انواع مالکیت اراضی

بهترین وکیل در حوزه اراضی به بررسی انواع مالکیت اراضی پرداخته است، چنانچه در این زمینه نیازمند اخذ مشاوره هستید با شماره تماس های مندرج در سایت تماس حاصل فرمائید.

بررسی حقوقی ماهیت، وضعیت و انواع اراضی عمده (بزرگ) مالکی در ایران

مهمترین منشاء قدرت اقتصادی و سرمایه‌ گذاری در طول ادوار مختلف تاریخ ایران، همواره زمین و کشاورزی بوده ­است. چرا ­که زمین منبع ثروت زمین‌ داران بزرگ و فرمانروایان و نیز به ‌عنوان سرچشمه مالیات منبعی برای نگهداری نیروهای نظامی بوده است. علاوه بر آن، در جوامع کم ‌رشدی مثل ایران قرن 19، که بیشترین جمعیت فعال همچون جوامع کم ­رشد دیگر، به کار کشاورزی مشغول بودند، اهمیت زمین و مالک آن بیشتر معلوم می‌ شود. میزان قدرت و نفوذ اشخاص در چنین جامعه‌ ای بدون ‌شک، وابسته به میزان مالکیت او روی زمین بوده ­است. نفوذ به طبقه مالک در ایران برخلاف اروپا کار دشواری نبود و از این رو قرن 19 ایران قرن مالک شدن تعداد زیادی از تجار ایرانی محسوب می‌ شد. چنانکه در اواخر این قرن و اوایل قرن 20، تجار در همه جای کشور صاحب مستغلاتی شدند.

نکته: اگر چه در مناطقی مثل یزد تملک آب اساس مالکیت بود و نه فقط زمین، اما برخی معتقدند که؛«سازمان و نحوه مالکیت در ایران، تقریبا به یک شکل بوده است.» بطور معمول از نظر مالکیت، در دوران آغاز مشروطیت و پیش از اصلاحات ارضی، انواع اراضی به شرح ذیل را می‌ توان تقسیم‌ بندی کرد؛

• زمین ‌های خاصه یا شاهی، شامل دهات و اراضی که به خاندان سلطنتی متعلق بود،
• زمین ‌های خاصه یا دولتی، شامل دهات و اراضی که به دولت تعلق داشت،
• زمین ‌های وقفی یا زمین ‌هایی که برای مقاصد مذهبی یا در مواردی به عضوی از اعضای خانواده، معمولا فرزند بزرگ‌ تر، برای مقاصد خاصی وقف می‌ شد،
• زمین‌ های عمده مالکی یا اربابی، یعنی املاکی که بین یک یا چند ده متغیر بود و در اختیار مالکان عمده قرار داشت،
• زمین ‌های خرده مالکی یا اراضی یک روستا که به یک یا تعداد بیشتری مالک تعلق داشت،
• زمین ­های دارای مالکیت اشتراکی، که این نوع خاصی از مالکیت اراضی، در مناطق کم‌ آب و کویری ایران مشاهده می‌‌‌ شد که به «بنه» مشهور بود.

اراضی عمده مالکی یا اربابی

قبل از اصلاحات ارضی در ایران، بخش عمده ­ای از اراضی کشاورزی در اختیار مالکان بزرگ قرار داشت. برخی از این مالکان هرگز در روستا اقامت نداشتند و مدیریت اراضی خود را به نمایندگان خود واگذار کرده بودند. این ها نقش عمده ­ای بر مدیریت روستایی در ایران از خود ایفاء می ­کردند و علاوه بر امور کشاورزی، مدیریت اجتماعی ده را نیز انجام می ­دادند. بهره ­برداری از اراضی خود را نیز بطور کلی، از طریق اجاره و یا به صورت نظام سهم­ بری به وسیله زارعان کشت می ­نمودند. مالکین بسیار بزرگ علی رغم تعداد محدودشان گاهی هر یک بیش از ۲۰ تا ۳۰ ده و در مواردی حتی ۱۵۰ تا ۳۰۰ ده و مزرعه را در اختیار داشتند. یعنی منظور اراضی و املاکی که بین یک یا چند ده متغیر بود و در اختیار مالکان عمده قرار داشت.

در دوران عمده (بزرگ) مالکى جامعه روستائى ایران بطور کلى از دو طبقه اجتماعى مالک (ارباب) و دهقان (رعیت) تشکیل مى‌ شد. مالک‌ (ارباب) طبقه مسلط جامعه بود و در نوک هرم قدرت ده جاى داشت و رعیت تحت سلطه بود و در ذیل هرم قدرت قرار مى‌ گرفت.

