتقل‌الیه (فردی که مال به او منتقل شده است) حق انتقال و یا واگذاری و یا حتی رهن گذاری مورد معامله به مدت سه سال را ندارد.
پر واضح است که شرط مذکور به عنوان شرط فعل منفی حقوقی یا شرط ترک فعل حقوقی تلقی می‌شود.
حال ممکن است که مشروط علیه (فردی که شرط به ضرر او شده است) بعد از عقد، شرط مذکور را نادیده گرفته و مرتکب تخلف شود و جهت رفع مشکل مالی و اقتصادی و ضرورت به بانکی مراجعه و درخواست تسهیلات نماید.
ملک را در ازا اخذ تسهیلات در رهن بانک قرار دهد.
حال این پرسش به ذهن متبادر می‌گردد که ضمانت اجرای تخلف از شرط فعل منفی (عدم ارتهان) چیست؟
در پاسخ به این سوال وکیل متخصص بانکی به توضیح موارد ذیل پرداختند:
الف) برخی از حقوقدانان معتقدند که عمل حقوقی مشروط علیه باطل است؛ چرا که اساسا مشروط علیه با قبول شرط حق تصرفات حقوقی و حق تمتع را ندارد.
معنای تعهد به ترک فعل حقوقی، نتیجه آن یعنی بی اثر شدن فعل حقوقی است و الا مقصود مشروط له (فردی که شرط به نفع او شده است) آن نیست که صرفا صورت تعهد ایجاد شود و مشروط علیه به محض تخلف، از اجرای اصل تعهد شانه خالی کند.
ب) برخی نظریه عدم نفوذ را انتخاب تصریح کرده‌اند.
تنفیذ معامله یا رهن را منوط به نظر و اجازه مشروطله دانسته‌اند.
ج) برخی عقیده به صحت عمل حقوقی مشروط علیه داشته و در توجیه نظر خود می‌گویند:
اگر چه مشروط علیه به تعهد خود عمل نکرده متخلف محسوب می‌شود و حکم تکلیفی را نقض کرده است اما تخلف وی ملازمه با بطلان و بی اعتباری معامله نخواهد بود و در واقع دارای اهلیت تمتع بوده و با استناد به اصل صحت می‌توان احتمال فساد معامله را رفع نمود.
با تامل و نگرش منطقی و حقوقی باید توجه نمود که اجرا و اعمال حق مشروطله با حقوق شخص ثالث «بانک مرتهن» در تنافی آشکار قرار دارد و ممکن است با اقدامات حقوقی بانک با توجه به وجود مالکیت مشروط علیه و سند مالکیت رسمی مبادرت به اعطای تسهیلات و به رهن گرفتن ملک متعلق به راهن (رهن‌گذار) گردید، خسارات جبران ناپذیر به حقوق بانک وارد گردد.
ماده ۴۵۴ قانون مدنی در خصوص شرط فعل منفی حقوقی صراحتا مقرر می‌دارد:
هرگاه مشتری مبیع (مورد معامله) را اجاره داده باشد و بیع فسخ شود، اجاره باطل نمی‌شود.
مگر این که عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت برمشتری صریحا یا ضمنا شرط شده که در این صورت اجاره باطل است.
حکم ماده مذکور ناظر بر تصرفات ناقله اعم از اجاره، صلح، بیع، به طور واضح معلوم است که البته منظور قید باطل در ماده مرقوم عدم نفوذ است که با تنفیذ بعدی مشروط له نافذ و واجد آثار حقوقی خواهد بود.
در ماده ۴۵۵ قانون مدنی مقرر گردیده است:
« اگر پس از عقد بیع، مشتری تمام یا قسمتی از مبیع (مورد معامله) را، متعلق حق غیر قرار دهد مثل این که نزد کسی رهن گذارد، فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد مگر این که شرط خلاف شده باشد» اگرچه ضمانت اجرای تخلف مشروط علیه از شرط عدم ارتهان، عدم نفوذ حقوقی می‌تواند باشد.
دفتر وکالت تخصصی دعاوی و حقوق بانکی
مرحوم دکتر امامی در کتاب حقوق مدنی جلد اول صفحه ۵۴۸ تصریح نموده است :
“اگر مورد معامله متعلق حق غیر، مانند وثیقه قرار گرفته باشد، مشتری باید ملک را فک (آزاد) کند.”
