وکیل ملکی متل قو

با موضوع وکیل ملکی متل قو  همراهتان هستیم.

یکی از دغدغه های امروز جامعه با توجه به نجومی شدن قیمت ملک و افزایش تورم در جامعه، معاملات ملکی است.

ما در این مقاله به دنبال آن هستیم تا با دریافت مشاوره با وکیل ملکی متل قو مازندران به چالش‌های حوزه معاملات ملک پاسخی قانونی بدهیم.

وکیل ملکی متل قو و غرب مازندران در این مقاله در خصوص:

1. کم و زیاد شدن مساحت ملک در زمان خرید
2. مالکیت زمانی ملک (تایم شرینگ)
3. اقداماتی که باعث اسقاط حق کسب پیشه و سرقفلی می‌شوند .
4. مهایات (تقسیم منافع)
5. قراردادهای مغابنه‌ای (قراردادهایی که در آن امکان سود و ضرر است) و مسامحه‌ای (قراردادهایی که بر مبنای تسامح و تساهل انجام می‌شوند.)
6. فسخ (از بین بردن قرارداد) قرارداد و آثار آن
7. خیارات (اختیار) فقهی در فسخ (بر هم زدن قرارداد) قرارداد مطالبی را برای آگاهی بخشی به مخاطبان گرامی مطرح نموده است.

کم و زیاد شدن مساحت ملک در زمان خرید

وکیل ملکی چالوس و نوشهر گفت:
۱ ـ املاک ساخته شده

چون قیمت (ثمن) ملک بر اساس مقدار آن تعیین می‌شود، طبق ماده‌ی ۱۴۹ قانون ثبت خریدار می‌تواند به نسبت کسری در مقدار (مساحت) ملک از ثمن معامله کم کند.

اگر مقدار ملک بیشتر از میزان مورد توافق بود، قیمت مازاد بر آن را بر اساس ارزش مندرج در «اولین سند انتقال» و سایر هزینه‌های قانونی معامله به صندوق ثبت بپردازد و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.

۲- پیش فروش و پیش خرید آپارتمان

در این مورد یک قانون جداگانه به نام «قانون پیش فروش آپارتمان ها» در سال ۱۳۸۹ تصویب شده که بیشتر برای حمایت از «پیش خریدار» بوده است.

ماده ۷ این قانون بیان می‌کند که اگر اختلاف متراژ مندرج در قرارداد با صورت مجلس تفکیکی تا ۵ درصد باشد، هیچ یک از طرفین حق فسخ ندارند، ولی اگر اختلاف بیشتر از ۵ درصد باشد، فقط پیش خریدار حق فسخ دارد؛

چه متراژ واقعی ملک کمتر باشد و چه بیشتر.

مثلا اگر در قرارداد متراژ ملک ۲۰۰ متر و از قرار متری ۵ میلیون ذکر شده باشد و در زمان تحویل، ملک ۱۹۰ یا ۲۱۰ باشد، هیچکس حق فسخ (بر هم زدن قرارداد) ندارد؛ چون اختلاف متراژ کمتر از ۵ درصد است.

مالکیت زمانی

وکیل ملکی متل قو همکار موسسه حقوقی مهرپارسیان توضیح داد:

مالکیت زمانی به دو روش ویژه زیر قابل برقراری است:

الف: خریدار به عنوان مالک مدت زمان معینی (تعیین شده) از مال تلقی گردد.
ب: خریدار صرفاً به عنوان استفاده کننده از مال برای مدت معین تلقی شود.

باید بدانیم که در روش اول، خریدار صاحب مال موضوع مالکیت زمانی، برای مدت معینی از زمان، به طور متناوب خواهد شد. بدیهی است که در این روش، هزینه شارژ، هزینه تأمین و نگهداری و سایر هزینه‌های مرتبط با مال موضوع مالکیت زمانی، به تناسب زمان و متراژ مالکیت بر عهده خریدار است.

در این روش اعم از این که خریدار یا خریداران دیگری وجود داشته یا نداشته باشند، چون خریدار در مال موضوع مالکیت زمانی سهیم است، در حقیقت سرمایه وی محفوظ خواهد ماند.

در روش دوم، استفاده کننده از مال موضوع مالکیت زمانی، هیچ گونه مالکیتی بر دارایی خود نداشته و در صورت عدم موفقیت پروژه از لحاظ جذب سایر استفاده کنندگان، به لحاظ هزینه بالای تأمین و نگهداری، معمولاً ضرر جبران ناپذیری بر استفاده کننده اولیه وارد خواهد شد، به نحوی که ادامه استفاده از مال موضوع مالکیت زمانی را برای وی متعذر خواهد بود.
وکیل ملکی متل قو

اقداماتی که باعث اسقاط حق کسب پیشه و سرقفلی می شوند .

وکیل ملکی ونک توضیح داد:

  انتقال به غیر (دیگری):

در صورتی که با عدم وجود حق انتقال، مالک سرقفلی (پیشه و شهرت) اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی نماید مالک ملک می‌تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار محل را تخلیه نماید.

 تغییر شغل:
تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می شود.

اگر در سند سر قفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل نماید کل حق و حقوق قانونی وی از بین می رود و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه نماید.

 تعدی و تفریط :

تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن (اجازه) مالک یا اقدامی غیر متعارف علیه مال دیگری است.
تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری می باشد.

با این توضیح در صورتی که صاحب سرقفلی ( دارنده حق کسب و پیشه) نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط نماید حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می تواند بدون پرداخت مبلغی ، ملک خود را تخلیه نماید.

عدم پرداخت اجاره بهاء:

یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی عدم پرداخت اجاره بهاء می باشد.
صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره‌بهای مالک اقدام نماید.

قانون هیچ بهانه‌ای را برای عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف صاحب سرقفلی (مستاجر ) نمی‌پذیرد.
در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف مالک سرقفلی، مالک ملک می تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره بهاء اقدام نماید.

هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره بهاء را به موقع پرداخت ننماید مالک ملک می تواند نسبت به درخواست اجاره بهاء و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام نماید.
وکیل ملکی متل قو

مهایات چیست

وکیل ملکی در متل قو و غرب مازندران
قسمت منافع مال مشترک  به حسب  اجزاء را مهایات گویند.

این کلمه در لغت به معنی برابری دو هیئت یا دو وضع است.
در علم حقوق  تقسیم منافع مشترک را می‌گویند و امکان استیفای (استفاده) عادلانه از مال را فراهم آورده و موجب حفظ و جلوگیری از معطل ماندن آن می‌شود و راهی خردمندانه برای ادامه شرکت است.

به طور معمول تقسیم مهایات در صورتی مورد استفاده قرار می‌گیرد که مال مشترک قابل تقسیم نباشد و مالکان ناچار شوند برای جلوگیری از ضرر خود به تقسیم منافع دست بزنند.

تقسیم منافع در فقه معمولاً به تراضی (توافق) صورت می‌گیرد که این تراضی در حکم عقد بوده به این معنی که هر یک از شرکا می‌توانند آن را بر هم بزنند و در صورت عدم توافق، می‌تواند به اجبار قضایی همراه باشد.

قراردادهای مغابنه ای و مسامحه ای

قراردادهای مغابنه، قراردادهایی هستند که در آن طرفین انگیزه سودجویی و قصد دنیوی دارند.
برایشان سود و زیان در درجه اول قرار دارد. هدف نهایی سود بردن از یک قرارداد است.

به این نوع قراردادها، قراردادهای مغابنه‌ای ( از ریشه غبن به معنای ضرر ) می‌گویند.
حال چرا فقها در اسم این قراردادها فقط غبن یا ضرر را عنوان کردند و به سود اشاره ای نداشتند؟ احتمالا فقط ملاک دنیوی را در نظر گرفتند، مثل قراردادهای خرید و فروش (بیع)، اجاره، رهن و …

در مقابل قراردادهای مغابنه، قراردادهای مسامحه قرار دارند.

هدف نهایی از آن صرفا سود و زیان نیست هر چند با سود و زیان همراه باشد و یک عمل فی نفسه خیرخواهانه در ذهن طرفین یا یکی از آنها متولد می‌شود مثل قراردادهای هبه (هدیه دادن)، ابرا (بری کردن یا بخشیدن)، ضمان (ضامن شدن) و …

در این نوع قرارداد طرفین زیاد به کم و کیف توجه نمی کنند ماده ۲۱۶ قانون مدنی در این باره می‌گوید:
مورد معامله باید مبهم نباشد مگر در موارد خاصه که علم اجمالی (کوتاه) به آن کافی است.
منظور از موارد خاصه در این ماده همان قراردادهای مسامحه هستند که طرفین با علم اجمالی (شناخت کم) هم حاضر به انعقاد قرارداد می‌شوند.
وکیل ملکی متل قو

پس نتیجه می‌گیریم که :

در قراردادهای مغابنه = علم تفصیلی ( آگاهی زیاد و مو به مو) به موضوع قرارداد شرط است.
در قراردادهای مسامحه = علم اجمالی ( آگاهی کم و مختصر) به موضوع قرارداد کافی است و نیازی به علم تفصیلی نیست.

فسخ قرارداد  ملکی و آثار آن

فسخ (از بین بردن) قرارداد ممکن است به دو صورت ایجاد شود:

۱ –  توافق طرفین:

طرفین قرارداد می توانند ضمن تنظیم و انعقاد قرارداد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند.
این حق فسخ می‌تواند به شکل شرطی در عقد قرارداد عنوان شود مثل اینکه شخصی ماشینی را به دیگری بفروشد و در آن شرط شود که هر کدام از طرفین یا شخص ثالث هر وقت مایل باشند بتوانند ظرف یک ماه آن معامله را فسخ کنند.

طبق ماده (سیصد و هفتاد و نه) قانون مدنی به آن اصطلاحا خیار شرط (اختیار به هم زدن قرارداد به موجب شرط ضمن قرارداد) گفته می‌شود.

۲ -حکم مستقیم قانون:

قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد متوجه یکی از دو طرف معامله است، به طور مستقیم به او حق می دهد که بتواند با فسخ قرارداد از ضرر مذکور جلوگیری کند.

مثل اینکه کسی خانه‌ای اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که خانه معیوب بوده، که در اینجا به استناد مواد (چهارصد و هفتاد و هشت) و (چهارصد و هفتاد و نه)  قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند.

آثار فسخ قرارداد

اعمال حق فسخ قرارداد دارای آثاری است که عبارتند از:
۱ – منحل شدن قرارداد: آثار فسخ نسبت به آینده است و تاثیر آن در گذشته نمی‌باشد.

فسخ قرارداد از زمان فسخ مؤثر است بنابراین تصرفات قبل از آن صحیح است به همین دلیل فسخ قرارداد مانع از حقوقی که اشخاص ثالث، قبل از فسخ قرارداد کسب کرده‌اند نمی‌شود.

۲ – از بین رفتن اثر عقد: اثر فسخ به منحل شدن قرارداد محدود نمی شود بلکه علاوه بر انحلال قرارداد وضع دو طرف قرارداد را به حالت پیش از عقد برمی‌گرداند و از تاثیر عقد در آینده نیز جلوگیری می‌کند.
وکیل ملکی متل قو
چند خیار فقهی

خیار تبعض صفقه (تجزیه شدن عقد)

در اصطلاح حقوقی حق فسخ ناشی از تجزیه و پاره‌پاره شدن معامله را خیار تبعض صفقه گویند و طرفی که معامله به ضرر او تجزیه شده، خیار فسخ دارد.
خیار تبعض صفقه وقتی حاصل می‌شود که عقد بیع (خرید و فروش) نسبت به قسمتی از مبیع (مورد معامله) به هر دلیلی باطل باشد.

در این صورت مشتری حق خواهد داشت بیع (قرارداد خرید و فروش) را فسخ کند یا به نسب قسمتی که بیع واقع شده‌است قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده‌است ثمن (مبلغ قراردادی) را استرداد کند (بازگرداند).

خیار تعذر تسلیم

یکی از انواع خیارات برای فسخ است که بر پایه آن در صورت ناممکن شدن انجام تعهد برای یکی از طرفین عقد، طرف دیگر حق برهم زدن قرارداد را به دست می‌آورد.

مقصود از تعذر ناتوانی و از بین رفتن و فقدان قدرت است و مقصود از خیار تعذر خیاری (اختیاری) است که در اثر ناتوانی و از بین رفتن قدرت تسلیم یا قدرت اجرای تعهد و شرط یک طرف، برای طرف دیگر عقد ایجاد می‌شود.

تعذر طاری

بدین معنی است که در زمان تنظیم قرارداد وجود نداشته باشد و بعداً پدید آید.
هرگاه تعذر تسلیم یا اجرای تعهد اصلی باشد نه طاری، باید بین تعذر اجرای شرط و تعذر اجرای تعهد اصلی تفاوت گذاشت بدین نحو که:

در مورد تعذر اجرای شرط: مشروط له (کسی که شرط به نفع او ست) حق فسخ دارد.
در مورد تعذر اجرای تعهد اصلی، مانند تسلیم مبیع (مورد معامله) در قرارداد بیع، قرارداد باطل است.
زیرا قدرت بر تسلیم، شرط صحت عقد است.
وکیل ملکی متل قو وکیل ملکی متل قو وکیل ملکی متل قو وکیل ملکی متل قو وکیل ملکی متل قو وکیل ملکی متل قو وکیل ملکی متل قو وکیل ملکی متل قو وکیل ملکی متل قو وکیل ملکی متل قو وکیل ملکی متل قو وکیل ملکی متل قو وکیل ملکی متل قو 

وکیل ملکی متل قو

نشانی دفتر وکالت وکیل آنلاین در تهران

میدان ونک- ابتدای بزرگراه حقانی- خیابان گاندی جنوبی- خیابان چهاردهم- پلاک 14- طبقه 4- واحد 9و10

تلفن‌های تماس ثابت با دفتر وکیل آنلاین در تهران

021-88795408
021-88799562
021-88796143

تماس با دفتر وکیل آنلاین خارج از ساعات اداری و تعطیلات
ارسال پیام از طریق خط تلفن همراه به موبایل وکیل پایه یک

09120067661
09120067662
09120067663

ارسال پیام از طریق شماره واتس آپ و تلگرام وکیل پایه یک جرایم اقتصادی

09120067664
09120067665
09120067669

پس از ارسال پیام شکیبا باشید تا جهت وقت مشاوره حضوری یا آنلاین هماهنگی صورت گیرد.
حداکثر ظرف 12 ساعت وقت مشاوره تنظیم و به شما اعلام خواهد شد.
دفتر وکالت وکیل آنلاین در تهران

خدمات دفتر وکالت و امور حقوقی بین المللی وکیل محمد رضا مهری
دفتر وکالت مجازی وکیل آنلاین در ایران خدمات زیر را ارائه خواهد نمود.
مشاوره حقوقی آنلاین با وکلای پایه یک دادگستری در موضوعات تخصصی در همه ساعات شبانه روز.
مشاوره حقوقی حضوری با وکیل تخصصی جرایئم اقتصادی
قبول وکالت دادگستری بدون حضور موکل در دفتر وکیل.
خدمات وکالت ایرانیان خارج از کشور در ایران.
خدمات وکالت ایرانیان در سایر کشورها توسط وکیل رسمی.
معرفی بهترین وکیل مهاجرت بین المللی در تهران.
بهترین وکیل کیفری تهران
بهترین وکیل ملکی تهران
بهترین وکیل دعاوی پولی و بانکی تهران
بهترین وکیل خانواده تهران
بهترین وکیل دادگاه تجدید نظر
بهترین وکیل اعاده دادرسی و دیوان عالی کشور
بهترین وکیل فرجام خواهی