با معرفی بهترین وکیل ملک منطقه 2 تهران همراه شما هستیم.

پرونده های مراجعه شده با موضوع پیش فروش آپارتمانها

🔴باعنایت به پرونده های زیادی که با موضوع پیش خرید آپارتمانها به دفتر اینجانب مراجعه نموده اند مراتب ذیل را جهت مزید اطلاع اعضاء محترم کانال و احتراز از مشکلات قانونی در پیش خرید آپارتمانها به اطلاع می رساند:

نگاه قانون به پیش‌ فروش و مقررات جاری چیست؟

✅پاسخ:

اخیراً قانون پیش‌فروش ساختمان تصویب‌شده ولی هنوز به صورت عملی در دفاتر اسناد رسمی اجرا نمی‌شود و اغلب قرارداد پیش‌فروش آپارتمان به‌صورت مبایعه‌نامه نامه عادی در دفاتر املاک تنظیم می‌شود به‌طوری‌که اتحادیه املاک در این خصوص برگه‌های چاپی تنظیم کرده که پس از امضاء طرفین معامله کدرهگیری صادر می‌شود.

پرسش:

امروزه تخلفات زیاد‌‌‌ی به‌واسطه پیش‌فروش ساختمان صورت می‌گیرد‌‌‌ مثل اینکه یک آپارتمان به چند نفر فروخته می‌شود‌‌‌؛ برای پیشگیری از این امر،چه اقدامی باید انجام دهند؟

✅پاسخ:

برابر قانون پیش‌فروش آپارتمان، قرارداد مربوطه باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و این قرارداد، سند رسمی محسوب می‌شود و بر اساس آن مالک نمی‌تواند یک ملک را به چند نفر بفروشد.

پرسش:

قانون پیش‌فروش آپارتمان چه مجازاتی برای مشاوران املاکی که قرارد‌‌‌اد‌‌‌ پیش‌فروش تنظیم می‌کنند‌‌‌ در نظر گرفته است؟

✅پاسخ:

به‌موجب این قانون برای پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی مجازات حبس تعیین‌شده است. ولی در جامعه متأسفانه هنوز به‌صورت مبایعه‌نامه دست‌نویس و عادی قرارداد تنظیم می‌شود و در این صورت حتی اگر کدرهگیری هم که باشد ممکن است دفعه بعد با سند عادی و بدون کد رهگیری همان آپارتمان به فروش برسد.

پرسش:

پیش‌فروش آپارتمان با کد رهگیری و بدون کد رهگیری چه تفاوتی با هم دارد و در دادگاه کدام معتبر است؟

وکیل ملکی شمال تهران

✅پاسخ:

ازنظر دادگاه هر دو قرارداد معتبر است چون بیع یا همان معامله انجام شده است و کد رهگیری فقط موجب قفل شدن ملک می‌شود که در دفتر املاک و دفتر اسناد رسمی قابل‌تشخیص است که این ملک قبلاً فروخته‌شده در غیر این صورت ازنظر قانون و دادگاه پس از تنظیم قرارداد فروش چه با کد رهگیری و چه بدون کد، ملک به فروش رسیده است.

بهترین وکیل ملک منطقه 2

پرسش:

چنانچه مساحت آپارتمان پیش‌فروش شده، بیشتر از مقدار تعیینی در قرارداد باشد به چه صورت خواهد بود؟

✅پاسخ:

مطابق ماده ۳۵۵ قانون مدنی چنانچه متراژ ملک خریداری‌شده بیشتر باشد فقط فروشنده حق فسخ دارد و خریدار حق فسخ ندارد. مگر اینکه طرفین تراضی کنند.

پرسش:

درصورتی‌که پیش خریدار قادر به پرداخت مابه‌التفاوت اضافه بنا نباشد آیا می‌تواند قرارداد را فسخ کند؟

✅پاسخ:

پیش خریدار ملزم به پرداخت بهای اضافی ملک می‌باشد چون به‌هرحال ملک بیشتری به تملک وی درمی‌آید و منتفع می‌شود.

