حقوق اراضی و املاک

بررسی ماهیت و جایگاه حقوق اراضی و املاک در نظام حقوقی ایران

امروزه در تمام کشورهای دنیا ازجمله ایران برای موارد و مصادیق پدیده های اجتماعی مختلف قوانین و مقررات به خصوصی وضع شده است که از آن ها به عنوان کلی حقوق یاد می­ شود. مباحث مرتبط با اراضی و املاک از دیرباز جایگاه ویژه ­ای در نظام حقوقی کشورها داشته است، یکی از انواع حق مالکیت و مهمترین آن‌ ها مالکیت اشخاص نسبت به اراضی می باشد. زمین به عنوان یکی از اموال غیرمنقول از ضروری‌ ترین نیازهای انسان ‌ها ‌در کلیه ادوار تاریخ بوده و به جهت اهمیت و وابستگی آن به مرزهای داخلی و اقتصاد یک کشور، قانونگذاران با تصویب قوانین در هر مقطع زمانی، دخالت دولت را به عناوین ضروریات اجتماعی، منافع عمومی، مصالح اجتماعی و اعمال حاکمیت نسبت به مالکیت اراضی افزایش داده و تلاش جهت سودمندی استفاده و بهره ­برداری از آن را در امر اقتصاد و سرمایه­ گذاری دارند که البته این قوانین همیشه به ضرر اشخاص نبوده بلکه ممکن است نتیجه آن به نفع عموم باشد. بنابراین ضرورت تبیین قواعد و ضوابط ناظر بر زوایای گوناگون پروسه حاکم بر نظام اجتماعی افراد بشر امری اجتناب ناپذیر است و حقوق اراضی و املاک یکی از این موارد است و شامل قوانین، مقررات، ضوابط، تبصره ها و شرایط مربوط به اراضی و املاک می ­شود.

لازم به ­ذکر است­ که، حقوق اراضی و املاک مصادیق بسیار مختلفی را در بر می ­گیرد. چنانچه حقوق املاک متناسب با نوع زمین و ملک کاملا متفاوت هستند و قوانین، مقررات و ضوابط مربوط به خود برای هر نوع زمینی در نظر گرفته می­ شود. علاوه بر این که حقوقی هم برای کلیه مسائل مرتبط با املاک و اراضی مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است. در واقع هر نوع اقدامی برای خرید، فروش، آبادانی، ساخت و غیره در رابطه با زمین های مختلف براساس قوانین و مقررات مربوط به حقوق اراضی و املاک باید انجام شود.

نکات مهم حقوق مالکیت اراضی و املاک

1. اسباب مالکیت اراضی و املاک

شاید یکی از مهمترین مباحث در رابطه با حقوق املاک و اراضی را می­توان چگونگی تحصیل مالکیت آن ها دانست. در این رابطه لازم به ذکر است که مالکیت اموال از جمله املاک و اراضی مختلف طبق کتاب دوم قانون مدنی، مبحث اسباب تملک به 4 طریق ذیل بیان شده است و به همین دلیل هرگز کسی با راهی غیر از موارد ذکر شده نمی­تواند مالکیت زمینی را داشته باشد و به این شکل حقوق مالکیت اراضی افراد حفظ می شود که عبارتند از؛

• بر اساس عقود و تعهدات،
• بر اساس ارث،
• بر اساس اخذ به شفعه،
• براساس احیای اراضی موات (مقررات حیازت مباحات و تحجیر یا همان احیای اراضی موات با تصویب مقررات بعدی و متولی گری اراضی توسط دولت اعم از انفال و موات مقررات حیازت مباحات و تحجیر و همچنین معادن و آب های جاری نسخ ضمنی گردیده است.)

2. اسباب نقل و انتقال املاک و اراضی

یکی دیگر از بخش­ های حقوق املاک و اراضی به چگونگی نقل و انتقال آن ها مربوط می­ شود و در این رابطه باید دانست نقل و انتقال زمین­ های مختلف نیز قوانین و حقوقی بر اساس تقسیم ­بندی اراضی دارد. به ­نحوی که برای نقل و انتقال هر زمین ابتدا باید نوع آن بر اساس تقسیم بندی املاک مشخص شود. یکی دیگر از قوانینی که تحت عنوان حقوق املاک و زمین ها عنوان می ­شود، این است که ملک مورد نظر قابلیت انتقال را داشته باشد و تحت تصرف بانک یا مؤسسه ­های دیگر نباشد.

