وکیل اراضی ملی

بهترین وکیل اراضی ملی در این نوشتار به بررسی انواع اراضی پرداخته است.

آشنایی با انواع اراضی در نظام حقوق ثبتی ایران

طبق قوانین و مقررات انواع مختلف اراضی به 2 دسته کلی (اراضی دایر، بایر و موات) و دسته جزئی (از قبیل؛ زمین ‌های دایر، بایر، موات، اراضی ساحلی، اراضی دولتی، اراضی منابع طبیعی، اراضی مرتعی، اراضی آیش، اراضی بیابانی) قابل تقسیم می باشند که به شرح ذیل عبارتند از؛

الف – دسته بندی کلی انواع اراضی

1. اراضی دایر

اراضی دایر زمین ­هایی هستند که احیا شده و بطور مستمر مورد بهره‌ برداری هستند، در واقع اراضی دایر، آن دسته از اراضی هستند که به ­صورت دایم مورد بهره­ برداری قرار می­ گیرند، این زمین ­ها اگر در محدوده شهری باشند، زمین دایر شهری محسوب می­ شوند، اما اگر خارج از محدوده شهری باشند، به ­عنوان زمین­ های دایر کشاورزی هستند.

لازم به­ ذکراست که، اراضی که در گذشته، ملی اعلام شده‌ اند جزء اراضی دایر محسوب می‌ شوند، مثل زمین‌ هایی که جهت حفظ محیط زیست و شکارگاه ‌ها و برای جلوگیری از آلودگی آب و هوا به مالکیت دولت درآمده‌ اند.

انواع اراضی دایر

زمین ­های دایر به انواع ذیل قابل تقسیم ­بندی می­ باشند که عبارتند از؛

1. دایر معمولی، مثل همه زمین ­های مسکونی،
2. دایر شهری (مسکونی)، مثل زمینی که از قبل بنا داشته ولی به مرور زمان تخریب شده و هم اکنون نیز اثری به­ جا نمانده باشد و مبنای تشخیص آن عکس­ های هوایی سال 1337 و 1348 و 1357 می­ باشد،
3. دایر مشجر، زمین ­های دایر دارای درختان (اعم از مثمر یا غیر مثمر)،
4. دایر تأسیساتی، زمین ­هایی که از قبل ساختمان حمام، چاه ­هایی با موتور پمپ و غیره داشته، دایر شناخته می­ شود و قابل ساخت و ساز (مسکونی) است،
5. دایر مزروعی، اراضی که در آن زراعت می­ شود مثل: شالیزار، گندم­زار و…

نکته: اگر ملکی در نقشه طرح تفضیلی شهرداری منطقه، کاربری آن از قبل توسط کمیسیون ماده 5 برای مثال کاربری مسکونی تعیین شده باشد، نیاز مجدد به تعیین کاربری ندارد.

ملک­ هایی که توسط کمیسیون ماده 5 با کاربری ­های غیر مسکونی تعیین شده باشد، قابل ساخت و ساز و معامله نیستند، جز در موارد ذیل که عبارتند از؛

•  مگر برای همان مواردی که تعیین شده است؛
• زمین ­هایی با طرح آموزشی.
• فقط قابل ساخت مدارس غیر انتفاعی.
• دانشگاه و آموزشگاه است.
• مگر اینکه به موجب قانون سازمان مربوطه منصرف از اجرای طرح شود و ملک مازاد توسط دادگاه به مالک اعاده شود و تغیر کاربری یابد.

ویژگی اراضی دایر

• زمینی که مالک بالفعل دارد،
• زمین مسکونی و مزروعی است، زمین دایر ممکن است مزروعی باشد و ممکن است مزروعی نباشد،
• چنین زمینی ممکن است برای مدت کوتاهی توسط مالک از حیث کشت، زرع، عمران و آبادی چشم پوشی شده باشد.

1. اراضی بایر و ویژگی آن

اراضی بایر، به زمین ‌هایی که معطل مانده­ اند (هیچ کشت و کاری، عمران و آبادی روی آن صورت نپذیرفته است) گفته می­ شود. البته این اراضی در گذشته سابقه دایر بودن داشته‌ اند، ولی به ­دلایلی مثل اعراض و عدم بهره‌ برداری به مدت ۵ سال متوالی، بدون عذر موجه، متروک مانده‌ اند، به ­تعبیر دیگر این اراضی فاقد هرگونه ساختمان و تأسیسات است که اراضی بایر علی­ الاصول، مالک خاص دارد، مگر این که اعراض (چشم­ پوشی) مالک از آن احراز شود و به 2 دسته ذیل قابل تقسیم است که عبارتند از؛

• اراضی بایر شهری

طبق قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ اراضی بایر شهری زمین ­هایی است که سابقه احیاء و عمران داشته و به تدریج به حالت موات برگشته است، اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا‌ نداشته باشد و شامل اراضی بایر واقع در حریم شهر و اراضی واقع در محدوده قانونی شهر ها می­ شود. وزارت مسکن و شهرسازی موظف است زمین های مورد نیاز برای امر مسکن و خدمات عمومی را در شهر هایی که ضرورت آن حتمی است به ترتیب از زمین های بایر و دایر شهری تأمین نماید.

