نحوه انعقاد قرارداد خرید ملک

با آموزش نحوه انعقاد قرارداد خرید ملک همراهتان هستیم.

برای تنظیم مبایعه نامه خرید ملک رعایت نکاتی الزامی است. بدون رعایت نکات حقوقی و مهم ممکن است سالها در راهروهای دادگاه حقوقی معطل شویم. به ویژه در مواردی که ملک توسط دو نفر به صورت مشارکت تبدیل به آپارتمان می شود.

اخذ گواهی عدم خلاف و پایانکار از شهرداری، تنظیم تقسیم نامه و صورتمجلس تفکیکی و دریافت سند تک برگ برای هر واحد ساخته شده جدید از الزامات خرید ملک و آپارتمان است.

بهترین راه برای رعایت نکات حقوقی ملک همراه داشتن وکیل پایه یک دادگستری و متخصص در امور ملکی هنگام عقد قرارداد می باشد.
در گروه وکلای رسمی مهر پارسیان نگاهی به چالشهای نحوه انعقاد قرارداد خرید و فروش ملک خواهیم داشت.

اسقاط کلیه خیارات و حق فسخ توسط فروشنده و خریدار

در صورتی که در مبایعه نامه اسقاط کلیه خیارات را امضا کنید نه فروشنده و نه خریدار در مواقع بروز تخلف اختیار فسخ معامله را ندارند، به این معنی که اگر خریدار بقیه ثمن معامله را پرداخت نکرد فقط دین پولی داشته و امکان پس گرفتن ملک از وی وجود ندارد.

دین پولی چیست؟

دین پولی هیچ گاه مقید به زمان ( وحدت مطلوب )نیست. بنابراین تاخیر در پرداخت آن منجر به خسارت عدم اجرای تعهد نمی شود. بلکه منجر به خسارت تاخیر در اجرای تعهد میشود که اصطلاحاً به آن خسارت تاخیر تادیه وجه نقد می گوییم.

در آیین دادرسی مدنی فقط خسارت مربوط به کاهش قدرت خرید پول بر اساس نرخ تورم بانک مرکزی پذیرفته شده است.
گفتیم که خسارت تاخیر تادیه وجه نقد منوط به اثبات ورود ضرر نیست. زیرا ورود ضرر بر اساس نرخ تورم مسلم است.

وجه رایج در ماده ۵۲۲ آدم به معنای ریال است. بنابراین تاخیر در پرداخت ارز خارجی مشمول ماده ۵۲۲ نیست. اما به نظر می رسد طبق ماده ۲۲۸ ق م می توان حکم به خسارت داد.

مطالبه خسارت تاخیر تادیه وجه نقد

وکیل تخصصی نحوه انعقاد قرارداد خرید ملک توضیح می دهد:
مطالبه خسارت تاخیر تادیه جه نقد منوط به مطالبه اصل طلب است. چه طلب حال، چه طلب موجل، چه عندالمطالبه باشد.

اما در تعهدات غیر پولی، مطالبه خسارت منوط به مطالبه اصل طلب نیست. مگر این که تعهد عندالمطالبه باشد. توافق خلاف قاعده هم معتبر است. طرفین میتوانند توافق کنند که خسارت از زمان انقضاء اجل محاسبه شود نه از زمان مطالبه.

مطالبه طلب شکل خاصی ندارد و ممکن است از طریق تقدیم دادخواست، ارسال اظهارنامه یا غیر از آن به هر صورتی انجام شود.
اثبات مطالبه بر عهده طلبکار است.
اگر مدیون معسر یا ورشکسته گردد چون تمکن پرداخت دین پولی خود را ندارد از دادن خسارت تاخیر تادیه هم معاف است.
اما در مورد تعهدات غیر پولی اعسار متعهد باعث معافیت او از مسئولیت نیست.
کلمه مطالبه طلبکار در ماده ۵۲۲ آدم به معنای مطالبه خسارت است.

