با بررسی وظایف و اختیارات مدیر ساختمان همراهتان هستیم.
از جمله مشکلاتی که با گسترش زندگی آپارتمانی ساکنین ساختمان‌ها با آن مواجه هستند اداره امور مربوط به ساختمان می‌باشد.
برای اداره امور ساختمان غالبا اعضا ساختمان یک نفر از اعضا را به عنوان مدیر ساختمان انتخاب می‌نماید.
هر ساختمانی که برای سکونت یا انجام امور مربوط به کسب وکار و تجارت ساخته میشود، در صورتی که هر واحد دارای مالک خاص باشد باید برای انجام برخی امور از جمله فعالیت‌های پیش‌بینی شده در قانون تملک آپارتمانها، نماینده‌ای را انتخاب نمایند.
این نماینده که در قانون تملک آپارتمانها به عنوان مدیر ساختمان شناخته میشود، دارای یکسری وظایف و تکالیف می‌باشد که این وظایف در قانونی تحت عنوان قانون تملک آپارتمانها پیش بینی شده است.
گروه حقوقی وکلای ، موسسه حقوقی مهرپارسیان، به بررسی وظایف و اختیارات مدیر ساختمان براساس قانون تملک آپارتمانها پرداخته است.
سوالات مهم وظایف و اختیارات مدیر ساختمان
- آیا انتخاب مدیر ساختمان ضروری است؟
- انواع مجامع پیش‌بینی شده در قانون تملک آپارتمانها کدامند؟
- وظایف مجامع عمومی در ساختمان‌ها چیست؟
- چند نفر میتوانند مدیریت ساختمان را به عهده بگیرند؟
- وظایف مدیر ساختمان چیست؟
- اقدامات قضائی مدیر ساختمان چه مواردی هستند؟
- آیا مدیرساختمان موظف به بیمه کردن ساختمان می‌باشد؟
- بهترین وکیل در حوزه اختیارات و وظایف مدیرساختمان چه وکیلی است؟
آیا انتخاب مدیر ساختمان ضروری است؟
با توجه به مواد7و8 قانون تملک آپارتمانها و اصلاحیه‌ها و آیین‌نامه‌هایی که در خصوص این قانون و همچنین عرف جا افتاده در جامعه و نظم بخشیدن به امور ساختمان، آپارتمان‌هایی که تعداد مالکین آن بیش از سه نفر باشد، باید مالکین ساختمان طی جلسه‌ای شخصی را به عنوان مدیریت ساختمان انتخاب نمایند.
در همین خصوص اصلاحیه قانون تملک آپارتمانها، در مواد7و8 چنین بیان می‌دارد:
ماده 7 قانون تملک آپارتمانها:
هر گاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد باشد مالکین یا قائم مقام قانونی آنها مکلفند یک نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه(سهم) مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند.
در صورتیکه اشخاص مزبور(مالکین) به تکلیف فوق(انتخاب نماینده) عمل نکنند رأی اکثریت بقیه مالکین نسبت به تمام(اعضا ساختمان) معتبر خواهد بود مگر اینکه عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در اینصورت برای یک دفعه تجدید دعوت خواهد شد.
ماده8 قانون تملک آپارتمانها:
در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتیکه عده(تعداد) مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلفند(باید) مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند.
طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آئیننامه این قانون(تملک آپارتمانها) تعیین خواهد شد.
بنابر آنچه گفته شد در هر ساختمانی که بیش از سه مالک وجود داشته باشد باید فردی به عنوان مدیر ساختمان انتخاب شود.
انواع مجامع پیش‌بینی شده در قانون تملک آپارتمانها کدامند؟
در آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، از مجامع عمومی و مجمع فوق‌العاده نام برده است. که از جمله وظایف این مجامع انتخاب مدیر ساختمان است.
ماده 6 ـ تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از مجمع عمومی عادی یا فوق العاده بموجب موافقتنامه بین مالکین خواهد بود، در صورت عدم توافق وزارت آبادانی و مسکن ترتیب آن را خواهد داد.