نکته: اراضی بایر ممکن است مالک مشخص داشته باشد، کلیه اراضی بایر شهری که صاحب مشخصی نداشته باشد، در اختیار ولی فقیه می ­باشد.

• اراضی بایر دولتی

طبق قانون زمین شهری، کلیه اراضی بایر شهری که صاحب مشخصی نداشته باشند، در اختیار ولی فقیه می ­باشد و بر اساس این قانون هم اراضی موات و هم اراضی بایر از آن دولت خواهند بود، یعنی اگر وضعیت اراضی بایر مشخص نشده باشد و به تملک اشخاص جدید نیز در نیامده باشند، در اختیار ولی فقیه خواهند بود. تملک توسط شخص جدید مثل اینکه مالک اولیه یک بنا و زمین از آن اعراض می­ کند و بلافاصله پس از آن، شخص دیگر زمین را به تصرف و تملک خود در می­ آورد، در واقع دیگر مصداقی برای صاحب نامشخص نیست، پس صاحب نامشخص به موردی بر می­ گردد که پای مالک دیگر در میان نباشد. اراضی بایر از نظر کتب فقهی که به اراضی موات بالعرض یا موات عارض نامیده می­ شوند.

طبقه­ بندی اراضی بایر دولتی

طبقه­ بندی اراضی بایر دولتی به شرح ذیل می­ باشد که عبارتند از؛

• زمین بایری که آثار شهر و قراء باستانی مخروبه به جای مانده و جز نام و نشانی از اقوام و ملیت های ساکن در آن ها چیزی باقی نیست، اینگونه زمین ها را در حکم موات بالاصاله می­ نامند،
• زمین ­های بایری که دارای مالک بوده ولی اکنون صاحبان آن ها شناخته نیستند که مجهول المالک گویند،
• زمین ­های بایری که مالک معلوم و مشخص دارد، مالک از آن اعراض کرده یا اعراض نکرده است.

انواع اراضی بایر از نظر اعراض یا عدم اعراض

در دسته ­بندی دیگر اراضی بایر را از نظر اعراض یا عدم اعراض مالک به 2 گونه طبقه ­بندی می­ شود؛

الف) اراضی بایر اعراضی

اراضی هستند که مالک علاوه بر رها کردن زمین از لحاظ کشت از مالکیت آن ها نیز چشم پوشیده است، همچنین احراز اعراضی بودن اراضی توسط دادگاه و از طریق تحقیق یا اقرار کتبی مالک انجام می­ شود و پس از آن اراضی قیمت گذاری می­ شوند.

ب) اراضی بایر غیر اعراضی

اگر مالک از اراضی بایر اعراض نکرده باشد، اراضی مورد نظر غیر اعراضی تلقی می­ شود، در خصوص این اراضی مالکان مربوطه از تاریخ ابلاغ وزارت جهاد کشاورزی 1 سال فرصت دارند، تا به شخصه به یکی از طرق قانونی در خصوص کشت زمین طبق ضوابط وزارت جهاد کشاورزی اقدام کنند یا برای این منظور از طریق فروش، اجاره یا مزارعه به دیگری واگذار نمایند.

ویژگی اراضی بایر

• بالفعل، مالک داشته باشد، یعنی از زمان معینی آن زمین دارای مالک می­ باشد، زمانی که زمان حال است و نه گذشته و نه آینده،
• مشغول کشت، زرع و آبادی از هر قبیل اعم از؛ حفر قنات، احداث بنا و غرس اشجار و غیره نباشد،
• مالک، برای مدت نامحدود و نامعلومی از آن چشم پوشیده باشد،
• جزء اراضی بستر رودخانه، انهار عمومی و حریم آن‌ ها نباشد.

انواع اراضی بایر

• اراضی بایر مفروز؛ که مالک خاص دارد و یا مالک خاص داشته است.
• اراضی بایر مشاع؛ یعنی این که عده­ ای به اشتراک مالک آن باشند و یا هستند.