انواع بزرگ مالکى

بطور کلی عمده مالکان را می­ توان در قالب 4 گروه طبقه بندی نمود که عبارتند از؛

1. مالکیت دولتى

بخشى از آبادى ‌هاى ایران تحت عنوان خالصه به دولت تعلق داشت و دولت مانند مالکان خصوصى بر ده حاکم بود. املاک دولتى به ‌وسیله اداره خالصجات ـ وابسته به وزارت دارائى ـ به افراد اجاره داده مى‌ شد و درآمد حاصله به صندوق دولت مى‌ رفت. با اجراء قوانین ارضى در ایران قسمت زیادى از اراضى دولتى میان دهقانان صاحب نسق زراعى تقسیم شد.

2. مالکیت سلطنتى

قسمتى از روستاهاى آباد ایران به‌ ویژه روستاهاى مناطق برنج‌ خیز تحت‌ عنوان املاک سلطنتى به دربار تعلق داشت و به‌ وسیله اداره املاک سلطنتى اداره مى‌ شد و درآمد به دربار اختصاص پیدا مى‌ کرد.

در جریان اجراء قوانین ارضى در ایران؛ دربار بخشى از این املاک را به دهقانان صاحب نسق زراعى واگذار کرد.

3. مالکیت وقفى

مالکیت وقفى زیر نظر اداره اوقاف قرار داشت که درآمد آن به ‌منظور اداره و نگهدارى مساجد، مدارس، حوزه‌ هاى علمیه، مکان ‌هاى متبرکه و آرامگاه ائمه و مؤسسه ­های خیریه نظیر درمانگاه ‌ها و بیمارستان ‌ها مورد استفاده قرار مى‌ گیرد، به اینگونه وقف عام گفته مى‌ شود گونه دیگر وقف خاص است که بنابر مصلحت و بطور عمده براى جلوگیرى از فروش و انتقال ملک در آینده، از طرف مالکین انجام مى‌ گرفت و در واقع تضمینى براى وراث به ‌شمار مى‌ رود. در وقف خاص معمولاً واقف املاک و اموال خود را به‌ نام فرزندان یا خویشاوندان دیگر خود وقف مى‌ کند.

4. مالکیت بزرگ اربابى

مالکین بزرگ براساس برآورد وزارت کشاورزى ایران بین ۴۰۰ تا ۴۵۰ نفر بوده‌ اند که حدود ۵۷ % یعنى بیش از نیمى از دهات ایران را در تملک داشتند و از میان آن ها ۱۵ هزار ده به مالکینى تعلق داشت که بیش از ۵ ده را مالک بوده‌ اند.

جهت دریافت مشاوره با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

انواع بزرگ مالکی برمبنای چگونگى وضعیت اقامت

از لحاظ چگونگى وضعیت اقامت، می توان بزرگ مالکان در ده 3 گروه تقسیم کرد؛

گروه اول- مالکینى بودند که در شهرهاى بزرگ، مراکز استان ‌ها، پایتخت و یا حتى در خارج از ایران اقامت داشتند و ده تحت مالکیت آن ها به ‌وسیله مباشران و نمایندگان آن ها اداره مى‌ شد و ممکن بود، بخشى از املاک وسیع خود را به اجاره واگذار کنند، که در این صورت اجاره کنندگان به منزله مالک ده محسوب مى‌ شدند!!!

گروه دوم- مالکانى بودند که در ده سکونت نداشتند، ولى در عمل، به هنگام برداشت محصول، براى دریافت بهره مالکان به ده مى‌ آمدند و در تولید زراعى کم و بیش نظارت داشتند.

گروه سوم- مالکانى بودند که در ده اقامت داشتند و بی ­واسطه به املاک خود رسیدگى مى‌ کردند. وجود خانه‌ هاى اربابی، باغ ‌هاى اربابى در پاره‌ اى از روستاهاى ایران که هنوز آثارى از آن ها برجاى است، بیان کننده این واقعیت مى‌ باشد و نشان مى‌ دهد که مالکان دست کم بخشى از سال را در ده مى‌ گذراند و اداره املاک مزروعى خود را برعهده داشتند.

نکته: نوع روابط و مناسبات 3 گانه «اجتماعى، اقتصادى، فرهنگى» میان مالک و زارع در گروه ‌هاى مذکور متفاوت بوده است. اراضى زراعى مالکان غایب از ده به‌ وسیله نمایندگان مالک یا مباشران اداره مى‌ شد، که اینان در بسیارى موارد براى تحصیل منافع بیشتر از آزار و اذیت دهقانان کوتاهى نمى‌ کردند.

نکته: بعضى از مالکان که دهات متعددى در اختیار داشتند، در عمل املاک خود را بطور مقطوع به افراد اجاره مى‌ دادند و سالانه اجاره (جنسى یا نقدی) دریافت مى‌ کردند. در پاره‌ اى از روستاها مستأجران در عین حال سمت مباشرت و نمایندگى ارباب را هم عهده‌ دار بودند و اراضى و باغات خاص اربابى مراقبت مى‌ کردند.