ماده 7 ـ در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی خارج انتخاب میشود. مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود.
وظایف مجامع عمومی در ساختمان‌ها چیست؟
مجمع عمومی، نهادی است که در آئیننامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها مصوب سال74 پیش‌بینی شده و تعیین وظایف شده است.
براساس ماده 11 برخی از وظایف وظایف و اختیارات این مجمع عبارتند از:
الف ـ تعیین رئیس مجمع عمومی
ب ـ انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آن ها
پ ـ اتخاذ تصمیم نسبت باداره امور ساختمان
ت ـ تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه
ث ـ اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا.
ج ـ تفویض اختیار به مدیر یا مدیران بمنظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.
انتخاب مدیر ساختمان چگونه است؟
در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی خارج انتخاب میشود.
مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود.
چند نفر میتوانند مدیریت ساختمان را به عهده بگیرند؟
تعداد مدیران فرد بوده و مدت مأموریت آنها یک سال است، ولی مجمع عمومی میتواند این مدت را تغییر دهد. ماده 16 ـ در صورت استعفاء، فوت عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضاء مدت مجمع عمومی فوق العاده بمنظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.
وظایف مدیر ساختمان چیست؟
موجب قانون تملک آپارتمانها و اصلاحیه‌ها و آیین‌نامه‌های الحاقی پس از آن یکسری وظایف برای شخصی که مدیریت ساختمان را به عهده دارند تعیین شده است که ذیلا شرح خواهیم داد:
تعیین سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان در مواردی که مالکین ترتیبی برای پرداخت هزینه های مشترک پیش بینی نکرده باشند.
سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازو‌ئیل، اسفالت پشت بام و….
سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تاسیسات، باغبان، تزئینات قسمتهای مشترک و غیره بطور مساو‌ی بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم می گردد.
ماده ۲۱ ـ مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آنرا قبل یا بعد از پرداخت هزینه بوسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.
ماده ۲۲ ـ در کلیه ساختمان های مشمول قانون تملک آپارتمان ها که پیش از (ده) ۱۰ آپارتمان داشته باشد مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگاهداری و همچنین تنظیف قسمت های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا دربانی استخدام نمایند.
همچنین در مواردی که همسایه‌ای به دلیل ایجاد سروصدا و دلایل دیگر موجب بر هم زدن نظم ساختمان شود می‌توان ابتدا به مدیر ساختمان مراجعه نمود.
اگر تذکر کتبی و شفاهی مدیر ساختمان موثر نباشد، ایشان میتوانند به نمایندگی از اعضا ساختمان پیگیری قضائی نمایند.
اقدامات قضائی مدیر ساختمان چه مواردی هستند؟
ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها بیان می‌دارد که در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود.
در صورتی که مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ ـ تهویه مطبوع ـ آب گرم ـ برق ـ گاز و غیره باو خودداری کنند.
چنانچه مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننماید اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد.
عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیئت مدیران موظف می‌باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند.
تبصره 1 ـ در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شکایت کنند.
دادگاهها موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می شود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.
استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.
آیا مدیر ساختمان موظف به بیمه کردن ساختمان می‌باشد؟
در قانون تملک آپارتمانها علاوه بر اینکه بیمه کردن ساختمان توسط مدیر ساختمان را وظیفه مدیرساختمان می‌داند، در صورت بیمه نکردن برای مدیر ضمانت اجرا هم تعیین کرده است.
ماده 14 ـ مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارات وارده می‌باشند.
بهترین وکیل در حوزه اختیارات و وظایف مدیرساختمان چه وکیلی است؟
بهترین وکیل در حوزه اختیارات و وظایف مدیرساختمان وکیلی است، که با بهره‌مندی از دانش حقوقی و تسلط به قوانین عام و خاص حقوقی پرونده‌های زیادی را در این خصوص پذیرفته و به نتیجه مطلوب رسانده باشد.