ساخت و ساز در زمین بایر

طبق قانون زمین شهری، وزارت مسکن و شهرسازی موظف است، زمین ­های مورد نیاز برای امر مسکن و خدمات عمومی را ضمن استفاده از کلیه اراضی موات و دولتی در شهر هایی که به پیوست این قانون به دلیل عدم تکاپوی اراضی مذکور در این شهر ها ضرورت آن حتمی است به ترتیب از زمین ­های بایر و دایر شهری تأمین نماید و مالکان اراضی بایر و دایر شهری اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی و بنیاد ها و نهاد ها و ارگان های دولتی و غیر دولتی موظفند زمین ­های مورد نیاز دولت یا شهرداری ها را که موضوع این قانون است به منظور های ذیل و با تقویم دولت به آن ها (دولت و شهرداری ها) بفروشند که عبارتند از؛

الف – تفکیک و فروش توسط وزارت امور مسکن و شهرسازی به افراد واجد الشرایط دریافت زمین جهت مسکن و یا اجرای طرح­ های ساختمان سازی مسکونی،

ب – ایجاد تأسیسات عمومی و عمرانی و اداری و اجرای طرح­ های مصوب شهری و عوض طرح ­های شهری حسب مورد به وسیله وزارتخانه ­ها و شهرداری ­ها و موسسه ­ها و شرکت­ های دولتی و نهاد ها و موسسه ­هایی که شمول قانون بر آن ها مستلزم ذکر نام است،

پ – حفاظت از میراث فرهنگی کشور.

1. اراضی موات و ویژگی آن

زمین ‌هایی است که سابقه احیا و بهره‌ برداری ندارد و به صورت طبیعی باقی مانده است، اراضی موات در لغت به معنی زمین ‌‌‌های مرده و بی جان، و خشک و بایر و زمین‌‌ ‌های ویرانی که مالک نداشته باشد، گفته می‌‌ شود، طبق قانون مدنی، اراضی موات یعنی زمین‌ ‌‌هایی که معطل افتاده و آبادی و کشت و زرع در آن ها نباشد، طبق قانون زمین شهری اراضی موات شهری زمین‌ ‌‌هایی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد و با استنباط از تعاریف مذکور در حقیقت عناصر زمین موات عبارتند از؛

1. سابقه مالکیت خصوصی آن ها معلوم نباشد،
2. آثار کشت و زرع و آبادی نداشته باشد،
3. بالفعل مالک نداشته باشد.

ارکان اصلی اراضی موات

اراضی موات و مباحه باید دارای دو رکن ذیل باشد که عبارتند از؛

رکن اول – مالک خاص نداشته باشد

پس اگر زمینی که ملک اشخاص است، به سبب اهمال مالکان آباد نباشد و در اصطلاح زمین موات و مباحه نامیده نمی‌‌ شود، چنین زمینی را بایر می‌‌ نامند و احیاء آن از موجبات تملک نیست.

رکن دوم – آبادی و کشت و زرع در آن نباشد

آبادی زمین، به تناسب انتفاعی که از آن برده می‌‌ شود، متفاوت است، ولی در عرف زمینی را که در آن درخت­ کاری و زراعت و ساختمان باشد آباد می‌‌ گویند، زمین آباد بطور معمول دارای مالک خاص است، مگر اینکه در اثر اعراض مالک یا جهات دیگر مجهول المالک باشد.

انواع اراضی موات

اراضی موات انواع مختلفی دارد که به شرح ذیل عبارتند از؛

1. زمین ‌هایی که از اصل موات بوده و یا نسبت به اینکه در هیچ زمانی ملک کسی نبوده اطلاعاتی وجود دارد و یا نسبت سابقه ملکیت اطلاعاتی نباشد،
2. زمین­ هایی که در گذشته سکنه داشته، اما از بین رفته و متروک مانده‌ است،
3. زمین هایی که از روی ظاهرشان مشخص است که مالک دارند ولی مالکشان معلوم نیست که چه کسی است و ملک هم به صورت خرابه است که این زمین ‌ها به 2 دسته ذیل قابل تقسیم است که عبارتند از؛

الف – یا زمین ‌های موات خوانده می‌ شوند.

ب – یا زمین ‌های مجهول‌ المالک.

4. زمین ‌هایی که مالک مشخصی دارند، ولی مالک از آن ‌ها اعراض کرده ‌است و این اراضی نیز دو دسته­ اند که عبارتند از؛

الف) اراضی موات بوده و احیاء شده‌ اند و پس از احیا مالک اعراض نموده است.

ب) مشمول هیچ یک از اقسام ذکر شده نبوده و تابع ملک مالک می‌ باشند، ولی مالک آن قسمت را مهجور گذاشته است، برای مثال زمینی که جزء یک آبادی بوده و از نهر آن آبیاری می‌ شده ولی نهر خشک شده و زمین از بین رفته و خراب شده‌ است ولی مالک از آن اعراض نکرده است.

ویژگی اراضی موات

• سابقه مالکیت خصوصی آن معلوم نباشد یعنی مجهول است.
• مشغول و مشمول کشت، زرع و آبادی نباشد.
• بالفعل مالک نداشته باشد.