نکته: براى مباشر در مناطق مختلف ایران اصطلاحات گوناگونى چون؛«سرکار، سرجوخه، سالار، جُغ سالار و نام‌ هاى مشابه دیگرى» به‌ کار مى‌ رفت، ولى وظایف آن ها کم و بیش مشابه بود.

نکته: مستأجر وظیفه داشت که از نخلستان ‌‌هاى اختصاصى و باغ حناى ارباب مراقبت نماید و بهره مالکان نخلستان ‌هایى که به ‌صورت غارس ـ مالکی اداره مى‌ شد، جمع‌ آورى­ کند. در بعضى دیگر از روستاها که زراعت براساس نظام «بنه ‌بندی» یا «صحرا بندی» معمول بود، اراضى یک صحرا یا بنه تحت عنوان بنه یا صحراى اربابى به مالک اختصاص داشت که مستأجر از طریق بیگارى و کار بدون مزد رعیت‌ ها به سود ارباب بهره‌ بردارى مى‌ کرد.

نکته: غارس کسى است که با گرفتن دست‌ خط غارسى (اجاره ‌نامه) از مالک در قسمتى از اراضى ده نهال خرما غرس کند و از آن مراقبت و آبیارى نماید و پس از به ثمر رساندن نخل برطبق قراردادى که میان غارس و مالک بسته مى‌ شود، سهمى از محصول برداشت شده را به مالک بدهد.

جهت دریافت مشاوره با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

بررسی ماهیت حقوقی اراضی خرده مالکی (مالکیت دهقانی)

خرده مالکی (مالکیت دهقانی) و پیامدهای آن

افزایش و رشد جمعیت و عدم پیشرفت اساسی در رابطه با افزایش عملکرد محصولات کشاورزی و افزایش تقسیمات اراضی (خرده مالکی)، تخریب منابع پایه آب و خاک، از جمله مشکلاتی است که امنیت غذایی کشور را تهدید می­ کند. برای رسیدن به توسعه پایدار کشاورزی موانع و مشکلاتی وجود دارد که به نظر می رسد یکی از این مشکلات که شاید مهمترین آن ها باشد، مشکل مالکیت­ ها است، به هرحال نظام بهره­ برداری از اراضی و نحوه سازماندهی تولید کشاورزی از اساسی ترین مشکلات بخش کشاورزی ماست، که عدم توجه به آن یا عدم برخورد صحیح با آن در عقب ماندگی بخش کشاورزی بسیار موثر است. کوچک شدن اراضی و ایجاد خرده مالکی به مرور زمان و بر اثر دلایل مختلفی مثل تقسیم ارث، تغییر نظام مالکیت اراضی، خشکسالی ­ها و عدم کنترل روند خرد شدن اراضی… شکل می­ گیرد. اگر به هر دلیل که این موضوع اتفاق بی­افتد، تبعات گسترده­ ای را به دنبال خواهد داشت.

پراکندگی و قطعه­ قطعه بودن اراضی کشاورزی یکی از مسایل و مشکلاتی است که کشورهای مختلف جهان، حتی کشورهای پیشرفته و توسعه یافته نیز با آن مواجه می باشند و یکی از موانع جدی توسعه کشاورزی محسوب می شود، بطوری ­که کوچکی و پراکندگی اراضی مانعی در استفاده بهینه از آب، زمین، نیروی انسانی، ساز و کار و دیگر عوامل مؤثر در تولید کشاورزی می باشد. این وضعیت که در بیشتر مناطق کشور ما مشاهده می شود، یکی از اساسی ترین و بنیادی ­ترین مسایل توسعه کشاورزی است. در دنیای مدرن امروز که اکثر امور و به خصوص امور کشاورزی با استفاده از آخرین تکنولوژی ­ها و مکانیزاسیون پیشرفته انجام می شود، متاسفانه اکثر کشاورزان منطقه با استفاده از سیستم بهره­ برداری سنتی و با ادوات کمتر پیشرفته به کشت و زرع می­ پردازند.

خرده مالکی (مالکیت دهقانی)

به موجب عادت، مالکیت دهقانى (خرده مالکى) در روستاهاى ایران، از گذشته ‌هاى دور در کنار مالکیت بزرگ اربابى نوعى مالکیت کوچک دهقانى یا خرده مالکى وجود داشت. خرده مالکان زمین زراعى کمى در اختیار داشتند، ولى میزان آن در مناطق مختلف ایران فرق مى‌ کرد و از ۴-۳ هکتار تا حدود صد هکتار در نوسان بود.