پرسش:

آیا پیش خریدار ملزم به پرداخت اضافه بهای ملک می‌شود؟(بر چه مبنایی؛ نرخ روز معامله یا نرخ روز تحویل ملک)

✅پاسخ:

قیمت اضافه بنا بر اساس نرخ روز زمان بیع تعیین می‌گردد. مثلاً اگر در زمان معامله متری ۲ میلیون تومان باشد، اگر یک سال بعد مشخص شود مساحت آپارتمان بیشتر از مقدار تعیینی در قرارداد است پیش خریدار باید قیمت همان زمان معامله را پرداخت کند.

پرسش:

درصورتی‌که ملکی طبق مبایعه‌نامه فروخته شود ولی روز مقرر، مالک برای انتقال سند حاضر نشود، چه باید کرد؟

✅پاسخ:

یکی از دعاوی که در دادگاه‌های حقوقی زیاد طرح می‌شود، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال است.

اگر مالک پس از امضای بیع نامه در روز مقرر، به دلیل افزایش بهای ملک یا مطالبه پول بیشتر یا اختلافات مالی دیگر در وقت مقرر جهت تنظیم سند در دفترخانه حاضر نشود و درهرحال اگر فروشنده‌ای بر اساس قرارداد در وقت معین در دفترخانه حاضر نگردد، قانون به خریدار این حق را داده که به دادگاه مراجعه و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال طرح کند و دادگاه بر اساس بیع نامه موجود و شروطی که در آن ذکرشده، حکم می‌دهد و احقاق حق در این‌گونه دعاوی به‌راحتی امکان‌پذیر است و حتی اگر مالک در دادگاه و پس از صدور حکم هم حاضر نشود، دادگاه نماینده می‌فرستد و سند به نام خریدار تنظیم می‌شود.

پرسش:

اگر در پیش‌خرید آپارتمان فروشنده یا سازنده به تعهداتش عمل نکند مثلاً باوجود توافق، پکیج را نصب نکند و یا مارک، جنس یا مواد موردتوافق را به کار نبرد، چه باید کرد؟

✅پاسخ:

در صورت بروز اختلاف، خریدار می‌تواند ابتدا با مراجعه به مالک و سازنده و یا از طریق دفتر املاک و مشاور تنظیم‌کننده قرارداد که واسطه بوده‌اند، مشکل را حل کند. درنهایت اگر توافق صورت نگرفت در زمان تحویل ملک، درخواست تأمین دلیل بکنند.

پرسش:

چنانچه سازنده در نصب تجهیزات ساختمان به تعهداتش عمل نکرد؛ خریدار می‌تواند تأمین دلیل بدهد را توضیح دهید.

وکیل خیابان دربند

✅پاسخ:

تأمین دلیل یعنی حفظ دلیل؛ برای اینکه ممکن است در آینده دلایل موجود از بین برود. مثلاً وقتی ۶ ماه یا یک سال از آن آپارتمان استفاده کنید دلیل و مدرک دعوا از بین می‌رود. وقتی خریدار تأمین دلیل کند، کارشناس پس از بررسی وضعیت موجود، آن را صورت‌جلسه می‌کند و این سند و مدرکی محسوب می‌شود تا بر اساس آن خریدار رفع خسارت یا مابه‌التفاوت آن را از دادگاه دادخواست بدهد.

پرسش:

 اگر در پیش‌فروش آپارتمان سازنده تعهد زمانی برای تکمیل ساخت را رعایت نکرد و ملک را نیمه‌کاره رها نمود، چه اقدامی باید از سوی خریدار صورت گیرد؟      

✅پاسخ:

در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان شرط و شروطی می‌گذارند و تاریخ تحویل و مبلغ خسارت در صورت تأخیر در ساخت به‌صورت روزانه مشخص می‌شود ولی اگر مراحل ساخت طبق قرارداد انجام نشد باید در ابتدا به‌صورت دوستانه به راه‌حل مشترک رسید و در غیر این صورت خریدار می‌تواند با مراجعه به دادگاه هم خسارت و وجه التزام را مطالبه نماید و هم الزام به تکمیل ملک را از دادگاه بخواهند.