تعیین وجه التزام در تنظیم قرارداد ملکی چیست؟

توافق بر خسارت کمتر یا بیشتر از نرخ تغییر شاخص بانک مرکزی اگر بعد از تحقق تاخیر انجام شود صحیح است، اما اگر قبل از تحقق تاخیر یعنی ضمن عقد، طرفین مبلغی برای خسارت تاخیر تادیه معین کنند(وجه التزام )در صورتی که این مبلغ کمتر از نرخ قانونی باشد مشروع است و اگر بیشتر از نرخ قانونی باشد نامشروع است. ولی طبق رای وحدت رویه اخیر با شرایطی  قابل مطالبه است.

وجه التزام نوعی شرط ضمن عقد است که به موجب آن، طرفین میزان خسارت را مشخص می کنند. وجه التزام می تواند ناظر به عدم اجرای تعهد یا تاخیر در اجرای تعهد باشد. وجه التزام روزانه، وجه التزام تاخیر است. ولی اگر یک مبلغ مقطوع به عنوان وجه التزام تعیین شده باشد اصولاً وجه التزام عدم اجرای تعهد است.

وجه التزام وقتی قابل مطالبه است که نقض عهد رخ داده باشد. پس در تعهد به نتیجه متعهد با اثبات قوه قاهره از دادن وجه التزام معاف است.
در تعهد به تضمین نتیجه، متعهد با اثبات قوه قاهره از دادن وجه التزام معاف نمیشود.

آیا دادگاه می تواند مبلغ وجه التزام را تغییر دهد؟

مبلغ وجه التزام توسط دادگاه قابل تغییر نیست. اگر نقض عهد شود متعهد باید همان مبلغ وجه التزام را بپردازد. حتی اگر واقعاً خسارتی وارد نشده باشد. یا خسارت واقعی، کمتر یا بیشتر از وجه التزام باشد. بدیهی است که اثبات ورود ضرر توسط متعهد له نیز لازم نیست.

وجه التزام (ماده ۲۳۰ قانون مدنی)

اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف متخلف مبلغی به عنوان خسارت تادیه نماید حاکم نمی‌تواند او را به بیشتر یا‌ کمتر از آن چه که ملزم شده است محکوم کند.

استثنائاً برخی وجه التزام ها نامشروع است و به آن عمل نمیشود. مانند وجه التزام تاخیر تادیه وجه نقد که بیشتر از نرخ قانونی باشد. یا وجه التزام تاخیر در پیش فروش ساختمان که کمتر از نرخ قانونی باشد.
اگر تعهد تجزیه پذیر باشد و متعهد له اجرای ناقص آن را بپذیرد، متعهد فقط باید نسبت به بخش اجرا نشده وجه التزام بپردازد.

اگر طرفین توافق کنند که متعهد در صورت نقض عهد ،هم خسارت واقعی بپردازد وهم مبلغ مقطوعی علاوه بر آن به عنوان وجه التزام بپردازد شرط مبلغ اضافی نامشروع و باطل است ،لذا متعهد در صورت نقض عهد فقط همان خسارت واقعی را جبران خواهد کرد.

شرط عدم مسئولیت، تحدیدمسئولیت

شرط عدم مسئولیت و تحدید مسئولیت اصولاً صحیح است مگر در مورد اضرار عمدی و خسارات بدنی و معنوی

اگر شرط عدم مسئولیت صحیح باشد ،متعهد در صورت نقض عهد هیچ خسارتی نمی پردازد و اگر باطل باشد(مثلاً به علت عمدی بودن اضرار)متعهدله باید خسارت واقعی را اثبات کند وبه میزان خسارت واقعی ،میتواند خسارت بگیرد

اگر شرط تحدید مسئولیت صحیح باشد ،متعهد له به میزانی که ورود ضرر را اثبات کند می تواند خسارت بگیرد مشروط بر اینکه از سقف تعیین شده بیشتر نباشد و اگر شرط تحدید مسئولیت صحیح نباشد متعهد باید کل خسارت واقعی اثبات شده را بپردازد حتی اگر از سقف بیشتر باشد،بنابراین شرط تحدید مسئولیت، متعهد له را از اثبات ورود ضرر بی نیاز میکند.