ولی به نظر می‌رسد این دیدگاه صرفا منافع اقتصادی مالک عین را مورد توجه قرار داده و به وضعیت تصرفات و حقوق ثالث«مرتهن» توجهی نگردیده است.
ولی باید اذعان نمود که شخص ثالث ناآگاه و جاهل از شروط منعقده بین فروشنده و خریدار مستحق حمایت باشد و از طرفی بانک مرتهن با اعتماد به ظاهر سند رسمی و مندرجات دفتر املاک اداره‌ی ثبت و با تحقیق و بررسی سند مالکیت و رعایت قواعد و مقررات آمره موضوع مواد ۲۲،۴۶،۴۷،۴۸، ۷۲ قانون ثبت حاضر به قبول انعقاد عقد رهن گردید که با حسن نیت رفتار نموده است اگرچه صاحب حق یعنی مشروط له دارای حقی ناشی از تخلف مشروط علیه است.
در این یادداشت به یکی از موارد مربوط به رابطه حقوقی بین بانک و مشتری در خصوص رهن و قرارداد وکالت اشاره می‌کنیم که آیا بانکها می‌توانند در کنار عقد رهن در راستای باز پرداخت تسهیلات اعطایی به مشتری مبادرت به اخذ وکالتنامه رسمی بلاعزل از راهن نمایند؟
آیا بانکها حق دارند که در سررسید مقرر و زمان تعیین شده به راهن و عدم پرداخت اقساط و بدهی به جای مراجعه به دوایر اجرای ثبت و تقاضای اجرای سند رهنی، طبق وکالتنامه،در مقام وصول مطالبات و اقدام به انتقال سند به نام خود نمایند؟
اگر انتفال از طریق وکالتنامه صورت گیرد آیا این انتقال، واجد اثر حقوقی و معتبر خواهد بود؟
در پاسخ به مراتب یاد شده توجه به مطالب ذیل خالی از فایده نخواهدبود؛
الف) مطابق بند ۷-۷ ماده واحده قانون بودجه سال ۱۳۹۱ کل کشور تصریح شده است:
«دریافت وکالت بلاعزل از تسهیلات گیرندگان بابت وثیقه‌های در رهن بانکها و موسسات مالی واعتباری دولتی و خصوصی ممنوع می‌باشد و وثیقه گیرندگان موظفند در قالب قراردادهای منعقده نسبت به اجرا گذاشتن وثیقه ها عمل نمایند»
اگرچه این ممنوعیت در قانون بودجه مقرر گردید ولی هرگونه اقدام و استناد به وکالتنامه جهت وصول مطالبات بانک از نظر قانونی و حقوقی بلا اثر و بی اعتبار است.
ب) در سال ۱۳۹۴ قانون رفع موانع تولید تصویب گردید.
در بند <ب> ماده ۱۹ قانون مذکور مقرر گردیده است که:
دریافت وکالت بلاعزل از تسهیلات گیرندگان و وثیقه گذاران بابت وثایق در رهن بانکها و ممنوع وثیقه گیرندگان موظفند در قالب قراردادهای منعقده یا سایر طرق قانونی نسبت به اجرا گذاشتن وثیقه‌ها عمل کنند.
به نظر می‌رسد که هدف از وضع و تصویب ماده ۳۴ قانون ثبت و اصلاح ان جلوگیری از سوءاستفاده مرتهن در جهت تحصیل و کسب مبالغ بیش از طلب می‌باشد.
قانونگذار خواسته است که با اصلاح ماده ۳۴ قانون ثبت، انتقال، روش و عملیات اجرایی ثبتی و مزایده را با رعایت مقررات مذکور نظارت و کنترل نماید و هرگونه انعقاد وکالتنامه با فلسفه مقررات و قوانین کشور مغایر خواهد بود.
اغلب محاکم هم در رویه‌های متخذه گرایش به اتخاذ تصمیم مبنی بر اعلام بطلان و بی اعتباری قرارداد وکالت و سند رسمی وکالتنامه دارند و در مبنای نظریه خویش اعلام میدارند که اینگونه قراردادها مغایر و مخالف مقررات امری و نظم عمومی است و قابل اعتنا و ترتیب اثر نخواهد بود.