پرسش:

اگر در طول مدت قرارداد پیش‌فروش، اتفاقی مثل آتش‌سوزی برای ملک پیش بیاید مسئولیت با کیست؟

✅پاسخ:

با توجه به اینکه مطابق مواد ۳۶۷ به بعد قانون مدنی فروشنده موظف است مبیع (ملکی که می‌خواهد بفروشد) را مطابق شرایط مقرر در قرارداد به خریدار تحویل دهد بنابراین تا قبل از تحویل مبیع هرگونه خسارت و ضرری که به مبیع وارد شود چون هنوز به تصرف خریدار درنیامده است به عهده فروشنده می‌باشد.

پرسش:

اگر هنگام تحویل ملک مشکلی میان پیش خریدار و پیش فروشنده ایجاد شود این اختلاف چگونه برطرف می‌شود؟

✅پاسخ:

اگر در قرارداد پیش‌فروش، شرط داوری شده باشد، طبیعتاً داور مرجع حل اختلاف بین آن دو می‌باشد و رأی داور هم برای طرفین لازم الاتباع می‌باشد در غیر این صورت دادگستری مرجع عام رسیدگی به دعاوی می‌باشد.

پرسش:

آیا شرط داوری در قراردادهای پیش‌فروش گنجانده می‌شود؟

✅پاسخ:

به‌طورمعمول و در عرف بازار، اکثراً شرط داوری پیش‌بینی می‌شود.

پرسش:

این داور باید چه شرایط، ویژگی‌ها یا توانایی‌های خاصی داشته باشد؟

✅پاسخ:

معمولاً داور از بین افراد وارد و مطلع در امور ساختمان و قرارداد انتخاب می‌شوند مثلاً مدیر دفتر املاک که تنظیم‌کننده قرارداد بوده است به‌عنوان داور مرضی‌الطرفین انتخاب می‌گردد.

پرسش:آیا به نظر داور می‌توان اعتراض کرد؟

✅پاسخ:

طبق قانون آیین دادرسی مدنی در باب داوری، رأی داور قابل‌اعتراض در دادگاه می‌باشد و هر یک از طرفین به رأی داور اعتراض داشته باشند به دادگاه مراجعه می‌کنند و دادگاه موضوع را بررسی و رأی مقتضی صادر می‌کند.

پرسش:

اگر داور رأی ندهد چه باید کرد؟

✅پاسخ:

اگر داور رأی ندهد هر یک از طرفین می‌توانند جهت حل اختلاف پیش‌آمده، به دادگستری مراجعه کنند.

پرسش:

در امر پیش‌خرید آپارتمان، شهروندان چه اموری را رعایت کنند تا بتوانند یک معامله خوب و بدون مشکل را انجام دهند؟

✅پاسخ:

مشاهده و بررسی اسناد مالکیت فروشنده در انجام معاملات ملکی ضرورت دارد.در مورد وکیل هم باید متن وکالت‌نامه به‌دقت بررسی شود که این وکیل، فقط دارای وکالت کاری نباشد بلکه وکالت رسمی با حق فروش داشته باشد.در مسئله پیش‌خرید ملک و آپارتمان، دیدن پروانه ساختمان و بررسی دقیق جزئیات آن بسیار مهم است تا به‌عنوان‌مثال ملک مشکلات حقوقی نداشته باشد.

 وکیل شکایت از باغدار صاحب باغ

همچنین متن قرارداد باید از سوی خریدار و فروشنده خوانده شود.

خریدوفروش امری فنی و تخصصی است و در تنظیم قرارداد باید همه جوانب مسئله موردتوجه قرار بگیرد.

با اندکی دقت و کسب آگاهی در مورد معاملات املاک به‌سادگی می‌توان جلوی ضرر و زیان‌های احتمالی را گرفت.

آپارتمان از افراد خوش‌حساب و خوش‌نام خریداری شود.

در انجام معامله باید یا خود خریدار وارد باشد و یا از فرد متخصص کمک بگیرد تا کمتر دچار مشکل نشود.

