با بررسی موضوع الزام به تکمیل بنا همراه ما باشید.
تعهد اصلی در قرارداد مشارکت در ساخت، تعهد سازنده به ساخت ملک و تکمیل آن و تحویل به مالک می‌باشد.
لیکن در برخی موارد به علت ضعف قرارداد و یا سوء استفاده سازنده و یا افزایش هزینه‌های ساخت، سازنده این تعهد خود را به انجام نمی‌رساند و گاه مالکین را که محل سکونت خود را برای نوسازی در اختیار ایشان قرار داده‌اند دچار مشکلات اساسی می‌نمایند.
در این موارد بهتر است مالکین پیش از هرگونه توافق جدید با سازنده در خصوص این اختلاف با یک وکیل دادگستری و متخصص امور ملکی، مشاوره نمایند و شخصا نسبت به تنظیم توافقنامه اقدامی ننمایند چرا که در اکثر موارد توافق ثانویه به ضرر مالکین می‌باشد و آنها را از حقوق قانونی و قراردادی خود محروم می نماید.
در صورتی که سازنده بر عدم انجام این تعهد اصرار ورزد مالکین می‌توانند شخصا و یا از طریق وکیل دادگستری سازنده را به تکمیل ساختمان الزام نمایند.
بدین نحو که دادخواست با موضوع مذکور به دادگاه صالح که ملک در حوزه آن قرار گرفته، داده می‌شود و دادگاه پس از رسیدگی و احراز تخلف سازنده حکم به الزام وی به تکمیل بنا صادر می‌نماید.
در صورتی که سازنده از اجرای رای دادگاه نیز امتناع نماید موضوع تهعد به واسطه شخص دیگری انجام می‌شود و هزینه آن را سازنده می‌پردازد.
علاوه بر آن سازنده به جبران خسارات ناشی از عدم انجام این تعهد نیز محکوم می‌گردد.
لیکن با توجه به پیچیدگی تفسیر قراردادها و تخصصی بودن موضوع توصیه می‌گردد که در کلیه این امور شهروندان از تخصص و تجربه وکلای دادگستری استفاده نمایند و شخصا نسبت به طرح دعوا اقدامی ننمایند که منجر به از دست رفتن حقوق ایشان گردد.الزام به تکمیل بنا
مشارکت در ساخت به چه معناست و در آن چه تعهداتی وجود دارد؟
گاهی اوقات صاحب یک ملک قدیمی و یا زمین، تصمیم می‌گیرند با سازندگان املاک توافق کنند و ملک خود را در اختیار آنها قرار دهند؛ از سوی دیگر هم سازندگان املاک هزینه ساخت ملک را به عهده می‌گیرند.
به این کار مشارکت در ساخت می‌گویند که ملک از یکی و سرمایه از یکی دیگر است.
قرارداد مشارکت در ساخت یک نوع توافق دوطرفه است که در ادامه به نکات مهم آن اشاره شده است.
در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید به چند نکته مهم توجه کرد و حتما در تعهدات به آن اشاره کرد:
- باید مطمئن شد که شخصی که ملک را آورده صاحب ملک باشد و یا اجازه این کار را داشته باشد و ملک دارای سند رسمی باشد.
- باید آورده طرفین به طور کامل مشخص شود.
- مدت زمان کار باید مشخص شود.
- میزان سود و زیان باید تعیین شود.
- ضمانت اجرا در مواردی که طرفین به تعهداتشان عمل نکنند.
سازنده در قرارداد مشارکت متعهد می‌شود که هزینه‌های ساختمانی پروژه، هزینه‌های اداری پروژه بپردازد.
علاوه براین او باید به پرداخت مبلغ بلاعوض و مبلغی به عنوان اجاره‌بها به مالک طی مراحل ساخت متعهد شود.الزام به تکمیل بنا
انواع قراردادهای مشارکت در ساخت
ممکن است طرف اول زمین را ارائه دهد و نفر دوم هزینه‌های ساخت را به عهده بگیرد.
