5/5 - (57 امتیاز)

با موضوع وکیل ملکی متل قو  همراهتان هستیم.

یکی از دغدغه های امروز جامعه با توجه به نجومی شدن قیمت ملک و افزایش تورم در جامعه، معاملات ملکی است، ما در این مقاله به دنبال آن هستیم تا با دریافت مشاوره با وکیل ملکی متل قو مازندران به به چالش های حوزه معاملات ملک پاسخی قانونی بدهیم.

وکیل ملکی متل قو و غرب مازندران در این مقاله در خصوص:

  1. کم و زیاد شدن مساحت ملک در زمان خرید
  2. مالکیت زمانی ملک (تایم شرینگ)
  3. اقداماتی که باعث اسقاط حق کسب پیشه و سرقفلی می شوند .
  4. مهایات
  5. قراردادهای مغابنه ای و مسامحه ای
  6. فسخ قرارداد و آثار آن
  7. خیارات فقهی در فسخ قرارداد مطالبی را برای آگاهی بخشی به مخاطبان گرامی مطرح نموده است.

کم و زیاد شدن مساحت ملک در زمان خرید

وکیل ملکی چالوس و نوشهر گفت:

۱ ـ املاک ساخته شده

چون قیمت (ثمن) ملک بر اساس مقدار آن تعیین می‌شود، طبق ماده‌ی ۱۴۹ قانون ثبت خریدار می‌تواند به نسبت کسری در مقدار ملک از ثمن معامله کم کند و اگر مقدار ملک بیشتر از میزان مورد توافق بود، قیمت مازاد بر آن را بر اساس ارزش مندرج در «اولین سند انتقال» و سایر هزینه‌های قانونی معامله به صندوق ثبت بپردازد و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.

۲- پیش فروش و پیش خرید آپارتمان

در این مورد یک قانون جداگانه به نام «قانون پیش فروش آپارتمان ها» در سال ۱۳۸۹ تصویب شده که بیشتر برای حمایت از «پیش خریدار» بوده است. ماده ۷ این قانون بیان می‌کند که اگر اختلاف متراژ مندرج در قرارداد با صورت مجلس تفکیکی تا ۵ درصد باشد، هیچ یک از طرفین حق فسخ ندارند، ولی اگر اختلاف بیشتر از ۵ درصد باشد، فقط پیش خریدار حق فسخ دارد؛ چه متراژ واقعی ملک کمتر باشد و چه بیشتر.

مثلا اگر در قرارداد متراژ ملک ۲۰۰ متر و از قرار متری ۵ میلیون ذکر شده باشد و در زمان تحویل، ملک ۱۹۰ یا ۲۱۰ باشد، هیچکس حق فسخ ندارد؛ چون اختلاف متراژ کمتر از ۵ درصد است.

وکیل ملک،وکیل ملکی

مالکیت زمانی

وکیل ملکی متل قو همکار موسسه حقوقی مهر پارسیان توضیح داد:

مالکیت زمانی به دو روش ویژه زیر قابل برقراری است:

الف: خریدار به عنوان مالکِ مدت زمانِ معینی از مال تلقی گردد.
ب: خریدار صرفاً به عنوان استفاده کننده از مال برای مدت معین تلقی شود.

باید بدانیم که در روش اول، خریدار صاحب مال موضوع مالکیت زمانی، برای مدت معینی از زمان، به طور متناوب خواهد شد. بدیهی است که در این روش، هزینه شارژ، هزینه تأمین و نگهداری و سایر هزینه‌های مرتبط با مال موضوع مالکیت زمانی، به تناسب زمان و متراژ مالکیت بر عهده خریدار است. در این روش اعم از این که خریدار یا خریداران دیگری وجود داشته یا نداشته باشند، چون خریدار در مال موضوع مالکیت زمانی سهیم است، در حقیقت سرمایه وی محفوظ خواهد ماند.