برخی هم به نسبت خرید بخشی از سند را به نامشان می‌زنند و عده‌ای هم اعتماد می‌کنند.

پرسش:

با توجه به افزایش نابهنگام قیمت مسکن، بسیاری پس از انجام معامله ممکن است باوجود پرداخت بیعانه از سوی خریدار و تنظیم قرارداد، پشیمان شوند چه راهکاری برای این مشکل وجود دارد؟

✅پاسخ:

اگر بیع نامه‌ای تنظیم و امضاء شود با افزایش قیمت آپارتمان، مالک نمی‌تواند قرارداد را فسخ کند و برای طرفین لازم‌الاجراست و دادگاه بر اساس آن حکم صادر می‌کند. اگر قرارداد تنظیم بشود ولی امضاء نشود، مالک ازنظر قانونی می‌تواند ملک را نفروشد و این امر ازلحاظ قانونی مشکلی ندارد؛ هرچند ازنظر اخلاقی درست نیست.

پرسش و پاسخهای حضوری در خصوص املاک اوقافی

❓پرسش:

آقایی در مراجعه حضوری اعلام داشتند:

قصد ساختمان سازی در املاک وقفی را دارند. علیهذا دراین خصوص لازم است سازندگان نکات ذیل را جهت ساختمان سازی در اینگونه املاک بدانند:

✅پاسخ:

 تفاوتهای اسناد ملکی و اسناد اوقافی و شرایط ساخت وساز در زمین های اوقافی:

همان‌طور که می‌دانید املاک اوقافی صرفاً املاکی نیستند که اداره اوقاف دست بر آن‌ها گذاشته باشد؛ حتی املاک اوقافی این نیست که ملک موردنظر معارض داشته باشد بلکه این نوع از املاک متعلق به شخصی بوده که او ملک خود را وقف کرده و اکنون اداره اوقاف این زمین‌ها را به‌صورت اقساط ۹۹ ساله به اشخاص دیگری واگذار کرده است. اشخاصی که املاک اوقافی را خریداری می‌کنند باید سالیانه مبلغی را به این اداره پرداخت کنند که این مبلغ نیز ناچیز بوده و هیچ سنگینی بر دوش فرد نخواهد گذاشت.

🖊لازم است بدانید که املاک اوقافی هیچ‌گونه مشکلی نداشته و دقیقه همانند املاک شخصی هستند به‌طوری‌که در آن‌ها ساخت‌وساز منعی نداشته و برای افرادی که از مشکلات مالی رنج می‌برند می‌تواند یک حسن محسوب شود، چراکه این املاک از دیگر ملک‌های شخصی ارزان‌تر هستند و دلیل این ارزانی هم آن است که بسیاری از مردم مذهبی اعتقاددارند نمازخواندن در این نوع املاک حرام است! درحالی‌که ازنظر شرعی زندگی در این نوع از املاک هیچ ایرادی نداشته و اگر گناهی هم باشد گردن مدیران اداره اوقاف است! در صورت ساخت‌وساز در زمین‌های اوقافی باید از اداره اوقاف استعلام به عمل آید و مبلغی به‌عنوان عوارض از سازنده دریافت خواهد شد.