اعراض مالک از ملک

در رابطه با اعراض مالک از ملک، وقتی که مالکی، ملک خود را رها کرده باشد و سال ‌ها به آن سر نزده باشد و کسی را هم برای اداره آن تعیین نکرده و نیز تصمیم به بازگشت هم نداشته باشد و حقی برای خود نسبت به آن ملک نشناسد، گویی به این صورت است که از مالکیت ملک صرف‌ نظر کرده است، این اموال حکم مباحات را دارند و طبق قانون مدنی در رابطه با اعراض از مال می‌ توان فهمید که قانونگذار اعراض را ملاک رها کردن و سلب مالکیت دانسته است.

ب – تقسیم‌ بندی جزئی انواع اراضی

• اراضی دایر

اراضی دایر زمین ­هایی هستند که احیا شده و بطور مستمر مورد بهره‌ برداری هستند، در واقع اراضی دایر، آن دسته از اراضی هستند که به ­صورت دائم مورد بهره­ برداری قرار می­ گیرند، این زمین ­ها اگر در محدوده شهری باشند، زمین دایر شهری محسوب می­ شوند، اما اگر خارج از محدوده شهری باشند، به­ عنوان زمین­ های دایر کشاورزی هستند.

• اراضی شهری

تمام زمین‌ هایی که در شهر ها وجود دارند را راضی شهری گفته می­ شود و شامل قانون اصلاحات اراضی نمی‌ شوند. البته اگر در زمین‌ های شهری کشاورزی صورت بگیرد، از نظر رابطه بین مالک و کشاورز از مقررات اصلاحات ارضی تبعیت می‌ کند.

• اراضی آیش

به زمینی که در مدت زمان مشخصی بدون کار و بهره‌ برداری مانده باشد و بعد از مدتی در آن کشت و زرع انجام شود، اراضی آیش می‌ گویند. اراضی آیش سهم زیادی در آبادانی و کشاورزی دارند.

• اراضی بایر

زمین‌ هایی که معطل مانده­ اند (هیچ کشت و کاری، عمران و آبادی روی آن صورت نپذیرفته است) گفته می­ شود. البته این اراضی در گذشته سابقه دایر بودن داشته‌ اند، ولی به ­دلایلی مثل اعراض و عدم بهره‌ برداری به مدت ۵ سال متوالی، بدون عذر موجه، متروک مانده‌ اند، به ­تعبیر دیگر این اراضی فاقد هرگونه ساختمان و تأسیسات است که اراضی بایر علی­ الاصول، مالک خاص دارد، مگر اینکه اعراض (چشم­ پوشی) مالک از آن احراز شود و به 2 دسته ذیل قابل تقسیم است که عبارتند از؛

• اراضی بایر شهری
• اراضی بایر دولتی

• اراضی موات

زمین‌ هایی است که سابقه احیا و بهره‌ برداری ندارد و به صورت طبیعی باقی مانده است، اراضی موات در لغت به معنی زمین ‌‌‌های مرده و بی جان، و خشک و بایر و زمین ‌‌‌های ویرانی که مالک نداشته باشد، گفته می‌‌ شود، طبق قانون مدنی، اراضی موات یعنی زمین‌‌‌ هایی که معطل افتاده و آبادی و کشت و زرع در آن ها نباشد.

• اراضی ساحلی

زمین­ هایی است با عرض مشخص از اراضی مجاور دریا و دریاچه‌ ها یا خلیج که حداقل از یک سو به کنار دریا یا دریاچه یا خلیج ‌متصل باشد، به ­تعبیر دیگر اراضی هستند که در بین آب دریا و خشکی قرار می‌ گیرند. این زمین‌ ها از طرف خشکی به اراضی آباد محدودند.

• اراضی مستحدثه

طبق آئین نامه اجرایی لایحه قانونی اصلاح لایحه ی قانونی واگذاری و احیای اراضی 1359 به زمین هایی که در نتیجه پس روی آب دریا ها، دریاچه ها و تغییر بستر رودخانه ها یا خشک شدن تالاب ها ایجاد می­ گردند، اراضی مستحدثه گفته می­ شود این اراضی متعلق به دولت محسوب و تقاضای ثبت آن از هیچ کس پذیرفته نمی­ شود. به ­تعبیر دیگر، زمین هایی که در نتیجه پایین رفتن سطح آب یا هر نوع جریان آب در کرانه­ های دریا ها و دریاچه­ ها و جزایر در نتیجه پایین رفتن آب یا خشک شدن تالاب ها ظاهر و یا ایجاد می­ شوند.

