خرید و فروش ملک رهنی

آیا خرید و فروش ملک رهنی امکان پذیر است و شرایط آن چیست؟

با بررسی خرید ملک رهنی و شرایط آن همراهتان هستیم.

قرارداد رهن خانه، با عقد رهن که در عالم حقوق وجود دارد و دارای قواعد و تشریفات مخصوص به خود است تفاوت داشته و در واقع قرارداد رهن و اجاره خانه همان قرارداد اجاره بوده و قواعد عقد اجاره بر آن حاکم است.

یکی از عقود مهمی که در قانون مدنی توسط قانونگذار پیش بینی شده است عقد رهن می باشد. که به موجب آن مال یکی از طرفین به عنوان یک وثیقه برای پرداخت دین نزد دیگری خواهد بود، تا وی بدهی خویش را پرداخت نماید. در واقع مال مرهونه تا خاتمه عقد رهن و پرداخت بدهی توسط راهن به عنوان یک گرو یا تضمین نزد رهن گیرنده یا مرتهن خواهد بود و از انواع مال ملک می باشد که راهن می تواند با توافق و تراضی مرتهن به رهن بدهد.

طبق رویه قضایی خرید و فروش ملک رهنی ممنوع نمی باشد. در واقع از آن جا که فروش املاک رهن شده منافاتی با حق مرتهن از بابت وصول طلب خود ندارد، چنین معامله ای نه ممنوع و باطل است و نه اینکه مرتهن می تواند، اقدام به باطل کردن چنین معامله ای نماید. چرا که حتی در صورتی که ملک رهنی چندین بار هم فروخته شود، در صورت عدم پرداخت بدهی توسط راهن، مرتهن این حق را دارد،که ملک را فروخته و از محل آن طلب خود را وصول نماید.

به طور کلی خرید و فروش املاک رهنی با خرید و فروش املاک غیر رهنی تفاوتی ندارد و محدودیت خرید و فروش ملک رهنی مطلق نیست، بلکه در شرایطی ممکن است،که اشخاص بتوانند اقدام به فروختن ملک رهنی نماید،که حقوق طرف مقابل و حتی اشخاص ثالث ضایع نگردد و برای جلوگیری از به وجود آمدن آثار و عواقب حقوقی و کیفری خرید و فروش ملک رهنی می بایست الزامات قانونی رعایت شود.

جهت دریافت مشاوره در خصوص رهن خانه و تنظیم قرارداد رهن خانه با گروه مشاوره حقوقی تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره شماره تماس 88663925 یا 88663926 یا 88663927 در ارتباط باشید.

نحوه خرید و فروش ملک رهنی چگونه است؟

در قانون مدنی عقود و قراردادهایی پیش بینی شده است،که افراد میتوانند روابط خود را در قالب آن ها و بارعایت ملاحظات آن ها، میان خود انجام دهند،که یکی از مهم ترین این قراردادها در کنار قرارداد بیع یا همان خرید و فروش، قرارداد رهن میباشد. قانونگذار در قانون مذکور، برای فروش مال مرهونه در عقد رهن 2 فرض را در نظر گرفته است؛1- ضمن عقد رهن یا در قالب عقد جداگانه راهن برای فروش مال مرهونه در سررسید پرداخت دین به مرتهن وکالت میدهد .2- درصورتی که مرتهن وکالت برای فروش مال مرهونه نداشته باشد و راهن هم برای فروش و ادای دین خود همکاری نکند، مرتهن با مراجعه به دادگاه، دادخواست الزام به فروش و پرداخت دین توسط راهن را تقدیم میکند.

طبق ماده 34 قانون ثبت، مرتهن در صورت خودداری راهن یا بدهکار از پرداخت دین خود در مهلت مقرر در سند تنظیمی ما بین طرفین، فقط حق رجوع به اداره ثبت و درخواست صدور اجرائیه برای وصول طلب خود به موجب سند تنظیمی از دفترخانه را خواهد داشت. و در صورتی که بدهکار در مهلت مقرر در اجرائیه از پرداخت بدهی خودداری کند به تقاضای مرتهن اداره ثبت اقدام به ارزیابی مال مرهونه نموده و پس از گذشت2 ماه و  قطعی شدن آن نسبت به برگزاری مزایده و وصول طلب مرتهن اقدام می نماید.

شرایط فروش ملک رهنی

ضرورت دارد به این نکته توجه شود که؛ خرید و فروش ملک رهنی توسط کدام یک از طرفین عقد رهن صورت میپذیرد و از آنجا که قانونگذار در عقد رهن ضمانت اجرای ادای دین توسط راهن یا رهن کننده را در صورت فرا رسیدن سررسید پرداخت دین و یا امتناع از پرداخت دین خود،(خواه راهن به مرتهن وکالت برای فروش جهت وصول طلب داده باشد یا خیر.) فروش مال مرهونه قرار داده است.حتی توافق طرفین برای اسقاط حق درخواست فروش مال مرهونه برای تادیه دین توسط مرتهن را باطل و مردود میداند.