در روش دوم، استفاده کننده از مال موضوع مالکیت زمانی، هیچ گونه مالکیتی بر دارایی خود نداشته و در صورت عدم موفقیت پروژه از لحاظ جذب سایر استفاده کنندگان، به لحاظ هزینه بالای تأمین و نگهداری، معمولاً ضرر جبران ناپذیری بر استفاده کننده اولیه وارد خواهد شد، به نحوی که ادامه استفاده از مال موضوع مالکیت زمانی را برای وی متعذر خواهد بود.
وکیل ملکی متل قو

اقداماتی که باعث اسقاط حق کسب پیشه و سرقفلی می شوند .

وکیل ملکی ونک توضیح داد:

  انتقال به غیر:

در صورتی که با عدم وجود حق انتقال، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی نماید مالک ملک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار محل را تخلیه نماید.

 تغییر شغل:

تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می شود. اگر در سند سر قفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل نماید کل حق وحقوق قانونی وی از بین می رود و مالک ملک میتواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه نماید.

 تعدی و تفریط :

تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیر متعارف علیه مال دیگری است. و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری می باشد. با این توضیح در صورتی که صاحب سرقفلی ( دارنده حق کسب و پیشه) نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط نماید حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می تواند بدون پرداخت مبلغی ، ملک خود را تخلیه نماید.

دعوی تقابل الزام به تنظیم سند

عدم پرداخت اجاره بهاء:

یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی عدم پرداخت اجاره بهاء می باشد. صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بهای مالک اقدام نماید.

قانون هیچ بهانه ای را برای عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف صاحب سرقفلی (مستاجر ) نمی پذیرد.

در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف مالک سرقفلی، مالک ملک می تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره بهاء اقدام نماید. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره بهاء را به موقع پرداخت ننماید مالک ملک می تواند نسبت به درخواست اجاره بهاء و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام نماید.
وکیل ملکی متل قو

مهایات چیست

وکیل ملکی در متل قو و غرب مازندران

قسمت منافع مال مشترک  به حسب  اجزاء را مهایات گویند.

مهایات از هیئت مشتق است.

این کلمه در لغت به معنی برابری دو هیئت یا دو وضع است. در علم حقوق  تقسیم منافع مشترک را می‌گویند و امکان استیفای عادلانه از مال را فراهم آورده و موجب حفظ و جلوگیری از معطل ماندن آن می‌شود و راهی خردمندانه برای ادامه شرکت است.

به طور معمول تقسیم مهایات در صورتی مورد استفاده قرار می‌گیرد که عین مشترک قابل تقسیم نباشد و مالکان ناچار شوند برای جلوگیری از ضرر خود به تقسیم منافع دست بزنند.

تقسیم منافع در فقه معمولاً به تراضی صورت می‌گیرد که این تراضی در حکم عقد جایز بوده و هر یک از شرکا می‌توانند آن را بر هم بزنند و در صورت عدم توافق، می‌تواند به اجبار قضایی همراه باشد. ماهیت این عقد از منظر فقه امامیه این است که مهایات عقدی نامعین و در زمره عقود معوض است و در مواردی که با عقود همسانی ندارد، به صورت عقدی مستقل قابل اجرا است.
وکیل ملکی متل قو

مجوز رستوران شمال تهران

قراردادهای مغابنه ای و مسامحه ای

قراردادهای مغابنه، قراردادهایی هستند که در آن طرفین انگیزه سودجویی و قصد دنیوی دارند. برایشان سود و زیان در درجه اول قرار دارد. هدف نهایی سود بردن از یک قرارداد است.

به این نوع قراردادها، قراردادهای مغابنه ای ( از ریشه غبن به معنای ضرر ) می گویند.

حال چرا فقها در اسم این قراردادها فقط غبن یا ضرر را عنوان کردند و به سود اشاره ای نداشتند؟ احتمالا فقط ملاک دنیوی را در نظر گرفتند – مثل قراردادهای خرید و فروش، اجاره، رهن، مضاربه و …

در مقابل قراردادهای مغابنه، قراردادهای مسامحه قرار دارند.