• اراضی ملی

زمین ‌هایی را شامل می‌ شود که در اختیار دولت و سازمان ‌های دولتی است و اموال دولتی به شمار می­ آیند و بطور معمول این زمین ­ها در خارج از شهر واقع شده و اشخاص خصوصی حق بهره‌ برداری از این اراضی را نداشته و استفاده از این زمین ‌ها بطور کلی در اختیار دولت است و طبق قانون، تشخیص زمین‌ های ملی از زمین ‌های عادی بسیار مهم است، زیرا زمین ‌های ملی جزو دارایی و ثروت دولت است و در حاکمیت دولت قرار دارند. اراضی ملی ممکن است در داخل شهر و یا در خارج از شهر باشد و اگر اراضی ملی خارج از شهر باشند تحت اداره سازمان منابع طبیعی و اگر اراضی ملی داخل شهر باشند تحت اداره سازمان مسکن و شهرسازی است.

• اراضی دولتی

کلیه زمین ‌هایی است که به نام دولت دارای سند بوده یا در جریان ثبت به نام دولت است و همچنین کلیه اراضی ملی شده و مواتی که طبق قوانین مصوب و آراء کمیسیون‌ های مربوطه متعلق به وزارت مسکن و شهرسازی است اعم از اینکه به نام دولت ثبت شده یا نشده باشد، به ­تعبیر دیگر، کلیه زمین ­های متعلق به دولت از قبیل ملی، موات، بایر و دایر تملک شده، خالصه، مستحدث، ساحلی و حریم که بنام دولت دارای سند بوده یا در جریان ثبت به نام دولت است و همچنین کلیه اراضی ملی شده و مواتی که طبق قوانین مصوب و آراء کمیسیون‌ های مربوطه متعلق به وزارت مسکن و شهرسازی است اعم از اینکه به نام دولت ثبت شده یا نشده باشد.

• اراضی منابع طبیعی

تمامی زمین ­هایی که در چراگاه ‌ها، جنگل ‌ها و بیشه ‌ها هستند یا به این عنوان ثبت شده‌ اند را اراضی منابع طبیعی می‌ گویند. این اراضی زیر نظر مستقیم دولت هستند و برای تغییر کاربری و فعالیت در آن ‌ها باید به سازمان منابع طبیعی و مراجع دولتی مربوطه در خواست بدهید. ساخت و ساز در اراضی منابع طبیعی بر اساس قانون ممنوع است و با مجرمین به شدت برخورد می‌ شود.

• اراضی مرتعی

زمین ­های مرتعی که از اسم ‌شان پیداست در کوه ­ها، زمین ‌های مسطح و علفزار ها قرار دارند. مرتع ‌ها در فصل چرا دارای پوشش‌ هایی از گیاهان خودرو می‌ شوند و مراتع به دو دسته ذیل قابل تقسم است که عبارتند از؛

الف) مرتع غیر مشجر

زمینی است اعم از کوه و دامنه یا زمین مسطح که در فصل چرا، دارای پوششی از نباتات علوفه‌ ای خودرو بوده و با توجه به ‌سابقه چرا بنا به ­عرف مرتع شناخته شود. اراضی که آیش زراع هستند، ولو آنکه دارای پوشش نباتات علوفه‌ ای خودرو باشند مشمول تعریف مرتع نیستند.

• مرتع مشجر

اگر مرتع دارای درختان جنگلی خودرو باشد مرتع مشجر نامیده می‌ شود مشروط بر آنکه حجم درختان موجود در هکتار در ‌شمال از حوزه آستارا تا حوزه گلیداغی بیش از 50 متر مکعب و در سایر مناطق ایران بیش از 20 متر مکعب باشد.

• اراضی جنگلی

زمین ­هایی که در آن ها آثار و شواهد وجود جنگل از قبیل نهال یا پاجوش یا بوته یا کنده درختان جنگلی وجود داشته باشد، مشروط بر آنکه در‌ تاریخ ملی شدن جنگل­ ها تحت کشت یا آیش نبوده و تعداد کنده در هر هکتار از 20 و یا تعداد نهال یا بوته جنگلی در هر هکتار ‌جداگانه یا درمجموع از 100 عدد و یا مجموع تعداد نهال و بوته و کنده در هر هکتار از 100 عدد متجاوز باشد.

در بررسی انواع اراضی، باید نسبت به زمین ­های جنگلی دقت بیشتری شود، زیرا یکی از انواع زمین ‌های بسیار مهم برای محیط زیست این نوع اراضی است که به تمامی زمین‌ هایی که حتی نشانه‌ هایی از جنگل مثل نهال، تنه درختان جنگلی به شکل گروهی و پراکنده در آن ‌ها وجود داشته باشد، اراضی جنگلی گفته می­ شود.

• اراضی بیشه

طبق قانون اصلاحات ارضی سال 1339، به زمینی که در آن به ازای هر هکتار (10000 مترمربع) بیش از هزار اصله از درختان غیر مثمر توسط اشخاص غرس شده باشد، بیشه یا قلمستان گفته می­ شود و بطور معمول بیشه ­ها یا قلمستان ­ها به ­وسیله اشخاص ایجاد می­شد که به آن بیشه ­های اختصاصی گفته می­شد، ولی در پاره­ ای از موارد، بیشه ­ها ساخته دست بشر نبود که به این بیشه ­ها، بیشه ­های طبیعی می­ گویند.