نکته: بر اساس اصل آزادی قراردادی، به موجب توافق و تراضی دو طرف ضمن عقد رهن یا عقد جداگانه، راهن میتواند وکالت در فروش مال مرهونه را به مرتهن بدهد. با فرا رسیدن سررسید پرداخت دین یا متناع از پرداخت دین توسط راهن یا بدهکار، مرتهن مستقیما با فروش مال مرهونه نسبت به وصول طلب خود اقدام کند.

دراین راستا قانونگذار در قانون مدنی به موجب مواد777،778 و779 قانون مدنی و ماده 34 قانون ثبت تکلیف امکان فروش مال (ملک)رهنی را مشخص نموده است.

ماده 777؛” در ضمن عقد رهن یا به موجب عقد علیحده ممکن است راهن مرتهن را وکیل کند که اگر در موعد مقرر راهن قرض خود را اداء ننموده‌ مرتهن از عین مرهونه یا قیمت آن طلب خود را استیفاء کند و نیز ممکن است قرار دهد وکالت مزبور بعد از فوت مرتهن با ورثه او باشد و بالاخره ممکن‌است که وکالت به شخص ثالث داده شود.”

ماده 778؛” اگر شرط شده باشد، مرتهن حق[درخواست]فروش عین مرهونه را نداشته باشد، باطل است.”

ماده 779؛” هرگاه مرتهن برای فروش عین مرهونه وکالت نداشته باشد و راهن هم برای فروش آن و ادای دین حاضر نگردد مرتهن به حاکم رجوع‌ می نماید تا اجبار به بیع یا ادای دین به نحو دیگر بکند.”

و ماده 3 قانون ثبت؛” (اصلاحی ۸/۱۲/۱۳۸۶) در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده (۳۳) قانون ثبت، راجع به اموال منقول و غیرمنقول، در صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند، بدهی خود را نپردازد، طلبکار می‌تواند از طریق صدور اجرائیه و صول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست کند. چنانچه بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنا به تقاضای بستانکار، اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن، حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می‌نماید.

تبصره ۱- در مواردی هم که مال یا ملکی، وثیقه دین یا انجام تعهد یا ضمانتی قرار داده می‌شود مطابق مقررات این قانون عمل خواهد شد.

تبصره ۲- نحوه ابلاغ اجرائیه، بازداشت مازاد مورد رهن و چگونگی ختم عملیات اجرائی و برگزاری مزایده و اعراض از رهن و سایر موارد به موجب آئین‌نامه‌ای است که ظرف مدت سه ماه از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و به تصویب رئیس قوه قضائیه خواهد رسید.

تبصره ۳- این قانون نسبت به اسناد تنظیمی و اجرائیه‌های صادره که قبل از تصویب این قانون مختومه نگردیده است نیز جاری است.”

براین اساس قانونگذار حق درخواست فروش ملک رهنی برای مرتهن یا کسی که ملک در نزد او وثیقه گذاشته شده، قائل است وآن به جهت امکان در وصول طلب مرتهن درصورت خودداری، راهن یا رهن کننده از پرداخت بدهی خود؛ و فروش مال مرهونه توسط راهن به ثالث در راستای حفظ حقوق مرتهن و امکان دریافت طلب از محل فروش ملک مرهونه ممنوع است و راهن حقی بابت واگذاری ملک خود به دیگری ندارد، مگر اینکه مرتهن رضایت داشته باشد.

نکته: اگر مال مرهونه به قیمتی بالاتر از میزان طلب مرتهن یا طلبکار فروخته شود مازاد آن برای راهن یا بدهکار است و اگر قضیه برعکس باشد، یعنی اگر مبلغ فروش مال مرهونه کمتر از میزان طلب باشد، راهن بایستی نسبت به پرداخت آن اقدام کند.

حالات فروش ملک رهنی

برای فروش ملک رهنی می توان 2 حالت را مد نظر قرار داد؛

1. توسط مرتهن یا طلبکار: مرتهن در صورت سررسید پرداخت دین یا امتناع راهن از پرداخت دین، از محل فروش مال مرهونه مطالبات خود را وصول کند.که گاه مرتهن یا طلبکار،شخص حقیقی و گاه بانک است.
2. توسط راهن یا بدهکار: راهن در صورت تسویه کامل طلب با مرتهن، یا عوض کردن وثیقه یا فک رهن با سپرده گذاری امکان فروش انتقال ملک رهنی را بعنوان ملکی آزاد را خواهد داشت.

شرایط خرید ملک رهنی

بر اساس قانون مدنی راهن که مال خود را به عنوان وثیقه نزد مرتهن گذاشته است، نمی تواند اقداماتی انجام دهد،که حقوق مرتهن را ضایع نماید و یکی از این اقدامات می تواند شامل فروش ملک رهنی باشد. به همین دلیل افردی که قصد خرید و فروش املاکی که در رهن هستند را دارند می بایست به این نکته توجه داشته باشند،که لازم بودن عقد رهن اقتضای آن را دارد،که طرفین به مفاد آن پایبند باشند. اما محدودیت خرید ملک رهنی مطلق نیست، بلکه در شرایطی ممکن است که فرد بتواند اقدام به فروختن ملک رهنی خود نماید. به طور کلی خرید املاک رهنی با خرید املاک غیررهنی تفاوتی ندارد، اما برای جلوگیری از به وجود آمدن آثار و عواقب حقوقی و کیفری خرید ملک رهنی می بایست در رهن بودن ملک به خریدار اطلاع داده شده و خریدار هم قبل از پرداخت مبلغ معامله با دیدن سند ملکی و استعلام از سامانه هایی همچون سایت ثبت من یا اداره ثبت از رهنی نبودن ملک اطمینان حاصل نماید.