انواع اراضی خرده مالکی (مالکیت دهقانی)

مالکیت دهقانى یا خرده مالکان برحسب چگونگى بهره‌ بردارى از زمین به 3 گروه قابل تقسیم بودند؛

1. گروهى از خرده مالکان زمین کوچکى در تملک داشتند و خود­شان با کمک اعضاء خانواده خود از آن بهره‌ بردارى مى‌ کردند و جزو بهره‌ برداران خانوادگى به‌ شمار مى‌ آمدند.
2. گروهى دیگر که زمین به نسبت وسیع ‌ترى داشتند، با استفاده از کارگران زارعى از زمین بهره‌ بردارى مى‌ کردند. یا قسمتى از آن را به ‌صورت نصف‌ کارى، مزارعه و یا سهم ‌برى در اختیار زارعان دیگر قرار مى‌ دادند. این گروه‌ ها بطور عمده در ده سکونت داشتند و تحت‌ تأثیر فرهنگ روستایى بودند.
3. دسته‌ اى از خرده‌ مالکان که به ‌علت فوت مالک عمده و تقسیم املاک میان وراث صاحب بخشى از اراضى ده بودند، اغلب در شهرها سکونت داشتند و از مجموع عواید ملک سهم مى‌ بردند. منتهى پس از فوت مالک وارث از میان خود یکى را براى اداره ملک در ده تعیین مى‌ کردند و یا اینکه آن را به‌ وسیله مباشر اداره مى‌ کردند، گاه نیز همه املاک پدرى خود را اجاره مى‌ دادند و از عواید آن سهم مى‌ بردند. این گروه از خرده مالکان قسمت جزئى از یک یا چند ده را مالک بودند، و اغلب بقیه اراضى به ‌صورت بزرگ مالکى اداره مى‌ شد. اینان در بسیارى موارد مورد تعدى مالک بزرگ قرار مى‌ گرفتند و گاه در مواقع خشکسالى و بدى وضع محصول مجبور مى‌ شدند املاک خود را به مالک عمده بفروشند و ده را ترک کنند یا اینکه در شرایط عادى ملک سهمى خود را در اختیار مالک بزرگ قرار مى‌ دادند و از تولید سهم مى‌ بردند یا بطور مقطوع اجاره نقدى و یا جنسى دریافت مى‌ کردند.

آثار و پیامدهای سوء خرد شدن اراضی کشاورزی

از پیامدهای خرد شدن اراضی کشاورزی می­ توان به موارد ذیل اشاره نمود؛

• ضایع شدن و هدر رفت، بخش عمده­ ای از هزینه ­ها و فرصت ­ها،
• عدم اجرا و عدم بکارگیری الگوی کشت مناسب،
• بکارگیری ناکارآمد ماشین آلات و نهاده­ ها،
• عدم بهره­ گیری از روش­ های علمی تولید،
• روش ­های مدیریتی با کارآیی پایین،
• کاهش بهره­ وری فقر و توسعه نیافتگی.

همانطور که ملاحظه نمودید، پرونده ‌های اراضی پیچیدگی ­های زیادی دارند. با بهره ‌گیری از وکلای با تجربه‌ و مجرب موسسه حقوقی مهرپارسیان می ­توانید، در این خصوص گام موثری در رسیدن به هدف نهایی (پیروزی در پرونده خود) برداشته باشید. وکلای مبرز موسسه حقوقی مهرپارسیان، در حوزه دعاوی اراضی با کلیه قوانین موجود و مربوط آشنایی کاملی دارند و به دلیل همین شناخت و تسلط، پس از بررسی پرونده یک راهکار مناسب جهت رسیدن به هدف نهایی، یعنی پیروزی انتخاب نموده و شما را در کلیه مراحل دعاوی خود، با مشاوره و راهنمایی موثرشان، همراهی می ­نمایند. مطمئن باشید با انجام این امر شانس پیروزی در پرونده مذکور چند برابر خواهد شد و از این بابت خیالتان راحت خواهد بود.

جهت دریافت مشاوره با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

انواع مالکیت اراضی انواع مالکیت اراضی انواع مالکیت اراضی انواع مالکیت اراضی انواع مالکیت اراضی انواع مالکیت اراضی انواع مالکیت اراضی انواع مالکیت اراضی انواع مالکیت اراضی انواع مالکیت اراضی انواع مالکیت اراضی انواع مالکیت اراضی انواع مالکیت اراضی انواع مالکیت اراضی انواع مالکیت اراضی انواع مالکیت اراضی انواع مالکیت اراضی انواع مالکیت اراضی انواع مالکیت اراضی انواع مالکیت اراضی انواع مالکیت اراضی انواع مالکیت اراضی انواع مالکیت اراضی انواع مالکیت اراضی انواع مالکیت اراضی انواع مالکیت اراضی انواع مالکیت اراضی انواع مالکیت اراضی انواع مالکیت اراضی