• اراضی باغ ­ها

الف) باغ مطلق

طبق آئین نامه اجرایی قانون ملی شدن جنگل ها مصوب 1342، باغ بطور مطلق به زمینی گفته می­ شود.

1. حدود مشخص اختیاری باشد (نه حدود طبیعی)
2. حجم درختان جنگلی خودرو (در صورتی که دارای درختان خودروی جنگلی باشد) در آن به ازای هر هکتار (10000 مترمربع) از 50 متر مکعب تجاوز ننماید و لااقل به ازای هر هکتار، 100 اصله درخت مثمر جوان، بطور دست کاشت در آن غرس شده باشد و به ازای هر هکتار، لااقل 9000 مترمربع آن از کنده و ریشه های درختان جنگلی پاک شده باشد.

ب) باغ میوه

طبق قانون اصلاحات ارضی باغ میوه نیز جزوی از مفهوم باغ است و دارای تعریف خاصی بوده و آن عبارت از زمینی بود که در آن درختان میوه یا مو به وسیله اشخاص غرس شده یا پیوند داده شده بود. تعداد درخت میوه یا مو در هر هکتار از آن، نمی­بایست کمتر از یک 100 اصله باشد. به باغی که دارای درختان مثمر بود، باغ میوه و به باغی که درختان مو در آن قرار داشت، تاکستان اطلاق می­ گردد و هرگاه در زمینی درختان خرما یا زیتون به عمل آید، حسب مورد به آن نخلستان و باغ زیتون گفته می­ شود که در دو مورد اخیر، تعداد این درختان به ازای هر هکتار نبایست کمتر از 50 اصله باشد.

• اراضی بیابانی

بطور معمول در روستاها افراد مقداری از زمین ‌های اطراف را به کمک هم و با استفاده منابع آبی مثل رودخانه آباد می‌ کنند و گاهی بخشی از اراضی را نمی‌ توان آباد کرد، پس هر سال بخشی از زمین ‌ها را که آب به آن ‌ها می‌ رسد را مورد کشت قرار می‌ دهند. این زمین ‌ها با زمین ‌های موات تفاوت دارند و به آن اراضی بیابانی گفته می­ شود، به ­تعبیر دیگر چون که آب رودخانه به تمام زمین ها نمی­ رسد، بنابراین هر سال تعدادی از اهالی روستا به قید قرعه در آن بخش از زمین ­هایی که آب به آن می­ رسد، کشت انجام می­ دهند. این اراضی با زمین ­های موات کنار روستا تفاوت زیادی دارد و ملک اهل روستا به شمار می‌­ رود. به این نوع زمین ­ها اراضی بیابانی می­ گویند.

• اراضی مفروزی

به کلیه اراضی که مالکیت 6 دانگ آن متعلق به یک شخص باشد، اراضی مفروزی گفته می­ شود. تا قبل از وضع قانون اصلاحات ارضی گاهی از اوقات مشاهده می شد که تمامی 1 قریه متعلق به 1 شخص بود و در این حالت به آن قریه 6  دانگی یا قریه مفروز گفته می­ شد و گاهی تعدادی از زارعان نیز مالک قطعه یا قطعاتی از زمین بودند که به این ده ­ها، اصطلاح قراء و قصبه ­های خرده مالک اطلاق می گردید. بنابراین مقصود از زمین ها یا اراضی مفروزی، زمین ­هایی از قراء و قصبه ­های بود که 6 دانگ هر یک از قطعه ­ها، متعلق به 1 زارع بود و اراضی مفروزی در قبال اراضی مشاعی کاربرد داشت.

• اراضی مشاعی

در اصطلاحات ثبتی به 3 دسته از زمین ها، اراضی مشاعی اطلاق می­ گردد که به شرح ذیل عبارتند از؛

الف – اراضی بیابانی.
ب – اراضی موات اطراف ده که حریم ده را تشکیل می­داده و اهالی ده برای تعلیف دو آب و نظایر آن، از این اراضی استفاده مشاعی می ­نمایند.
ج – اراضی دیم کار در قبال اراضی آبی که ملک مفروز صاحبان قریه بوده است.

• اراضی کشت موقت

به آن دسته از اراضی و زمین ­هایی که از طرف دولت برای مدت معین و به منظور کشت و زرع در اختیار زارعان قرار می ­گرفت، در اصطلاح حقوقی به اراضی کشت موقت مشهور شدند و اگر زارع از زمین مزبور در جهت اهداف زارعانه استفاده نمی ­نمود، زمین یاد شده از وی استرداد شده و جهت اهداف زارعانه در اختیار دیگری قرار می­گرفت.

