خرید و فروش ملک در رهن بانک

با موضوع خرید و فروش ملک در رهن بانک همراهتان هستیم

آیا خرید ملک رهنی امکان پذیر است و شرایط آن چیست؟

قرارداد رهن خانه، در واقع همان عقد اجاره است. در آن، موجر در قبال دریافت مبلغی معین به عنوان تضمین تخلیه ملک، تحت عنوان رهن، حق استفاده از منافع ملک را برای مدت ذکر شده در قرارداد به مستاجر می دهد. مبلغ دریافتی بابت رهن در قرارداد قرض الحسنه ذکر می شود

اما در این نوشتار که توسط گروه وکلای تخصصی ملکی تهران، مهر پارسیان، تهیه شده، مقصود از رهن، گرو گذاشتن ملک برای دریافت تسهیلات یا تضمین پرداخت بدهی است.

شرایط خرید ملک در رهن بانک

یکی از مهم ترین عقودی که در قانون مدنی پیش بینی شده، عقد رهن می باشد. به موجب عقد رهن، مال یکی از طرفین، به عنوان یک وثیقه برای پرداخت دین نزد دیگری خواهد بود، تا وی بدهی خویش را پرداخت نماید.

(به بیان دیگر مال مرهونه تا خاتمه عقد رهن و پرداخت بدهی توسط راهن به عنوان یک گرو یا تضمین نزد رهن گیرنده یا مرتهن خواهد بود.)

بر اساس قانون مدنی، تصرفات راهن در مال مرهونه صرفا در شرایطی امکان پذیر است که حق مرتهن را ضایع نکند. به جز در مواردی که خرید و فروش ملک مرهونه اجتناب ناپذیر می شود.

ملکی که در رهن بانک یا مرجع دیگری است را بخریم یا نه؟

در قانون مدنی عقود و قراردادهایی پیش بینی شده است که افراد می توانند روابط خود را در قالب آنها و با ملاحظات آنها میان خود انجام دهند. یکی از مهم ترین این قراردادها در کنار قرارداد خرید و فروش، قرارداد رهن است.

ماده 771 قانون مدنی

بر اساس این ماده قرارداد رهن به قراردادی گفته می شود که به موجب آن یکی از طرفین که مدیون به دیگری است در ازای بدهی که به طلبکار دارد مالی را به عنوان وثیقه به وی می سپارد تا به نوعی تضمینی در راستای طلب وی باشد.

آیا خرید و فروش ملک در رهن بانک امکان پذیر است؟

ماده 779 قانون مدنی

هر گاه مرتهن برای فروش عین مرهونه وکالت نداشته باشد و راهن هم برای فروش آن و اداء دین حاضر نگردد مرتهن به حاکم رجوع‌ می نماید تا اجبار به بیع یا اداء دین به نحو دیگر بکند.

بر اساس این ماده، فروش املاک در رهن بانک یا اشخاص، به فرد دیگر از آن جهت که منافی حق مرتهن باشد و دریافت طلب از محل فروش ملک رهنی را دچار مشکل می کند، مجاز نیست. راهن حقی بابت واگذاری ملک خود به دیگری ندارد، مگر اینکه مرتهن رضایت داشته باشد.

طبق رویه قضایی، خرید و فروش ملک رهنی ممنوع نیست.

در واقع از آن جا که فروش املاک در رهن، منافاتی با حق مرتهن از بابت وصول طلب خود ندارد، چنین معامله ای، ممنوع و باطل نیست.

مرتهن نمی تواند اقدام به باطل کردن چنین معامله ای نماید. چرا که حتی در صورتی که ملک رهنی چندین بار هم فروخته شود، در صورت عدم پرداخت بدهی توسط راهن، مرتهن این حق را دارد که ملک را فروخته و از محل آن طلب خود را وصول نماید.

شرایط خرید ملک رهنی چیست؟

بر اساس قانون مدنی، راهن که مال خود را به عنوان وثیقه نزد مرتهن گذاشته است، نمی تواند اقداماتی انجام دهد که حقوق مرتهن را ضایع نماید. یکی از این اقدامات می تواند، فروش ملک در رهن بانک باشد.

به همین دلیل افردی که قصد خرید و فروش املاک رهنی را دارند، باید به این نکته توجه داشته باشند که لازم بودن عقد رهن، اقتضای آن را دارد که طرفین به مفاد آن پایبند باشند.

اما محدودیت خرید و فروش ملک رهنی مطلق نیست. بلکه در شرایطی ممکن است که فرد بتواند اقدام به فروختن ملک رهنی خود نماید.