در این حالت ممکن است قیمت زمین و ما به ازای آن در بیعنامه (قرارداد عادی خرید و فروش) ذکر نشود و فرد سازنده تعهد دهد که بنایی با مشخصات موردنظر که طرفین در مورد آن توافق کرده اند در همان زمین اول بسازد و بعد از آن طرفین در آن شریک شوند.
در یک حالت دیگر ممکن است طرفین توافق کنند که عملیات به صورت مرحله‌ای در هر بخش که انجام شد بر اساس توافق از قبل تعیین شده یک سهم از زمین منتقل شود.
برای مثال طرفین توافق کنند که بعد از اتمام اسکلت بندی یک دانگ منتقل شود. در این حالت توافق می‌شود که انتقال‌دهنده پس از انجام کار برای تنظیم سند رسمی اقدام کند.
سومین حالت این است که طرفین قرار بگذارند که اگر پروژه به مرحله مشخصی رسید، صاحب زمین وکالت بلاعزلی (بدون حق برکناری) برای اقدام در جهت تنظیم سند انتقال رسمی به میزان سهم خود به فرد سازنده که طرف دوم است بدهد.
گاهی ممکن است توافق شود که سه دانگ از ملک در اغاز به سازنده انتقال داده شود.الزام به تکمیل بنا
نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت
یک نکته مهم که باید به آن توجه داشت انتخاب فرد سازنده است. گاهی برخی سازنده‌ها به دلیل اینکه باید برای ساخت هزینه کنند، از مصالح ضعیف استفاده می‌کنند و با به کارگیری روش‌هایی برای کاهش هزینه‌ها کیفیت نهایی ساخت را بسیار کاهش می‌دهند.
علاوه بر این ممکن است ادعا کنند که ساخت ملک با ویژگی‌های مورد نظر را در یک زمان مشخص تمام می‌کنند اما در نهایت ساخت را رها کنند و یا ملک را با کیفیتی که در مورد آن توافق شده تحویل ندهند.
برای همین منظور ضروری است که فرد معتمد و درستی انتخاب شود و قرارداد هم به صورت دقیق تنظیم شود و تمام جوانب درنظر گرفته شود.
برای مدت زمان کار هم باید کار ساخت را مرحله بندی کرد و زمان پایان هر مرحله را در قرارداد تعیین کرد.
برای مثال تاریخ دقیق خاکبرداری، تاریخ دقیق اسکلت‌بندی، تاریخ دقیق و روز سفت‌کاری و نازک کاری و تاریخ دقیق اخذ پایان کار و صورتجلسه تفکیکی.
در کنار همه این موارد نیاز است که ضمانت اجراهایی نیز باشد که اگر در هریک از این موارد تاخیری رخ داد به شکل مقتضی و مناسب عمل شود.
علاوه بر این همواره توجه داشته باشید که در قسمت بالایی همه صفحات قرارداد عبارت قرارداد مشارکت در ساخت را بنویسید.
به هیچ عنوان از عبارت‌های دیگر مانند قرارداد مشارکت مدنی، مبایعه نامه و یا معامله و بیع (قرارداد خرید و فروش) استفاده نکنید. همچنین حق دریافت وام و واگذاری قرارداد به غیر را سلب کنید.
نکته دیگری که باید به آن توجه داشته باشید این است که هرگز پس از امضای قرارداد وکالت غیرضروری به سازنده ندهید.
توجه داشته باشید که در صورت نیاز تنها به جهت انجام امور اداری به صورت محدود و مدت‌دار به سازنده وکالت کاری بدهید و در سایر موارد از وکالت دادن خودداری کنید.
نکات مهم در دعوای الزام به تکمیل بنا
مطابق با قوانین موضوعه، در مورد پیش فروش ساختمان، در صورتیکه پیش خریدار تعهدات خود را به صورت کامل انجام داده باشد.
اگر پیش فروشنده در مهلت تعیین شده در قرارداد، موفق به تکمیل پروژه نشود، با تأیید مهندس ناظر ساختمان، مبنی بر اینکه صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقی مانده است (کمتر از 10درصد پیشرفت فیزیکی باقی مانده باشد) پیش خریدار میتواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم (میزان سهم خود) خود بشود.