از جمله شرایط مهم جهت خرید ملک رهنی عبارت است از:

1. راهن بدهی خود به مرتهن را پرداخت کرده و به نوعی تسویه حساب نماید. در این صورت ممنوعیت خرید ملک رهنی برداشته می شود و دیگر آن ملک در وثیقه نیست.
2. در شرایطی که سند ملکی در رهن بانک بوده و راهن قصد دارد اقدام به فروش آن نماید، میتواند اقدام به تعویض ملک در رهن بانک نموده و سپس ملک را به دیگری بفروشد. به این صورت که به جای آن ملک، ملک دیگری را در بانک به گرو گذارد و سپس ملک اولی را به دیگری بفروشد که در این صورت چون از ملک فک رهن شده، خرید آن ممانعتی ندارد.
3. نسبت به فک رهن، ملک رهنی اقدام نموده و ملک فک شده را بعنوان ملک آزاد به خریدار واگذار کند.

جهت دریافت مشاوره خرید و فروش املاک رهنی و  تنظیم قرارداد با گروه مشاوره حقوقی تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس 88663925 یا 88663926 یا 88663927 در ارتباط باشید.

آثار حقوقی ناشی از خرید ملک رهنی

1- یکی از آثار خرید ملک رهن شده آن است که از این طریق ممکن است خریدار نسبت به در رهن بودن ملک اطلاعات کافی نداشته باشد و متضرر شود. چرا که ملکی که خریداری نموده در رهن دیگری است و به همین دلیل حق مالکیت وی تحت الشعاع قرار گرفته و نمی تواند به صورت تمام و کمال حقوق مالکانه خود را اعمال نماید. چرا که مرتهن با عدم دریافت طلب خود هر لحظه میتواند ملک رهنی را فروخته و از محل آن طلب خود را وصول نماید.

2- علاوه بر این صرف فروش مال رهنی از طرف راهن کلاهبرداری نبوده، اما در صورتی که با شرایط خاصی این امر انجام شده باشد ممکن است مصداق جرم کلاهبرداری یا تحصیل مال از طریق نامشروع باشد. مثل زمانی که راهن سند ملکی را که در آن قید شده ملک در رهن بانک میباشد، از خریدار پنهان کرده یا از طریق سند جعلی رهنی بودن ملک را کتمان نماید. در چنین شرایطی از آن جا که ممکن است خریدار پس از خرید املاک رهن شده درگیر دعاوی کیفری شود، می بایست با اطلاع از آثار و عواقب حقوقی مذکور اقدام به این امر نموده و قبل از انجام هرگونه اقدامی وضعیت ملک را پیگیری نماید.

آیا خرید ملک رهنی امکان پذیر است یا خیر؟

طبق رویه قضایی خرید و فروش ملک رهنی ممنوع نمی باشد. در واقع از آن جا که فروش املاک رهن شده منافاتی با حق مرتهن از بابت وصول طلب خود ندارد،چنین معامله ای نه ممنوع و باطل است و نه اینکه مرتهن می تواند اقدام به باطل کردن چنین معامله ای نماید. چرا که حتی در صورتی که ملک رهنی چندین بار هم فروخته شود در صورت عدم پرداخت بدهی توسط راهن مرتهن این حق را دارد که ملک را فروخته و از محل آن طلب خود را وصول نماید.

اگر راهن دین خود را به صورت کامل پرداخت نماید اما مرتهن ملک یا همان عین مرهونه را تحویل او ندهد، راهن می تواند از او شکایت کند؟

بله. اگر راهن از فک رهن عین مرهونه خودداری نماید،می توان او را ملزم به فک رهن کرد و دعوای الزام به فک رهن علیه او مطرح کرد.

خرید و فروش ملک رهنی خرید و فروش ملک رهنی خرید و فروش ملک رهنی خرید و فروش ملک رهنی خرید و فروش ملک رهنی خرید و فروش ملک رهنی خرید و فروش ملک رهنی خرید و فروش ملک رهنی خرید و فروش ملک رهنی خرید و فروش ملک رهنی خرید و فروش ملک رهنی 

خرید و فروش ملک رهنی خرید و فروش ملک رهنی خرید و فروش ملک رهنی خرید و فروش ملک رهنی خرید و فروش ملک رهنی خرید و فروش ملک رهنی خرید و فروش ملک رهنی خرید و فروش ملک رهنی خرید و فروش ملک رهنی خرید و فروش ملک رهنی خرید و فروش ملک رهنی