به طور کلی خرید املاک رهنی با خرید املاک غیر رهنی تفاوتی ندارد. اما برای جلوگیری از به وجود آمدن آثار و عواقب حقوقی و کیفری خرید ملک رهنی می بایست در رهن بودن ملک به خریدار اطلاع داده شده و خریدار هم قبل از پرداخت مبلغ معامله با دیدن سند ملکی و استعلام از سامانه هایی همچون سایت ثبت من یا اداره ثبت از رهنی نبودن ملک اطمینان حاصل نماید.

نکته مهم در خرید و فروش ملک در رهن بانک و موسسات اعتباری

• راهن بدهی خود به مرتهن را پرداخت کرده و به نوعی تسویه حساب نماید. در این صورت ممنوعیت خرید ملک رهنی برداشته می شود و دیگر آن ملک در وثیقه نیست.
• در شرایطی که سند ملکی در رهن بانک بوده و راهن قصد دارد اقدام به فروش آن نماید، می تواند اقدام به تعویض ملک در رهن بانک نموده و سپس ملک را به دیگری بفروشد. به این صورت که به جای آن ملک، ملک دیگری را در بانک گرو گذارد و سپس ملک اولی را به دیگری بفروشد. در این صورت چون از ملک فک رهن شده، خرید و فروش آن منعی ندارد.

در ادامه با فک رهن و طرح دعوای فک رهن در محاکم با وکلای متخصص موسسه حقوقی مهر پارسیان همراهتان هستیم.

آیا خرید و فروش ملک در رهن بانک و موسسات اعتباری کلاهبرداری است؟

خرید ملکی که در رهن دیگری است، با ممنوعیت قانونی مواجه نیست.  عمده موارد خرید ملک رهنی مربوط به حالتی است که ملک مزبور در رهن بانک بوده و راهن با این وثیقه گذاری، متعهد شده است تا تسهیلات اخذ شده از بانک را مسترد نماید.

در خصوص نحوه خرید  املاک در رهن بانک، باید به این نکته اشاره کرد که در وهله اول خریدار ملکی که در رهن بانک است، باید نسبت به این موضوع اطلاعات کافی را داشته و موافق آن باشد که با خرید ملک رهنی یا تسهیلات اخذ شده از بانک به وی منتقل می شود و یا اینکه باید آمادگی خطرات ناشی از عدم پرداخت بدهی توسط فروشنده(راهن) و توقیف مال از جانب بانک را داشته باشد.

اما در حالتی که نحوه خرید املاک رهن شده بدون اطلاع خریدار نسبت به این موضوعات باشد ممکن است که مصداق جرم کلاهبرداری محسوب شود.

نحوه خرید ملک در رهن بانکها، موسسات اعتباری و سایر اشخاص

بعد از مشاوره با ده وکیل برتر قراردادهای ملکی تهران، موارد زیر قابل ذکر است.

استعلام ملک از طریق اداره ثبت

امروزه استعلام ملک می تواند از طریق مراجعه به اداره ثبت و یا به صورت الکترونیکی از طریق مراجعه به سایت ثبت من انجام پذیرد. در این مورد حتما با وکیل تخصصی ملک تهران مشاوره نمائید.

مراجعه به مرتهن، بانک، موسسه اعتباری یا اشخاص عادی

لازم است که خریدار و فروشنده با مراجعه به بانک، توافقات خود را به صورت شفاهی و کتبی انجام داده و اسنادی را امضا نمایند تا وام ها و تسهیلاتی که از بانک گرفته شده به خریدار انتقال یابد.

در این شرایط خرید ملکی که در رهن بانک بوده امکان پذیر شده و خریدار می تواند سند ملکی دریافت کند.

خطرات خرید و فروش املاک در رهن بانک و موسسات اعتباری

وکیل تخصصی املاک در رهن بانک توضیح می دهد:

عدم تثبیت مالکیت خریدار بر ملک

یکی از آثار خرید ملک در رهن آن است که از این طریق ممکن است خریدار نسبت رهنی بودن ملک اطلاعات کافی نداشته باشد و متضرر شود.

چرا که ملکی خریداری شده، در رهن دیگری است. به همین دلیل حق مالکیت وی تحت الشعاع قرار گرفته و نمی تواند به صورت تمام و کمال حقوق مالکانه خود را اعمال نماید. مرتهن، هر لحظه با عدم دریافت طلب خود می تواند ملک رهنی را فروخته و از محل آن طلب خود را وصول نماید.

کلاهبرداری با فروش ملک رهنی بانک

صرف فروش مال رهنی از طرف راهن کلاهبرداری نیست. اما در صورتی که با شرایط خاصی این امر انجام شده باشد، ممکن است مصداق جرم کلاهبرداری یا تحصیل مال از طریق نامشروع باشد.