بر خلاف وجه التزام که در آن مورد،متعهدله نیازی به اثبات ورود ضرر ندارد
در وجه التزام چه اضرار عمدی باشد چه نباشد، چه خسارت واقعی کمتر باشد چه بیشتر از وجه التزام باشد متعهد فقط همان وجه التزام را می پردازد

قوه قاهره (مواد ۲۲۷ و ۲۲۹ )

طبق قانون مدنی قوه قاهره دو ویژگی دارد :خارجی و غیر قابل دفع
اما طبق نظر حقوقدانها علاوه بر ویژگی فوق ،قوه قاهره باید غیر قابل پیش بینی باشد

اثر اثبات قوه قاهره: معافیت متعهد از مسئولیت جبران خسارت است
اگر متعهد اجرای تعهد را ولو در فرض بروز قوه قاهره تضمین کرده باشد(تعهد به تضمین نتیجه )حتی با اثبات قوه قاهره نیز از مسئولیت معاف نمی شود

اوصاف قوه قاهره

۱-خارجی بودن: یعنی حادثه باید خارج از اراده متعهد باشد،بنابراین اگر حادثه ناشی تقصیر یا تاخیر متعهد باشد ،قوه قاهره محسوب نمیشود

۲-غیر قابل دفع بودن: با ملاحضه توان شخص متعارف سنجیده میشود. یعنی اگر متعهد با یک کوشش متعارف بتواند با حادثه رخ داده مقابله کند ولی مقابله نکند، چنین حادثه ای قوه قاهره محسوب نمیشود.

۳-غیر قابل پیش بینی بودن: اگر در زمان انعقاد قرارداد، احتمال معقول و متعارفی برای رخ دادن حادثه وجود داشته باشد قوه قاهره محسوب نمیشود. مثل اینکه کسی حمل یک کالایی را در یک جاده کوهستانی در زمستان بر عهده بگیرد که در این مورد چون بروز یخبندان قابل پیش بینی است اگر این حادثه رخ بدهد قوه قاهره محسوب نمیشود.

مصادیق قوه قاهره

۱-اعتصاب: اعتصاب کارگران متعهد میتواند قوه قاهره محسوب شود. به شرطی که صاحب کارخانه اثبات کند که نقشی در بروز آن نداشته و اعتصاب خارج از اراده او بوده است.

۲-بیماری متعهد: اگر شرایط قوه قاهره را داشته باشد، باعث معافیت از مسئولیت میشود. البته در فرض بروز بیماری برای متعهد، اگر متعهد بتواند اجرای تعهد را به دیگری واگذار کند، ولی این کار را نکند مسئول است.

بدیهی است که اگر تعهد  به قید مباشرت باشد یا متعهد به علت عارض شدن بیماری روانی یا در کما رفتن، نتواند تعهد را به دیگری واگذار کند بیماری با رعایت شرایط قوه قاهره باعث معافیت از مسئولیت است.

آیا تقسیم نامه عادی مالک و سازنده معتبر است؟

اگر تقسیم نامه ای مابین مالکین مشاع ساختمان بنا شده تنظیم شده باشد، در این صورت یا باید تمامی آنها در جلسه حاضر شوند و یا اینکه تقسیم نامه در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم یا گواهی امضا شده باشد.

با رویت سند مطمئن شوید که ملک آزاد بوده و در رهن کسی نیست.
همچنین ملک را بر اساس متراژ مندرج در سند مالکیت خریداری نمایید.