🔹تفاوت سند ملکی و اوقافی در چیست؟

  1. هر سند ملکی باید شش‌دانگ باشد؛ این شش‌دانگ در قالب یک جلد و یا بیشتر است که در آن باید تمامی شرایط شش‌دانگ بودن وجود داشته باشد. اگر هم به‌صورت سهمی است، باید مجموع سهم‌ها به‌صورت شش‌دانگ باشد.
  2. در هر سند ملکی حدود اربعه و مشخصات کامل ملک تعریف‌شده است، به‌طور مثال حد شرق؛ غرب، جنوب و شمال، قطعه مجاور و یا خیابان دسترسی کاملاً مشخص‌شده است.
  3. سند ملکی درواقع شناسنامه ملک بوده و نام مالکین در آن ثبت‌شده است.
  4. هر سندی دارای شماره پلاک ثبتی است؛ این شماره پلاک در اداره ثبت‌اسناد و املاک دارای سوابق و هویت ملک بوده که با آن شماره مشخص خواهد شد.
  5. هر سند دارای شماره قطعه است که این شماره توسط نقشه تفکیکی اداره ثبت‌اسناد و املاک تعریف‌شده است.
  6. هر سندی دارای یک صفحه ملاحظات است، در این صفحه اطلاعات مهمی همچون شماره پلاک و یا هرگونه اصلاحی قیدشده است.
  7. سندهای اوقافی اختیار تام به مالک نمی‌دهند و مالک این‌گونه از زمین‌ها باید با اجازه سازمان اوقاف نقل‌وانتقال ملک و یا زمین را انجام دهد.
  8. در سندهای اوقافی باید سالیانه مبلغی مشخص به اداره اوقاف پرداخت شود.
  9. اسناد ملکی و اوقافی در ارزش و اعتبار با یکدیگر متفاوت می‌باشند؛ به‌طوری‌که سندهای اوقافی نسبت به اسناد شش‌دانگ ارزش کمتری دارند.
 وکیل در جمشیدیه

🖊بر مبنای توافقنامه‌ای بین شهرداری تهران و سازمان حج و اوقاف و امور خیریه در تاریخ ۳ اردیبهشت ۶۹ و ۹مرداد۷۴ صورت گرفت که براساس آن موقوفات خاص، مشمول پرداخت عوارضات پذیره و قانونی شهرداری طبق قوانین و بخشنامه خواهند بود و همچنین موقوفات عام که حق تملک اعیان آن به اشخاصی واگذار می‌گردد، طبق مقررات جاری شهرداری با آنها عمل خواهد شد.

بهترین وکیل ملک منطقه 2

🖊براساس این توافقنامه موقوفات عام که متولیان در آنها سرمایه‌گذاری می‌نمایند،

مشمول ۵۰درصد تخفیفات عوارضات پذیره خواهند شد.

موقوفات عامی که سازمان حج و اوقاف و امور خیریه مستقیما در آنها سرمایه‌گذاری می‌نماید، از پرداخت عوارض پذیره معاف می‌شود و در مقابل شهرداری تهران در هر یک از آنها که واحدهای تجاری در آن ساخته می‌شود، حقوق شهرداری نسبت به مازاد تراکم و تغییر کاربری‌های اعطایی، با لحاظ کردن ۳۰درصد تخفیف نسبت به قیمت‌های متعارف هر منطقه بوده و نحوه پرداخت آن به صورت پرداخت حقوق ۲۰درصد نقد و بقیه به مدت دو سال از تاریخ ابلاغ مصوبه صورت خواهد گرفت.

🖊براساس اطلاعات دریافتی از کتاب مجموعه مقررات و ضوابط شهرداری در امور ساختمان، واحدهای تجاری متعلق به مساجد که به منظور تامین اعتبار ساخت و نگهداری و هزینه‌های جاری و مساجد در حدود ۷درصد مساحت کل پلاک و حداکثر تا ۱۵۰مترمربع احداث می‌گردد از شمول پرداخت هرگونه پذیره و عوارض معاف هستند.

🖊بر همین اساس گواهی ادارات حج و اوقاف و امور خیریه در مورد نظارت بر درآمد و هزینه‌های آن ملاک عمل شهرداری خواهد بود.

🖊در مورد صدور پروانه ساخت واحدهای مسکونی‌ که سازمان، سرمایه‌گذاری می‌نماید،

آنچه که در حد تراکم منطقه و همسایگان زمین، اوقاف پروانه گرفته باشند بدون هیچ‌گونه پرداختی انجام کار طبق روال عادی و بدون پرداخت وجهی به اجرا درخواهد آمد. اما اگر درصد تراکم ساخت را اوقاف بیشتر بخواهد، مشمول این توافقنامه نخواهد بود که اضافه تراکم اعطایی با لحاظ کردن ۳۰درصد تخفیف نسبت به قیمت‌های متعارف هر منطقه اقدام خواهد شد.