نکته: بیشتر این زمین ها در استان های گلستان و کردستان قرار داشتند.

• اراضی و املاک خالصه

دهات و اراضی یا املاکی که در طی تاریخ به اسم سلاطین و خوانین و دولت­ ها معروف و مرسوم بوده و در دوران معاصر تحت عنوان خالصه به این نام باقی مانده و یا به ثبت رسیده خالصه نام دارد. یکی از ویژگی ­های اراضی­ خالصه این است که با ظهور و انقراض سلسله ها به نسبت متنابهی افزایش یا کاهش یافته است.

• املاک سلطنتی

به دهات و اراضی متعلق به خاندان پهلوی را املاک سلطنتی می ­گفتند، ازدیاد و تثبیت املاک سلطنتی در عهد رضاخان به حد اعلای خود رسید. رضاخان با خلع ید از برخی مالکان تعداد آبادی های تحت اختیار خود را به حدود 2100 ده در سال 1299 رسانید و بدین ترتیب خودش را به ­صورت یکی از بزرگترین مالکان کشور درآورد. شاه سابق در سال 1320 تحت تاثیر جو حاکم بر کشور با تقسیم اراضی و دهات پدرش میان 42 هزار نفر تغییراتی در ساختار روستایی منطقه ایجاد کرد.

21) اراضی یا املاک موقوفه

اراضی موقوفه اراضی است که بطور دائم از طریق قوانین تشیع به امور خیریه یا نهاد های مذهبی تعلق می­ گیرد، این املاک به دو دسته قابل تقسیم است؛

وقف عام: که برای منفعت عام وقف می­ گردد، مثل وقف خیریه.

وقف خاص: که برای مقاصد خصوصی وقف می­ گردد، مثل حق استفاده از زمین وقفی توسط یکی از فرزندان خانواده.

• اراضی عمده (بزرگ) مالکی

اراضی که قبل از اجرای اصلاحات ارضی بین یک یا چند ده به صورت متغیر بوده و در اختیار مالکان عمده قرار داشت موسوم به عمده مالکی یا اراضی مالکین بزرگ می­ باشد، تا قبل از اجرای اصلاحات ارضی املاک متعلق به مالکان بزرگ 56 % کل اراضی کشور را تشکیل می­ داد. اسناد و مدارک تاریخی نشان می­ دهد که بزرگ مالکی در ابتدا ناچیز بوده و به مرور زمان گسترش یافته است. بزرگ مالکان به شرح ذیل از 4 گروه تشکیل می­ شدند که عبارتند از؛

1. وابستگان به خانواده سلطنتی و امرای لشکری و کشوری،
2. خوانین و قبایل مهم کشور،
3. بزرگان و علمای مذهبی،
4. تجار و بازرگانان که به سرمایه­ گذاری در زمین پرداخته بودند.

• مالکیت خرده (دهقانى) مالکی

مالکیت خرده (دهقانى) مالکی در روستا هاى ایران، از گذشته ‌هاى دور در کنار مالکیت بزرگ اربابى نوعى مالکیت کوچک دهقانى یا خرده مالکى وجود داشت. خرده مالکان زمین زراعى کمى در اختیار داشتند، ولى میزان آن در مناطق مختلف ایران فرق مى‌ کرد و از ۴-۳ هکتار تا حدود صد هکتار در نوسان بود. مالکیت دهقانى یا خرده مالکان برحسب چگونگى بهره‌ بردارى از زمین به سه گروه قابل تقسیم بودند؛

1. گروهى از خرده مالکان زمین کوچکى در تملک داشتند و خود­شان با کمک اعضاء خانواده خود از آن بهره‌ بردارى مى‌ کردند و جزو بهره‌ برداران خانوادگى به ‌شمار مى‌ آمدند.
2. گروهى دیگر که زمین به نسبت وسیع ‌ترى داشتند، با استفاده از کارگران زارعى از زمین بهره‌ بردارى مى‌ کردند. یا قسمتى از آن را به ‌صورت نصف‌ کارى، مزارعه و یا سهم ‌برى در اختیار زارعان دیگر قرار مى‌ دادند. این گروه ‌ها بطور عمده در ده سکونت داشتند و تحت ‌تأثیر فرهنگ روستایى بودند.
3. دسته‌ اى از خرده‌ مالکان که به ‌علت فوت مالک عمده و تقسیم املاک میان وراث صاحب بخشى از اراضى ده بودند، اغلب در شهر ها سکونت داشتند و از مجموع عواید ملک سهم مى‌ بردند.

• اراضی (املاک) قبیله­ ای

این شکل از اراضی در میان عشایر دیده می­ شود، از لحاظ اداری این اراضی متعلق به رئیس طایفه و ایل می­ باشد، اما اعضاء قبیله حق استفاده از اراضی را دارا می­ باشند، اینگونه اراضی در برخی از نقاط ایران به چشم می­ خورد.