مثل زمانی که راهن، سند ملکی را که در آن قید شده ملک در رهن بانک می باشد از خریدار پنهان کرده یا از طریق سند جعلی، رهنی بودن ملک را کتمان نماید.

در چنین شرایطی از آن جا که ممکن است خریدار پس از خرید  املاک رهن شده درگیر دعاوی کیفری شود، می بایست با اطلاع از آثار و عواقب حقوقی مذکور اقدام به این امر نموده و قبل از انجام هرگونه اقدامی وضعیت ملک را پیگیری نماید.

الزام به فک رهن ملک و دعوای الزام به فک رهن ملک

دعوای الزام به فک رهن ملک در مواردی طرح می گردد که با وجود بازپرداخت دین یا وام از سمت راهن، مرتهن از آزادسازی ملکی که عین مرهونه بوده خودداری می نماید. نحوه طرح این دعوا با ثبت دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و با ارائه مدارک اثبات کننده مالکیت عین مرهونه و بازپرداخت دین پس از پرداخت هزینه ثبت دادخواست است.

شرایط ایجاد زمینه برای دعوی الزام به فک رهن بانک

• شخصی که به موجب قرارداد رهن، برای تضمین بازپرداخت یک دین یا دریافت یک وام ملک خود را به رهن مرتهن داده در موعد مقرر اقدام به بازپرداخت دین یا وام کند. در این صورت مرتهن باید مال در رهن را یا همان عین مرهونه را آزاد نموده و تحویل راهن نماید. یا به عبارتی با فک رهن، ملک را تحویل رهن دهنده نماید. در غیر این صورت نیاز به طرح دعوای الزام به فک رهن ملک در محاکم صالح می باشد.
• در مواقعی که قرارداد مشارکت در ساخت ملک توسط سازنده، در رهن بانک قرار می گیرد و از رهن بانک خارج نمی شود. از آنجا که مالکین برای تنظیم سند رسمی لازم است تا گواهی توقیف و در رهن نبودن ملک را ارائه نمایند بدون خارج کردن ملک از رهن توسط سازنده موفق به این عمل نخواهند شد. در اینجا دعوای الزام به فک رهن از سوی مالک یا مالکین علیه سازنده مطرح می شود.
• زمانی که شخصی اقدام به فروش ملکی که در رهن بانک یا یک شخص دیگر هست می نماید و تعهد می دهد تا در زمان معین ملک را از رهن خارج نماید اما به تعهد خود عمل نکند. در اینجا خریدار حق طرح دعوای الزام به فک رهن را دارد.

شرایط لازم جهت طرح دعوای الزام به فک رهن ملک

• راهن دین یا وامی که به جهت آن اقدام به سپردن ملک به عنوان وثیقه نموده است را در موعد مقرر به مرتهن، پرداخت ننموده باشد.
• مرتهن با وجود بازپرداخت دین توسط راهن از فک رهن ملک که همان عین مرهونه است خودداری نماید.
• راهن از اهلیت قانونی لازم برای طرح دعوای الزام به فک رهن ملک که شامل عقل، بلوغ و رشد است برخوردار باشد.
• راهن مدارک لازم جهت طرح دعوای الزام به فک رهن ملک را داشته باشد.

اگر سازنده قرارداد مشارکت در ساخت از فک رهن خودداری نماید چه باید کرد؟

• سازنده ملک را در رهن بانک داده باشد.
• سازنده از خروج ملک در رهن بانک امتناع نماید.
• مالک، قرارداد مشارکت در ساخت داشته و مشروعیت جهت و معین بودن موضوع قرارداد محرز باشد.
• فروشنده در موعد مقرر در قرارداد نسبت به فک رهن ملک اقدام نکند.

مراحل طرح دعوای الزام به فک رهن ملک چیست؟

بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی که تشریفات رسیدگی و طرح دعاوی حقوقی را پیش بینی و تعیین کرده است نحوه طرح دعوای الزام به فک رهن ملک، به شرح ذیل است:

• خواهان اقدام به تنظیم دادخواست مبنی بر دعوای الزام به فک رهن نماید.
• پس از تنظیم دادخواست بر اساس نمونه دادخواست های موجود یا با کمک وکیل جهت ثبت و ارسال آن به دادگاه صالح به رسیدگی که همان دادگاه محل وقوع ملک است به دفاتر خدمات الکترونیک قضائی مراجعه نماید.
• (ماده 12 قانون آئین دادرسی مدنی مقرر می دارد: ” دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.”
• بعد از دریافت پیامک ابلاغیه مربوط به تاریخ و زمان تشکیل جلسه رسیدگی به دعوای الزام به فک رهن ملک در موعد مقرر در جلسه رسیدگی حاضر شده و مدارک اثبات کننده ادعای خود را به دادگاه ارائه نماید.