با این وجود به دلیل اینکه عملاً قراردادهای پیش فروش به صورت رسمی تنظیم نمیشود، اقدام از طریق دفاتر اسناد رسمی میسر نیست و باید از طریق دادگاه اقدام نمود.
در شرایطی که بعد از صدور رأی، سازنده و یا پیش فروشنده به تعهد خود عمل نکند و مالک و یا پیش خریدار هم امکان تکمیل بنا را نداشته باشد، مالک و یا پیش خریدار میتواند قرارداد را فسخ (از بین ببرد) نماید.
اگر ملک در تصرف فرد متعهد باشد و امکان تکمیل ملک توسط مالک یا پیش خریدار وجود نداشته باشد، در اینصورت مالک یا پیش خریدار میتواند قرارداد را فسخ نماید.
کسی که انجام تعهد به نفع او بوده است (مالک یا پیش خریدار) میتواند تکمیل بنا را از طریق قرارداد با شخص ثالث انجام دهد.
کسی که انجام تعهد به نفع او بوده است اگر به استناد رأی دادگاه اقدام به تکمیل ملک نماید، هزینه‌هایی را میتواند مطالبه نماید که در حد قرارداد منعقده و یا مطابق با عرف منطقه ملک باشد.الزام به تکمیل بنا
در رهن (وثیقه) و یا بازداشت بودن ملک، مانع اجرای حکم الزام به تکمیل ساختمان نمیشود.
اگر سازنده و یا پیش فروشنده در ملکی که محکوم به تکمیل آن شده است، سهمی داشته باشد، میتوان هزینه‌های اجرای حکم را از طریق توقیف و فروش قدرالسهم وی تأمین نمود.
اگر تعداد اشخاصی که نسبت به تکمیل بنا ذینفع (دارای سود و نفع) هستند، بیش از یک نفر باشند، لزومی ندارد که همه آنها دادخواست الزام به تکمیل ساختمان را مطرح نمایند و حتی یک نفر از آنان نیز میتواند اقدام به طرح این دعوا نماید.
البته ناگفته نماند که در زمان اجرای حکم صرفاً برای تکمیل مشاعات (مشترکات) و واحد اختصاصی اشخاصی که اجراییه به نفع آنان صادر شده است میتوان از مزایای حکم صادره و ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی استفاده نمود.
گاهی اوقات ممکن است که تعهد سازنده، احداث کل بنا نباشد و صرفاً احداث و یا تکمیل بخشی از بنای ساختمان را متعهد شده باشد، در این حالت در عنوان خواسته بجای الزام به احداث بنا باید الزام به تکمیل بنا نوشته شود.
رسیدگی به خواسته الزام به ایفای تعهدات اشخاص حقوقی حقوق عمومی مانند شهرداری نسبت به اشخاص حقیقی (انسان) خارج از مصادیق صلاحیت دیوان می‌باشد.
الزام به ایفای تعهد، از امور ترافعی (اختلافی) بوده، لذا خارج از صلاحیت دیوان عدالت اداری و در صلاحیت محاکم عمومی دادگستری می‌باشد.
تغییر خواسته از خسارت عدم انجام تعهد قراردادی به الزام به ایفای تعهد همان قرارداد به علت برخورداری از ارتباط کامل و منشأ واحد بلامانع است.
مطالبه همزمان الزام به ایفای (انجام) تعهد و خسارت ناشی از عدم انجام تعهد در دادخواست واحد به نحوی که خواسته دوم بدل خواسته اول باشد، از مصادیق مردد بودن خواسته است و قرار رد دعوا صادر می‌شود.
با توجه به اینکه خواسته‌های الزام به ایفای تعهد قراردادی و فسخ قرارداد ناشی از یک منشأ نیستند بنابراین امکان تغییر خواسته از الزام به ایفای تعهد به فسخ قرارداد وجود ندارد.الزام به تکمیل بنا
مستندات قانونی در دعوای الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا
ماده ی ۲۲۱ قانون مدنی
اگر کسی تعهد به اقدام به امری نماید یا تعهد کند که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است.