• اراضی (املاک) مسلوب المنفعه

املاک مالکین و اشخاصی که در اجرای قانون اصلاحات ارضی مصوب 1340 به دلیل بی آبی مفرط و سایر دلایل خشک و بی حاصل تشخیص داده شد و مشمول تقسیم نگردید، موسوم به املاک مسلوب ­المنفعه می­ باشد. این املاک قبل از اجرای اصلاحات ارضی دایر بوده ولی با اجرای قانون مزبور به استناد آئین ­نامه اصلاحات ارضی مصوب 1343 به همراه (توام) با اراضی بایر قانون اصلاحات ارضی در اختیار مالکان آن قرار گرفت کـه ظرف 5 سال برای آبادانی آن اقدام کنند و از سازمان ­های ذی­ ربط گواهی عمران دریافت دارند. در غیر این صورت ملک از ید آن ها خارج و در اختیار دولت قرار می­ گرفت، آخرین مهلت برای عمران پایان شهریور 1354 بوده است.

• اراضی بایر مجمع تشخیص مصلحت نظام اسلامی مصوب 1367

اراضی است که در گذشته سابقه احیاء و بهره­ برداری داشته و مالک بدون عذر موجه 5 سال متوالی آن را بلا کشت و متروکه باقی گذاشته باشد. چنانچه مالکین اینگونه اراضی در یک فرصت 1 ساله به کشت اراضی یا عقد اجاره، مزارعه یا فروش با سایر اشخاص اقدام ننمایند، مدیریت ­های امور اراضی برابر مقررات در اختیار واجدین شرایط قرار می­ دهند.

• اراضی مصادره­ ای

اراضی امرای لشکری و کشوری و اراضی وابستگان به رژیم سابق می­ باشد که بعد از انقلاب اسلامی توسط دادگاه ­های انقلاب قانونی مصادره گردید. بعد از انقلاب میزان 42859 هکتار توسط هیأت های 7 نفره واگذاری زمین به افراد فاقد زمین واگذار گردید. مابقی این اراضی با مساحت بیش از 100 هزار هکتار در حال حاضر در اختیار بنیاد مستضعفان قرار دارد.

• اراضی بند ج

کلیه اراضی مالکین بزرگ بود که بعد از انقلاب اسلامی ایران به استناد لایحه قانونی اصلاح لایحه قانونی واگذاری و احیاء اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران مصوب 1359 – 1358 قرار بود بر اساس عرف محل به کشاورزان بی ­زمین و کم ­زمین واگذار گردد. در این واگذاری ­ها مقرر گردید 2 تا 3 برابر عرف محل در اختیار مالک باقی بماند و بقیه به ­عنوان اراضی مازاد به کشاورزان فاقد زمین واگذار گردد. ضمنا در لایحه قانونی فوق اراضی مصادره­ ای بند “ب” و “اراضی موات و مراتع” به عنوان اراضی بند “الف” مصوبه قانونی فوق منظور گردیده­ اند.

• اراضی کشت موقت

اراضی بایر و دایر مالکین که بعد از پیروزی انقلاب اسلامی تا پایان سال 1359 در مناطق غیر کرد نشین و تا پایان سال 1363 در مناطق کرد نشین در اختیار غیر مالکین قرار گرفت و آنان تا سال 1365 به صورت موقت روی اراضی کشت و کار می­ کردند و سپس بر اساس مصوبه 1365 مجلس شورای اسلامی از طریق هیأت­ های هفت نفره واگذاری و احیاء اراضی به آنان به صورت بیع شرط واگذار گردید، موسوم به اراضی کشت موقت است. مساحت این اراضی که اکثر دایر بود، بالغ بر 850 هزار هکتار در سراسر کشور می­ باشد.

• اراضی خراج

زمین ‌هایی که به دست مسلمانان افتاده مشمول پرداخت مالیات باشند و تمامی زمین‌ های آبادی که از راه جنگ و بعد از جدا کردن خمس به دست مسلمانان افتاده‌ اند، زمین‌ های خراج می‌ گویند. زمین‌ های خراج به تمام مردم مسلمان تعلق دارند. این زمین‌ ها غیر قابل انتقال هستند و باید صرف نیازمند ها شوند و به شرح ذیل قابل تقسیم­ بندی هستند که عبارتند از؛

الف – تصرف با صلح

کلیه زمین ‌هایی که بر اثر صلح با کفار به دست آمده بود.

ب – تصرف با جنگ

کلیه زمین‌ هایی که با جنگ به دست آمده و تقسیم نشده بود.

پ – تصرف پیش از جنگ

زمین‌ هایی که غیر مسلمانان پیش از وقوع جنگ آن ها را رها کرده بودند.

جهت دریافت مشاوره با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی 

وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی 

وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی وکیل اراضی ملی