چرا که قانون ثبت ترتیبات منظم وخاصی را در خصوص رهن ملک را مدون نموده که تخلف ناپذیر و با تنظیم قراردادهای خصوصی نمی‌توان از اجرای آن جلوگیری نمود.
آیا می‌توان ملک خریداری شده از تعاونی را که هنوز سند ندارد در رهن بانک قرارداد؟
به موجب آیین‌نامه اجرایی قانون زمین شهری چنانچه ملک به موجب قرارداد به اشخاص واگذار شده باشد به عنوان تسهیلات اعطایی مسکن بلامانع است.
برای در رهن بانک قراردادن ملک خریداری شده از تعاونی چگونه اقدام نماییم؟
اگر برای زمین مذکور، صورت مجلس تفکیکی صادر نشده باشد نماینده دستگاه واگذارنده (نماینده زمین شهری) باید اسناد تنظیمی را صرفا جهت تجویز (اجازه) رهن، امضا نماید.
دفتر وکالت تخصصی دعاوی و حقوق بانکی
دفتر وکالت وکیل آنلاین در تهران
دفتر وکالت و امور حقوقی بین المللی وکیل محمد رضا مهری بنا به مقتضیات روز جامعه تصمیم به اجرایی کردن سریعتر پروژه استارت آپ وکیل در ایران نموده است.
با توجه به ضرورت کم کردن حجم مراجعین به اماکن عمومی.
کم کردن رفت و آمدهای غیر ضروری شهروندان در سطح شهر.
کمک به متمرکز شدن امور اداری، حقوقی و مالیاتی شهروندان در سراسر ایران.
سایت جدید دفتر حقوقی محمد رضا مهری با عنوان وکیل آنلاین آغاز به کار نموده است.
دفتر وکالت مجازی وکیل آنلاین در ایران خدمات زیر را ارائه خواهد نمود.
ارائه منظم اطلاعات و مشاوره حقوقی رایگان صرفا از طریق درج مقالات علمی حقوقی.
امکان مشاوره حقوقی آنلاین با وکلای پایه یک دادگستری در موضوعات تخصصی در همه ساعات شبانه روز.
مشاوره حقوقی حضوری با وکیل تخصصی پس از تعیین وقت قبلی.
عضویت شهروندان در بزرگترین جامعه حقوقی آنلاین کشور و برخورداری از تخفیف مشاوره و حق الوکاله.
امکان عضویت وکلای دادگستری و کارشناسان رسمی جهت معرفی به جامعه پس از تایید هیات مدیره.
قبول وکالت دادگستری بدون حضور موکل در دفتر وکیل.
خدمات وکالت ایرانیان خارج از کشور در ایران.
خدمات وکالت ایرانیان در سایر کشورها توسط وکیل رسمی.
در صورت نیاز به خدمات مشاوره حقوقی، تهیه و تنظیم لوایح و دادخواست و شکواییه های حقوقی، تنظیم قرارداد های حقوقی، مالیاتی و اداری با دفتر حقوقی محمد رضا مهری تماس بگیرید.
نشانی دفتر وکالت وکیل آنلاین ملکی در تهران
میدان ونک- ابتدای بزرگراه حقانی- خیابان گاندی جنوبی- خیابان چهاردهم- پلاک 14- طبقه 4- واحد 9و10
دفتر وکالت تخصصی دعاوی و حقوق بانکی
تلفن های تماس با دفتر وکیل آنلاین پولی و بانکی در تهران
021-88663925
021-88663926
021-88663927
تماس با دفتر وکیل آنلاین خارج از ساعات اداری و تعطیلات
ارسال پیام از طریق خط تلفن همراه به موبایل وکیل تخصصی دعاوی بانکی تهران
09120067661
09120067662
09120067663
09120067664
09120067665
09120067669
ارسال پیام از طریق شماره واتس آپ و تلگرام وکیل متخصص تهران
09120067664
09120067669
09121281014
پس از ارسال پیام شکیبا باشید تا جهت وقت مشاوره حضوری یا آنلاین هماهنگی صورت گیرد.
حداکثر ظرف 12 ساعت وقت مشاوره تنظیم و به شما اعلام خواهد شد.
بدون دیدگاه