مشروط بر این که جبران خسارت، تصریح شده و یا تعهد، عرفاً به منزله ی تصریح باشد و یا برحسب قانون، موجب ضمان باشد.
ماده ی ۲۲۲ قانون مدنی
در صورت عدم ایفای (انجام) تعهد با رعایت ماده ی فوق، حاکم می تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه (پرداخت) مخارج آن محکوم کند.
ماده ی ۲۳۷ قانون مدنی
هرگاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل (انجام کاری) باشد، کسی که ملتزم به انجام شرط شده است، باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله می تواند به حاکم رجوع کرده و تقاضای اجبار به وفای شرط نماید.
ماده ی ۲۳۸ قانون مدنی
هرگاه فعلی در ضمن عقد، شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور ولی انجام آن به وسیله ی شخص دیگری مقدور باشد، حاکم می تواند به خرج ملتزم، موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.
ماده ی ۲۳۹ قانون مدنی
هرگاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط، ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل، حق فسخ (بر هم زدن قرارداد) معامله را خواهد داشت.
اگر سازنده با صدور رای دادگاه باز هم به تعهد خود عمل ننماید تکلیف چیست؟
در صورتی که سازنده از اجرای رای دادگاه نیز امتناع نماید موضوع تهعد به واسطه شخص دیگری انجام می‌شود.
در چه صورتی میتوان قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ نمود؟
در صورتی که بعد از صدور رأی، سازنده و یا پیش فروشنده به تعهد خود عمل نکند و مالک و یا پیش خریدار هم امکان تکمیل بنا را نداشته باشد، مالک و یا پیش خریدار میتواند قرارداد را فسخ نماید و خواستار جبران خسارت گردد.
الزام به تکمیل بنا
معرفی وکیل خوب ملکی در تهران
نشانی دفتر وکالت وکیل آنلاین در تهران
میدان ونک- ابتدای بزرگراه حقانی- خیابان گاندی جنوبی- خیابان چهاردهم- پلاک 14- طبقه 4- واحد 9و10
تلفن‌های تماس ثابت با دفتر وکیل آنلاین در تهران
021-88795408
021-88799562
021-88796143
تماس با دفتر وکیل آنلاین خارج از ساعات اداری و تعطیلات
ارسال پیام از طریق خط تلفن همراه به موبایل وکیل پایه یک
09120067661
09120067662
09120067663
ارسال پیام از طریق شماره واتس آپ و تلگرام وکیل پایه یک جرایم اقتصادی
09120067664
09120067665
09120067669
پس از ارسال پیام شکیبا باشید تا جهت وقت مشاوره حضوری یا آنلاین هماهنگی صورت گیرد.
حداکثر ظرف 12 ساعت وقت مشاوره تنظیم و به شما اعلام خواهد شد.
دفتر وکالت وکیل آنلاین در تهران
خدمات دفتر وکالت و امور حقوقی بین المللی وکیل محمد رضا مهری
دفتر وکالت مجازی وکیل آنلاین در ایران خدمات زیر را ارائه خواهد نمود.
مشاوره حقوقی آنلاین با وکلای پایه یک دادگستری در موضوعات تخصصی در همه ساعات شبانه روز.
مشاوره حقوقی حضوری با وکیل تخصصی جرایئم اقتصادی
قبول وکالت دادگستری بدون حضور موکل در دفتر وکیل.
خدمات وکالت ایرانیان خارج از کشور در ایران.
خدمات وکالت ایرانیان در سایر کشورها توسط وکیل رسمی.
معرفی بهترین وکیل مهاجرت بین المللی در تهران.
بهترین وکیل کیفری تهران
بهترین وکیل ملکی تهران
بهترین وکیل دعاوی پولی و بانکی تهران
بهترین وکیل خانواده تهران
بهترین وکیل دادگاه تجدید نظر
بهترین وکیل اعاده دادرسی و دیوان عالی کشور
بهترین وکیل فرجام خواهی
بدون دیدگاه