هدف نهایی از آن صرفا سود و زیان نیست – هر چند با سود و زیان همراه باشد – و یک عمل فی نفسه خیر خواهانه در ذهن طرفین یا یکی از آنها متولد می شود مثل قراردادهای هبه، ابرا، ضمان و …

در این نوع قرارداد طرفین زیاد به کم و کیف توجه نمی کنند ماده ۲۱۶ قانون مدنی در این باره می گوید:

مورد معامله باید مبهم نباشد مگر در موارد خاصه که علم اجمالی به آن کافی است.

منظور از موارد خاصه در این ماده همان قراردادهای مسامحه هستند که طرفین با علم اجمالی (شناخت کم) هم حاضر به انعقاد قرار داد می شوند.
وکیل ملکی متل قو

پس نتیجه می گیریم که :

در قراردادهای مغابنه = علم تفصیلی ( آگاهی زیاد و مو به مو) به موضوع قرارداد شرط است.

در قراردادهای مسامحه = علم اجمالی ( آگاهی کم و مختصر) به موضوع قرارداد کافی است و نیازی به علم تفصیلی نیست.

فسخ قرارداد  ملکی و آثار آن

فسخ قرارداد  ممکن است به دو صورت ذیل ایجاد شود:

۱ –  توافق طرفین:

طرفین قرارداد می توانند ضمن عقد قرارداد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند.

این حق فسخ می تواند به شکل شرطی در عقد قرارداد عنوان شود مثل اینکه شخصی ماشینی را به دیگری بفروشد و در آن شرط شود که هر کدام از طرفین یا شخص ثالث هر وقت مایل باشند بتوانند ظرف یک ماه آن معامله را فسخ کنند که طبق ماده (سیصد و هفتاد و نه) قانون مدنی به آن اصطلاحا خیار شرط گفته می شود.

وکیل تخصصی فسخ و انفساخ قرارداد

۲ -حکم مستقیم قانون:

قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد متوجه یکی از دو طرف معامله است، به طور مستقیم به او حق می دهد که بتواند با فسخ قرارداد از ضرر مذکور جلوگیری کند. مثل اینکه کسی خانه ای اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که خانه معیوب بوده، که در اینجا به استناد مواد (چهارصد و هفتاد و هشت) و (چهارصد و هفتاد و نه)  قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند.

آثار فسخ قرارداد :

اعمال حق فسخ قرارداد, دارای آثاری است که عبارتند از:

۱ –  منحل شدن قرارداد: آثار فسخ نسبت به آینده است و تاثیر آن در گذشته نمی باشد. فسخ قرارداد از زمان فسخ مؤثر است بنابراین تصرفات قبل از آن صحیح است. به همین دلیل فسخ قرارداد مانع از حقوقی که اشخاص ثالث، قبل از فسخ قرارداد کسب کرده اند نمی شود.

۲ –  از بین رفتن اثر عقد: اثر فسخ به منحل شدن قرارداد محدود نمی شود بلکه علاوه بر انحلال قرارداد وضع دو طرف قرارداد را به حالت پیش از عقد برمیگرداند و از تاثیر عقد در آینده نیز جلوگیری می کند.
وکیل ملکی متل قو

چند خیار فقهی

خیار تبعض صفقه 

در اصطلاح حقوقی حق فسخ ناشی از تجزیه و پاره‌پاره شدن معامله را خیار تبعض صفقه گویند و طرفی که معامله به ضرر او تجزیه شده،  خیار فسخ دارد.

خیار تبعض صفقه وقتی حاصل می‌شود که عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد، در این صورت مشتری حق خواهد داشت بیع را فسخ کند یا به نسب قسمتی که بیع واقع شده‌است قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده‌است ثمن را استرداد کند.

خیار تعذر تسلیم:

یکی از انواع خیار فسخ است که بر پایه آن در صورت ناممکن شدن انجام تعهد برای یکی از طرفین عقد، طرف دیگر حق برهم زدن قرارداد را به دست می‌آورد.