جهت دریافت مشاوره با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

مراجع صلاحیت دار تشخیص اراضی

مراجع متعددی در خصوص شناخت اراضی صلاحیت دارند و تصمیم ­های قالب آن ها در تعیین نوع اراضی نزد مراجع قضایی قابل اعتراض می باشد که این مراجع به 4 دسته به شرح ذیل قابل تقسیم ­می ­باشند که عبارتند از؛

مراجع اداری تشخیص اراضی ملی

• مرجع تشخیص اراضی ملی (سازمان مراتع و جنگل ­ها مرکز استان)،
• مرجع تشخیص اولیه اراضی با سازمان جنگل ­ها و مراتع و آبخیزداری کشور می باشد که در هر حوزه ثبتی اداره منابع طبیعی متولی تشخیص اراضی ملی درحال حاضر می­ باشد.

مرجع اداری تشخیص اراضی موات غیر شهری

تشخیص این اراضی در صلاحیت هیأت 7 نفره واگذاری زمین مستقر در امور اراضی می باشد که تصمیم این هیأت ها نیز قابل اعتراض در محاکم قضائی می ­باشد.

مرجع اداری تشخیص اراضی موقوفه

تشخیص این اراضی در صلاحیت سازمان اوقاف و امور خیریه بوده است و اعتراض به تشخیص این مرجع در صلاحیت مرجع قضائی.

مرجع اداری تشخیص اراضی موات و بایر شهری

تشخیص کلیه اراضی موات و بایر شهرها در صلاحیت کمیسیون موضوع ماده 12 قانون زمین شهری بوده و اعتراض به نظر این کمیسیون نیز در مراجع قضائی می­ باشد.

انواع اراضی

برای تعیین حقوق املاک و اراضی در قوانین ابتدا زمین ها را بر اساس ویژگی ­های آن ها تقسیم­ بندی کرده ­اند. به ­نحوی ­که هر ملکی همچون املاک موقوفی، املاک مشاعی، اراضی موات و غیره حقوق مالکیت، خرید، فروش و بهره ­برداری متفاوتی دارند که افراد عادی از آن ها مطلع نیستند. برای مثال باید بدانید اراضی عمومی و دولتی نوعی از املاک هستند که تمامی سازمان ها و افراد نسبت به آن ها حق مالکیت دارند. بطوری ­که این اراضی قابلیت تملک به صورت خصوصی را نخواهند داشت و دولت نیز بهره برداری از این املاک را مدیریت می­کند.

علاوه بر این که اراضی دیگری مانند اراضی عمومی و ملی، اراضی عمومی و انفال، اراضی عمومی و موات، اراضی موقوفه، اراضی خصوصی وجود دارند که مالکیت و بهره برداری از آن ­ها با یکدیگر بطور کلی متفاوت است.

انواع اراضی از حیث مالکیت

بطور کلی اراضی ایران از حیث مالکیت را می­توان به ۴ دسته تقسیم کرد:

1. اراضی خصوصی

که در واقع دارای مالک خصوصی (غیردولتی) می­ باشند و از طرق قانونی مثل ارث و عقود (قرارداد بیع، صلح و هبه) منتقل می­ شوند و انتقال آن ها تابع تشریفات خاص انتقال اراضی دولتی نبوده و در ابتدا توافق طرفین جهت تنظیم این انتقال حاکم می باشد. البته در این نوع اراضی ممکن است که تعداد مالکین منحصر به یک فرد یا افراد متعدد باشد و در صورتی­ که مالکین متعدد دارای مالکیت برای کل زمین باشد، مقررات مربوط به اراضی مشاع بر اراضی حاکم خواهد بود و چنانچه یک نفر نسبت به زمین مالکیت داشته باشد تابع مقررات مربوط به اراضی مفروز می­ باشد، مبلغ این اراضی با توافق بین فروشنده و خریدار تعیین و بطور معمول به ارزش روز قرارداد انتقال محاسبه می ­شود.