وکیل پایه یک دادگستری ملک

🖊همچنین در ادامه این بخشنامه شهرداری‌های مناطق بیستگانه ملزم شده‌اند به منظور تسریع در امور بازسازی موقوفات خارج از نوبت طبق ضوابط و مقررات به پرونده رسیدگی و در اسرع وقت پروانه صادر کنند و مشابه گروه نوسازی با اعلام بر و کف، ادارات اوقاف می‌توانند کار اجرایی را شروع نموده و پروانه همزمان با اجرای کار صادر نمایند.

🖊بدیهی است رعایت اصول نظارتی شهرداری و مفاد کلی ضوابط و مشخصات فنی کار توسط مهندس ناظر که توسط سازمان حج و اوقاف و امور خیریه تعیین می‌گردد، اعمال می‌شود و چنانچه در اجرای این دستورالعمل و مفاد اجرایی آن اشکال و یا ابهامی به وجود آید، کار اجرایی ادامه و طرفین، مساله را به مقامات عالی خود گزارش و نظر نهایی نماینده ولی امر و سرپرست سازمان و شهرداری برای طرفین قابل اجرا خواهد بود.

دفتر وکالت وکیل آنلاین در تهران

با توجه به ضرورت کم کردن حجم مراجعین به اماکن عمومی.

کم کردن رفت و آمدهای غیر ضروری شهروندان در سطح شهر.

کمک به متمرکز شدن امور اداری، حقوقی و مالیاتی شهروندان در سراسر ایران.

سایت جدید دفتر حقوقی محمد رضا مهری با عنوان وکیل آنلاین آغاز به کار نموده است.

دفتر وکالت مجازی وکیل آنلاین در ایران خدمات زیر را ارائه خواهد نمود.

ارائه منظم اطلاعات و مشاوره حقوقی رایگان صرفا از طریق درج مقالات علمی حقوقی.

امکان مشاوره حقوقی آنلاین با وکلای پایه یک دادگستری در موضوعات تخصصی در همه ساعات شبانه روز.

مشاوره حقوقی حضوری با وکیل تخصصی پس از تعیین وقت قبلی.

عضویت شهروندان در بزرگترین جامعه حقوقی آنلاین کشور و برخورداری از تخفیف مشاوره و حق الوکاله.

امکان عضویت وکلای دادگستری و کارشناسان رسمی جهت معرفی به جامعه پس از تایید هیات مدیره.

قبول وکالت دادگستری بدون حضور موکل در دفتر وکیل.

خدمات وکالت ایرانیان خارج از کشور در ایران.

خدمات وکالت ایرانیان در سایر کشورها توسط وکیل رسمی.

در صورت نیاز به خدمات مشاوره حقوقی، تهیه و تنظیم لوایح و دادخواست و شکواییه های حقوقی، تنظیم قرارداد های حقوقی، مالیاتی و اداری با دفتر حقوقی محمد رضا مهری تماس بگیرید.

نشانی دفتر وکالت وکیل آنلاین ملکی منطقه 2 در تهران

میدان ونک- ابتدای بزرگراه حقانی- خیابان گاندی جنوبی- خیابان چهاردهم- پلاک 14- طبقه 4- واحد 9و10

تلفن های تماس با دفتر وکیل آنلاین ملکی شمال تهران

بهترین وکیل ملک منطقه 2

021-88663925

021-88663926

021-88663628

021-88796143

تماس با دفتر وکیل آنلاین ملک شمال تهران خارج از ساعات اداری و تعطیلات

ارسال پیام از طریق خط تلفن همراه به موبایل وکیل تخصصی ملکی و حقوقی منطقه 2 تهران

09120067661

09120067662

09120067663

09120067664

09120067665

09120067669

ارسال پیام از طریق شماره واتس آپ و تلگرام وکیل متخصص ملکی و حقوقی منطقه دو تهران

09120067664

09120067669

09121281014

پس از ارسال پیام شکیبا باشید تا جهت وقت مشاوره حضوری یا آنلاین هماهنگی صورت گیرد.

حداکثر ظرف 12 ساعت وقت مشاوره تنظیم و به شما اعلام خواهد شد.

دفتر وکیل پایه یک ویژه پرونده ملکی منطقه دو تهران

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *