الزام به تحویل مبیع غیرمنقول

با موضوع الزام به تحویل مبیع غیرمنقول همراهتان هستیم.

هنگامی که قراردادی تحت عنوان خرید و فروش صورت می­‌گیرد، علاوه بر این‌که فروشنده در عالم اعتبار مالکیت مال مورد معامله را به خریدار انتقال می­‌دهد، موظف می‌­شود که مبیع یا همان مال مورد معامله را به خریدار تسلیم (تحویل) نماید.

در مقابل، خریدار نیز موظف می­‌شود که قیمت توافقی که اصطلاحا ثمن نام دارد را به فروشنده بپردازد.

بند 1 ماده 362 قانون مدنی بیان می­‌دارد به مجرد (محض) قرارداد بیع (خرید و فروش)، خریدار مالک مبیع (مورد معامله) شده و فروشنده مالک ثمن (مبلغ قرارداد) می­‌گردد.

همچنین بند 2 و 3 ماده 362 قانون مدنی بیان داشته است که بایع یعنی فروشنده، باید مبیع یا همان مورد معامله را به خریدار تسلیم کند و خریدار باید ثمن یا همان قیمت را به بایع بپردازد.

از مفاد این ماده قانونی برمی‌­آید که تعهد هر یک از طرفین بر این است که آنچه به موجب قرارداد منتقل کرده­‌اند، به طرف قراداد تحویل و تسلیم بنمایند.

از آنجایی که یکی از موارد خرید و فروش در سطح کلان و گسترده، ملک و زمین می­‌باشد، تحویل و تسلیم آن با احکام خاصی همراه خواهد بود که باید مورد بررسی قرار بگیرد.

سوالات مهمی که پیرامون موضوع الزام به تحویل مبیع غیرمنقول بررسی می‌شوند:

1. مبیع غیرمنقول چیست؟
2. الزام به تحویل چیست؟
3. الزام به تحویل مبیع غیرمنقول به چه صورت خواهد بود؟
4. مرجع صلاحیتدار برای دعوای الزام به تحویل مبیع غیرمنقول کجاست؟
5. نمونه دادخواست الزام به تحویل ملک
6. بهترین وکیل متخصص در زمینه الزام به تحویل مبیع غیرمنقول کیست؟

مبیع غیرمنقول چیست؟

اموال از حیث این‌که قابلیت جابه‌جایی داشته باشند یا خیر، به اموال منقول و غیرمنقول تقسیم می­‌شوند.

اموال منقول اموالی هستند که قابلیت نقل و انتقال از مکانی به مکان دیگر را داشته باشند بدون آن که خرابی به بار آورد مانند خودرو و کتاب.

اموال غیر منقول اموالی هستند که نقل و انتقال آن از مکانی به مکان دیگر ممکن نیست و اگر جابه‌جایی صورت گیرد، خرابی ایجاد می‌کند؛ مانند زمین و درختی که در زمین کاشته شده و یا کاشی که در دیوار به کار رفته است.

مال غیرمنقول؛ یا ذاتا غیرمنقول هستند مانند زمین و یا به واسطه­ عمل انسان غیرمنقول شد­ه­‌اند، مانند کاشی که در دیوار به کار رفته است و یا به حکم قانون غیرمنقول شناخته می­‌شوند که در ماده 17 قانون مدنی بیان شده‌­اند.

در ماده 17 قانون مدنی، حیوانات و اشیایی که به عمل زراعت اختصاص داده شده‌­اند را در حکم مال غیرمنقول می­‌گویند.

این دسته از اموال، ذاتا منقول هستند اما به جهت برخی مصالح و به حکم قانون غیرمنقول شناخته شده­‌اند و نیز منحصر هستند.

الزام به تحویل مبیع چیست؟

هنگامی که قرارداد خرید و فروشی میان طرفین منعقد می­‌گردد، آن چه که مورد نظر طرفین است، انتقال مال مورد معامله به خریدار و انتقال ثمن (مبلغ) معامله به فروشنده می‌­باشد.

بند 1 ماده 362 قانون مدنی نیز به آن پرداخته است.

به صرف قرارداد هر یک از مال مورد معامله و قیمت آن که عوضین نامیده می‌­شوند، منتقل به طرف قراردادی می­‌شود.

در امتداد این انتقال مالکیت، آنچه که از اهمیت بسیاری برخوردار است، تسلیم و تحویل عوضین به طرف مقابل است.

بند 3 و 4 ماده 362 قانون مدنی آن را بیان داشته و هر یک از فروشنده و خریدار را متعهد به تسلیم و تحویل مبیع (مورد معامله) و قیمت به طرف مقابل دانسته است.

حال اگر هریک از طرفین در خصوص اجرای تعهد خود برنیاید، به جهت لزوم اجرای تعهدات، هر یک از طرفین می‌­تواند به دادگاه صلاحیتدار مراجعه کرده و با استناد به حق و حقوق خود که از قرارداد ناشی شده است، الزام به تحویل را بخواهد.

به تعبیری خریدار می­‌تواند از دادگاه الزام به تحویل مبیع (مورد معامله) را علیه فروشنده در دادگاه مطرح نماید و فروشنده می­‌تواند الزام به تسلیم و پرداخت ثمن (مبلغ قرارداد) را علیه خریدار در دادگاه مطرح بنماید و از این طریق به خواسته‌­ی قراردادی خود برسند.

الزام به تحویل مبیع غیرمنقول به چه صورت خواهد بود؟

برای الزام به تحویل مبیع غیرمنقول مانند ملک، ابتدا باید قرارداد خرید و فروش، صحیح منعقد شده باشد که به تبع آن بتوان دعوای الزام به تحویل مبیع غیرمنقول را مطرح نمود.

بعد از انعقاد قرارداد، فروشنده موظف است که مبیع را به تصرف خریدار بدهد به طوری که بتواند از آن منتفع گردد.

در همین خصوص ماده 367 قانون مدنی بیان می­‌دارد:

«تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء (بتواند به هر شیوه‌ای) تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از ‌استیلاء (تسلط) مشتری بر مبیع»

بنابراین کیفیت تسلیم و تحویل باید مطابق ماده فوق صورت بگیرد.

مبیع غیرمنقول احکام خاص خود را دارد که برای الزام به تحویل آن باید مورد دقت قرار گیرد تا دعوا با نتیجه­‌ی مطلوب به پایان برسد.

در اقامه‌­ی دعوای الزام به تحویل مبیع غیرمنقول، اختلاف نظرات بسیاری میان حقوقدانان دیده می­‌شود و رویه قضایی هم در صدور آرا دچار تشتت می‌­باشد.

برای اقامه‌­ی دعوای الزام به تحویل مبیع غیرمنقول، بعضی نظر بر آن دارند که، خریدار هنگامی می‌­تواند اقامه­‌ی دعوای الزام به تحویل مبیع غیرمنقول را مطرح نماید که سند رسمی به نام او تنظیم شده باشد.

در غیر این صورت دادگاه دعوای او را رد می‌­نماید.

در رأی صادر شده از شعبه 2 دادگاه عمومی حقوقی دادگستری شهرستان قدس بیان شده است؛ چون سند رسمی ملک (مال غیرمنقول) به نام خریدار تنظیم نشده است، آثار بیع از جمله تسلیم و تحویل مبیع نیز نمی‌­تواند مطرح شود.

در نظر قاضی محترم دادگاه، وقوع بیع (قرارداد خرید و فروش) منوط به تنظیم سند رسمی است و تا زمانی که سند رسمی تنظیم نشود، خریدار حقی برای الزام فروشنده به تسلیم و تحویل مبیع غیرمنقول ندارد.

بنابراین خریدار ابتدا بایستی در راستای الزام به تنظیم سند رسمی اقامه دعوا کند، سپس با استناد به سند رسمی و مالکیت خود، دعوای الزام به تحویل مبیع غیرمنقول را مطرح بنماید.

آیا بدون انتقال سند رسمی می‌توان الزام به تسلیم مبیع را خواست؟

در نظر برخی از حقوقدانان، به صرف انعقاد قرارداد خرید و فروش حتی اگر سند رسمی تنظیم نشده باشد، خریدار، مالک مال مورد معامله شده و باید مال مورد معامله به او تسلیم شود.

در غیر این صورت خریدار می­‌تواند از طریق دادگاه، فروشنده را ملزم به تحویل مبیع (مورد معامله) غیرمنقول (مالی که قابل جابجایی و نقل مکان نیست) بنماید.