به همین منظور موسسه حقوقی مهرپارسیان با مدیریت، وکیل پایه یک دادگستری، دکترمحمدرضا مهری، جهت ارائه هرگونه مشاوره و طرح هرگونه دعوی و پذیرش پرونده در زمینه وظایف و اختیارات مدیر ساختمان به شما مخاطبان گرامی معرفی می‌گردد.
مشاوره حقوقی وظایف و اختیارات مدیر ساختمان
نشانی دفتر وکالت وکیل آنلاین در تهران
میدان ونک- ابتدای بزرگراه حقانی- خیابان گاندی جنوبی- خیابان چهاردهم- پلاک 14- طبقه 4- واحد 9و10
تلفن‌های تماس ثابت با دفتر وکیل آنلاین در تهران
021-88795408
021-88799562
021-88796143
تماس با دفتر وکیل آنلاین خارج از ساعات اداری و تعطیلات
ارسال پیام از طریق خط تلفن همراه به موبایل وکیل پایه یک
09120067661
09120067662
09120067663
ارسال پیام از طریق شماره واتس آپ و تلگرام وکیل پایه یک جرایم اقتصادی
09120067664
09120067665
09120067669
پس از ارسال پیام شکیبا باشید تا جهت وقت مشاوره حضوری یا آنلاین هماهنگی صورت گیرد.
حداکثر ظرف 12 ساعت وقت مشاوره تنظیم و به شما اعلام خواهد شد.
دفتر وکالت وکیل آنلاین در تهران
خدمات دفتر وکالت و امور حقوقی بین المللی وکیل محمد رضا مهری
دفتر وکالت مجازی وکیل آنلاین در ایران خدمات زیر را ارائه خواهد نمود.
مشاوره حقوقی آنلاین با وکلای پایه یک دادگستری در موضوعات تخصصی در همه ساعات شبانه روز.
مشاوره حقوقی حضوری با وکیل تخصصی جرایئم اقتصادی
قبول وکالت دادگستری بدون حضور موکل در دفتر وکیل.
خدمات وکالت ایرانیان خارج از کشور در ایران.
خدمات وکالت ایرانیان در سایر کشورها توسط وکیل رسمی.
معرفی بهترین وکیل مهاجرت بین المللی در تهران.
بهترین وکیل کیفری تهران
بهترین وکیل ملکی تهران
بهترین وکیل دعاوی پولی و بانکی تهران
بهترین وکیل خانواده تهران
بهترین وکیل دادگاه تجدید نظر
بهترین وکیل اعاده دادرسی و دیوان عالی کشور
بهترین وکیل فرجام خواهی
با سلام
مجتمع ۶۰ واحدی است که تعدادی انباری ندارند مدیر امده درب اکاردئونی گداشته و هزینه را از کسانی که انباری دارن گرفته و گفتیم به تعداد کلید بده میگه نه کسی کار داشت بیاد کلید بدم
ایا این کار مدیر درست است میتواند کلید به تعداد ندهد
با سپاس
با سلام
مجتمع ۶۰ واحدی است که تعدادی انباری ندارند مدیر یک درب اکاردئونی گداشته و هزینه را از صاحبان انباری گرفته الان کلید نمیدهد میگه کسی کار داشت بیاد کلید بدم
ایا میتواند کلید نده
با سپاس
سلام خیر امکان ممانعت از حق انتفاع توسط مدیر ساختمون وجود نداره
سلام وقت بخیر اگر مالکی بدون تسویه حساب قبوض و هزینه هایی که بهش مربوط میشه ، ملکش رو بفروشه و مالک جدید هزینه ها رو به عهده نگیره ،الان مدیر چکاری می‌تونه انجام بده برای گرفتن هزینه ها ،ممنون میشم پاسخ بدید
سلام وقت به خیر
مطلب مرتبط رو در همین مقاله مطالعه بفرمائید راهکار ارائه شده است.