2. اراضی موقوفی

برابر وقف ­نامه و از طریق شخصی به نام واقف (شخصی که زمین را در وقف قرار می­دهد) به مالکیت وقف در می ­آید و برابر قواعد فقهی و قانون عین زمین وقف قابل انتقال نبوده و فقط توسط متولی موقوفه (در صورت وجود) یا اداره اوقاف (در صورت عدم وجود متولی برای موقوفه یا به عنوان ناظر بر موقوفه ­های کشور) منافع آن به اجاره موقت واگذار می شود، که بطور معمول هم مدت اجاره اینگونه اراضی بلند مدت بوده یا بعد از انقضاء مدت تمدید می­ شوند و در صورتی ­که شخصی با مجوز قانونی اقدام به احداث بنا بر روی اراضی موقوفه نماید و موقوفه برای اراضی مذکور دارای سند مالکیت باشد، می­تواند نسبت به اعیانی احداث شده سند مالکیت از اداره ثبت اخذ نماید، لیکن این سند فقط برای اعیانی صادر خواهد شد نه عرصه.

لازم به ذکر است که برابر قانون در موارد استثناء مثل خرابی موقوفه یا بیم خطر بالاگرفتن دعوا و احتمال نزاع و عدم امکان تعمیر  اراضی موقوفه برابر تشریفات قانونی قابل انتقال (خرید و فروش) می­ باشند.

3. اراضی دولتی

اراضی می ­باشند که بیشتر از طریق اجرای قوانینی که جنبه حاکمیتی دارند مثل قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری، قانون اراضی شهری، قانون زمین شهری، اصل ۴۹ قانون اساسی به طرق مصادره، موات و ملی اعلام کردن و اموال بلاصاحب تملک می شوند، که واگذاری و انتقال آن ها نیز تابع تشریفات قانونی خاص حاکم بر مرجع دولتی واگذار کننده از جمله اجرای طرح، اخذ مجوز برگزاری مزایده می باشد که بطور معمول برابر قانون ارزش اراضی دولتی توسط کارشناس دادگستری ارزیابی و قیمت گذاری می­ شود.

4. اراضی عمومی

اراضی نوع دیگری نیز دارد که مالک خاص ندارند که مشترکات عمومی و مباحات نامیده می ­شوند و مشترکات عمومی نوعی از اموال دولتی محسوب شده که اختصاص به مصالح عمومی داده شده و دولت فقط اداره کننده آن است مثل: پل­ ها، موزه ­ها و معابر عمومی.  مباحات از جمله اموالی هستند که ملک اشخاص نبوده و برابر قانون مدنی توسط افراد قابل تملک است که حیازت (تصرف و وضع ید) نوعی از تملک مباحات می­ باشد مثل اراضی موات (فاقد مالک خاص و عدم کشت و زرع در آن) که با عمران و با شرایط قانونی قابل تملک می ­باشد، ولی مقررات حیازت مباحات و تحجیر یا همان احیای اراضی موات با تصویب مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری، قانون اراضی شهری، قانون زمین شهری، اصل ۴۹ قانون اساسی و متولی گری اراضی توسط دولت اعم از انفال و موات مقررات حیازت مباحات و تحجیر و همچنین معادن و آب های جاری نسخ ضمنی گردیده است.

جهت دریافت مشاوره با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

حقوق اراضی و املاک حقوق اراضی و املاک حقوق اراضی و املاک حقوق اراضی و املاک حقوق اراضی و املاک حقوق اراضی و املاک حقوق اراضی و املاک حقوق اراضی و املاک حقوق اراضی و املاک حقوق اراضی و املاک حقوق اراضی و املاک حقوق اراضی و املاک حقوق اراضی و املاک حقوق اراضی و املاک حقوق اراضی و املاک حقوق اراضی و املاک حقوق اراضی و املاک حقوق اراضی و املاک