مقصود از تعذر ناتوانی و از بین رفتن و فقدان قدرت است، و مقصود از خیار تعذر خیاری است که در اثر ناتوانی طاری و از بین رفتن قدرت تسلیم یا قدرت اجرای تعهد و شرط یک طرف، برای طرف دیگر عقد ایجاد می‌شود.

وکیل آنلاین ملکی فرمانیه

تعذر طاری:

بدین معنی است که در زمان عقد قرارداد وجود نداشته باشد و بعداً پدید آید.
هرگاه تعذر تسلیم یا اجرای تعهد اصلی باشد نه طاری، باید بین تعذر اجرای شرط و تعذر اجرای تعهد اصلی تفاوت گذاشت بدین نحو که:

در مورد تعذر اجرای شرط: مشروط له (کسی که شرط به نفع او ست) حق فسخ دارد.
در مورد تعذر اجرای تعهد اصلی، مانند تسلیم مبیع در قرارداد بیع، قرارداد باطل است. زیرا قدرت بر تسلیم، شرط صحت عقد است.

وکیل ملکی متل قو

نشانی دفتر وکالت وکیل آنلاین در تهران

میدان ونک- ابتدای بزرگراه حقانی- خیابان گاندی جنوبی- خیابان چهاردهم- پلاک 14- طبقه 4- واحد 9و10

تلفن‌های تماس ثابت با دفتر وکیل آنلاین در تهران

021-88795408
021-88799562
021-88796143

تماس با دفتر وکیل آنلاین خارج از ساعات اداری و تعطیلات
ارسال پیام از طریق خط تلفن همراه به موبایل وکیل پایه یک

09120067661
09120067662
09120067663

ارسال پیام از طریق شماره واتس آپ و تلگرام وکیل پایه یک جرایم اقتصادی

09120067664
09120067665
09120067669

پس از ارسال پیام شکیبا باشید تا جهت وقت مشاوره حضوری یا آنلاین هماهنگی صورت گیرد.
حداکثر ظرف 12 ساعت وقت مشاوره تنظیم و به شما اعلام خواهد شد.
دفتر وکالت وکیل آنلاین در تهران

خدمات دفتر وکالت و امور حقوقی بین المللی وکیل محمد رضا مهری
دفتر وکالت مجازی وکیل آنلاین در ایران خدمات زیر را ارائه خواهد نمود.
مشاوره حقوقی آنلاین با وکلای پایه یک دادگستری در موضوعات تخصصی در همه ساعات شبانه روز.
مشاوره حقوقی حضوری با وکیل تخصصی جرایئم اقتصادی
قبول وکالت دادگستری بدون حضور موکل در دفتر وکیل.
خدمات وکالت ایرانیان خارج از کشور در ایران.
خدمات وکالت ایرانیان در سایر کشورها توسط وکیل رسمی.
معرفی بهترین وکیل مهاجرت بین المللی در تهران.
بهترین وکیل کیفری تهران
بهترین وکیل ملکی تهران
بهترین وکیل دعاوی پولی و بانکی تهران
بهترین وکیل خانواده تهران
بهترین وکیل دادگاه تجدید نظر
بهترین وکیل اعاده دادرسی و دیوان عالی کشور
بهترین وکیل فرجام خواهی

2 سه نظر

  1. سلام لطفا وکیل خوب ملک در کلار آباد چالوس به من معرفی کنید.
    برای پرونده الزام به تنظیم سند رسمی ویلا در امیردشت

    1. سلام برای معرفی بهترین وکیل ملک غرب مازندارن با موسسه حقوقی بین المللی مهر پارسیان تماس بگیرید و بعد از طرح مشکل و بررسی توسط دکتر مهری و گروه وکلای همکار وکیل خوب بهتون معرفی خواهد شد.
      تلفن تماس
      02188663925
      02188663926
      02188663927

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

ثبت نام لاتاری 2023