در تجدیدنظر خواهی از رأی صادر شده از شعبه 2 حقوقی که در فوق آمده، رئیس شعبه 44 دادگاه تجدیدنظر استان تهران استدلال کرده است که:

«دعوی الزام به تحویل مبیع ملازمه ای با مالکیت رسمی ندارد و از آنجایی که وفق مقررات مادتین 220 و 222 قانون مدنی، عقود نه تنها متعاملین را به آنچه را که در قانون آمده مکلف می‌­نماید، بلکه ایشان را به کلیه پیامد های متعارف آن ملزم می­نماید و از آثار بیع تحویل مبیع از ناحیه فروشنده به مشتری می­باشد.

باتوجه به نکات دقیق در دعاوی الزام به تحویل مبیع غیرمنقول و تشتت آراء دادگاه‌­ها، حتما با حضور وکیل در جریان پروند، موضوع دعوای خود را پیش بگیرید.

برای کسب مشاوره از وکلای متخصص در حوزه­­ی الزام به تحویل مبیع غیرمنقول می­توانید با موسسه حقوقی و بین­‌المللی مهر پارسیان از طریق شماره­های زیر ارتباط برقرار فرمایید.

مرجع صلاحیتدار برای دعوای الزام به تحویل مبیع غیرمنقول کجاست؟

مرجع صلاحیتدار یعنی دادگاهی که به موجب قانون می‌تواند به خواسته یا پرونده رسیدگی نماید؛ در مورد دعوای الزام به تحویل مبیع غیرمنقول مانند ملک، دادگاه محل وقوع مال است.

به عنوان مثال هنگامی که موضوع دعوای الزام به تحویل مبیع غیرمنقول، ملکی در شهرستان تهران باشد، دادگاه حقوقی تهران صلاحیت رسیدگی به آن را دارد.

نکته قابل توجه این است که تمامی اموال غیر از ملک، منقول هستند و اگر در مواردی مانند ماده 17 قانون مدنی حیوانات و اشیاء مربوط به زراعت در حکم مال غیرمنقول شناخته می‌­شوند، از حیث صلاحیت محاکم است.

بنابراین دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به تحویل مبیع غیرمنقول، دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول (ملک) است.

نمونه دادخواست الزام به تحویل ملک (مبیع غیر منقول)

خواهان:………….
خوانده:…………..
وکیل یا نماینده قانونى: محمدرضا مهری متانکلائی
تعیین خواسته و بهای آن:

الزام خوانده به تحویل آپارتمان موضوع پلاک ثبتی… در قبال پرداخت مانده ثمن (مبلغ قراردادی) به خوانده یا واریز آن در صندوق دادگستری، به شرح متن، مقوم به… ریال و پرداخت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله

دلایل و منضمات دادخواست:

1. تصویر مصدق قرارداد عادی پیش‌فروش مورخ
2. استعلام ثبتی
3. تحقیق و معاینه محل
4. شهادت شهود
5. وکالتنامه

ریاست محترم مجتمع قضایی …
اینجانب وکیل خواهان، نکات ذیل را به استحضار می‌­رساند:
اولا؛ با توجه به اینکه خوانده (فردی که دادخواست بر علیه او تنظیم شده است) محترم، مالک رسمی شش دانگ عرصه (زمین) و اعیان (بنا و ساختمان) پلاک ثبتی … مفروز از پلاک ثبتی … فرعی از اصلی مذکور، به شماره ثبت … صفحه … دفتر املاک … بخش … تهران، به نشانی … است.

ثانیا؛ با عنایت به اینکه خوانده فوق‌الاشعار، شش دانگ یک دستگاه آپارتمان را با کلیه متعلقات آن، مستند به تصویر مصدق قرارداد عادی پیش‌فروش به شماره… مورخ… به موکل، در ازاء ثمن (مبلغ قرارداد) به مبلغ… ریال به موکل می‌فروشد و مبلغ… ریال از ثمن معامله را از موکل دریافت نموده است.

ثالثا؛ با نظر به اینکه مستند به بند… شروط ضمن عقد همان مبایعه‌نامه، خوانده متعهد گردیده که آپارتمان پیش‌فروش شده را ظرف مدت… ماه از تاریخ تنظیم قرارداد فوق‌الذکر، احداث/ تکمیل و تحویل موکل نموده و در نهایت، با اخذ پایان‌کار و صورتمجلس تفکیکی، نسبت به تنظیم تقسیم‌نامه رسمی در دفتر اسناد رسمی… تهران، جهت انتقال رسمی مورد معامله، اقدام نماید لیکن خوانده پس از احداث و تکمیل آپارتمان فوق‌الذکر از تحویل آن، امتناع می‌نماید.

این امر، از طریق تحقیق و معاینه محل و شهادت شهود قابل احراز است و شهود مذکور عبارتند از:

الف) جناب آقای … فرزند … به شماره شناسنامه … صادره از … متولد … به نشانی …
ب) جناب آقای … فرزند … به شماره شناسنامه … صادره از … متولد … به نشانی …
ج)  جناب آقای … فرزند … به شماره شناسنامه … صادره از … متولد … به نشانی …

رابعا؛ با نظر به اینکه از ثمن مورد معامله، مبلغ… ریال آن پرداخت شده و بقیه که معادل… ریال است، براساس توافق طرفین، منوط به تحویل و تسلیم مورد معامله بوده است و موکل آمادگی کامل دارد مبلغ مانده را به صندوق دادگستری، واریز و یا به خوانده، پرداخت نماید و مورد معامله را تحویل بگیرد.

علاوه بر اینکه ادامه وضع فعلی باعث می‌شود که موکله، مبالغ سنگینی، هر ماهه، بابت اجاره بهای محل سکونت خویش پرداخت نماید.

خامسا؛ با لحاظ اینکه خوانده، هنوز پایان‌کار را از شهرداری مربوطه و صورتمجلس تفکیکی را از اداره ثبت مربوطه دریافت نکرده است.

سادسا؛ با توجه به اینکه وقوع بیع صحیح شرعی بین موکل و خوانده فوق‌الذکر مسلم است.

سابعا؛ با ملاحظه اینکه در خصوص ابطال نقش تمبر هزینه دادرسی، بر حسب محاسبه دفتر دادگاه، وفق دفترچه محاسباتی املاک، وفق بند 12 ماده 3 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت مصوب 1373 پس از تعیین، اقدام خواهد شد.

لذا موارد ذیل، مورد استدعاست:

1ـ پیش از حلول جلسه رسیدگی، صدور دستور مبنی بر استعلام ثبتی، به منظور احراز مالکیت خوانده، وفق ماده 212 قانون آیین دادرسی مدنی.

2ـ صدور قرارهای معاینه و تحقیقات محلی و استماع شهادت شهود، بمنظور احراز امتناع خوانده از تحویل آپارتمان پیش‌خرید شده، وفق مواد 229 لغایت 256 قانون آیین دادرسی مدنی.

3ـ در ماهیت دعوی، صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به تحویل آپارتمان موضوع پلاک ثبتی… ، در قبال پرداخت مانده ثمن (مبلغ قرارداد) به خوانده یا واریز آن در صندوق دادگستری، توأم با پرداخت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله، وفق مواد 10 و 219  قانون مدنی و مواد 198 و 212 و 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی و اصول حاکمیت اراده، لزوم و صحت قرارداد بین و التزام طرفین به محترم شمردن مفاد آن.

امضا – مهر – اثر انگشت

بهترین وکیل متخصص در زمینه الزام به تحویل مبیع غیرمنقول کیست؟

اگر به دنبال کسب اطلاعات لازم در مورد موضوع الزام به تحویل مبیع غیرمنقول هستید، می‌توانید از وکلای متخصص و باتجربه در این زمینه کمک دریافت نمایید تا شما را از ابتدا تا انتهای مسیر راهنمایی و کمک کنند.

بنابراین، ما به شما موسسه حقوقی بین المللی مهر پارسیان، با مدیریت دکتر محمدرضا مهری را معرفی می‌کنیم که دارای بهترین و باتجربه‌ترین وکلا در این زمینه می‌باشد.

جهت دریافت نوبت مشاوره در زمینه الزام به تحویل مبیع غیرمنقول، می‌توانید با شماره تماس‌های موسسه حقوقی بین المللی مهر پارسیان نیز، تماس حاصل نمایید.

الزام به تحویل مبیع غیرمنقول به چه صورت خواهد بود؟

باتوجه به نکات ظریف موجود درخصوص تحویل مبیع غیرمنقول و اختلاف نظرات موجود، آنچه که در متن مقاله بررسی شده است را مطالعه کنید.

مرجع صلاحیتدار برای دعوای الزام به تحویل مبیع غیرمنقول کجاست؟

با توجه به این که اموال غیرمنقول مانند ملک قابلیت جا به جایی را ندارند، دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول صالح خواهد بود.

الزام به تحویل مبیع غیرمنقول الزام به تحویل مبیع غیرمنقول