برای دریافت کد رهگیری چه مبلغی به مشاورین املاک بپردازیم؟

دریافت کد رهگیری برای طرفین معامله هزینه ندارد.
بر اساس قانون دریافت کد رهگیری برای طرفین معامله هزینه ندارد و مشاور املاک موظف است با درخواست طرفین، کد رهگیری را از سامانه دریافت کند. با این وجود ممکن است بسیاری از مشاورین املاک برای فرار از مالیات طرفین را مجاب کنند که دریافت کد رهگیری لزومی ندارد. اما به هیچ وجه اشتباه نکنید و حتما برای ملک معامله شده کد رهگیری دریافت کنید.

هزینه دریافت کد رهگیری برای مشاوران املاک بسیار ناچیز است و در صورتی که مشاور املاک برای دریافت کد رهگیری از طرفین معامله مبلغی را درخواست کند که خارج از حق کمیسیون املاک است، می‌توان موضوع را با اتحادیه مشاورین املاک در میان گذاشت و شکایت را پیگیری کرد.

وکیل آموزش نحوه انعقاد قرارداد خرید ملک

نشانی دفتر وکالت وکیل آنلاین در تهران

میدان ونک، ابتدای بزرگراه حقانی، خیابان گاندی جنوبی، خیابان چهاردهم، پلاک 14، طبقه 4، واحد 9 و 10

تلفن‌های تماس ثابت با دفتر وکیل آنلاین در تهران

021-88795408
021-88799562
021-88796143

تماس با دفتر وکیل آنلاین خارج از ساعات اداری و تعطیلات
ارسال پیام از طریق خط تلفن همراه به موبایل وکیل پایه یک

09120067661
09120067662
09120067663

ارسال پیام از طریق شماره واتس آپ و تلگرام وکیل پایه یک جرایم اقتصادی

09120067661
09120067664
09120067665
09120067669

پس از ارسال پیام شکیبا باشید تا جهت وقت مشاوره حضوری یا آنلاین هماهنگی صورت گیرد
حداکثر ظرف 12 ساعت وقت مشاوره تنظیم و به شما اعلام خواهد شد
دفتر وکالت وکیل آنلاین در تهران

خدمات دفتر وکالت و امور حقوقی بین المللی وکیل محمد رضا مهری
دفتر وکالت مجازی وکیل آنلاین در ایران خدمات زیر را ارائه خواهد نمود
مشاوره حقوقی آنلاین با وکلای پایه یک دادگستری در موضوعات تخصصی در همه ساعات شبانه روز
مشاوره حقوقی حضوری با وکیل تخصصی جرایئم اقتصادی
قبول وکالت دادگستری بدون حضور موکل در دفتر وکیل
خدمات وکالت ایرانیان خارج از کشور در ایران
خدمات وکالت ایرانیان در سایر کشورها توسط وکیل رسمی
معرفی بهترین وکیل مهاجرت بین المللی در تهران
بهترین وکیل کیفری تهران
بهترین وکیل ملکی تهران
بهترین وکیل دعاوی پولی و بانکی تهران
بهترین وکیل خانواده تهران
بهترین وکیل دادگاه تجدید نظر
بهترین وکیل اعاده دادرسی و دیوان عالی کشور
بهترین وکیل فرجام خواهی

نحوه انعقاد قرارداد خرید ملک نحوه انعقاد قرارداد خرید ملک نحوه انعقاد قرارداد خرید ملک نحوه انعقاد قرارداد خرید ملک نحوه انعقاد قرارداد خرید ملک نحوه انعقاد قرارداد خرید ملک نحوه انعقاد قرارداد خرید ملک نحوه انعقاد قرارداد خرید ملک نحوه انعقاد قرارداد خرید ملک نحوه انعقاد قرارداد خرید ملک نحوه انعقاد قرارداد خرید ملک نحوه انعقاد قرارداد خرید ملک نحوه انعقاد قرارداد خرید ملک نحوه انعقاد قرارداد خرید ملک نحوه انعقاد قرارداد خرید ملک نحوه انعقاد قرارداد خرید ملک نحوه انعقاد قرارداد خرید ملک