با موضوع اعتراض به دستور تخلیه همراهتان هستیم.
یکی از موضوعات مهمی که امروزه در ارتباط با املاک وجود دارد و جزو مشکلات اساسی بین مالک و مستاجر تلقی میشود، تقاضای مالک برای تخلیه ملک است.
این تقاضا با نام‌‌های خلع ید، تخلیه، رفع تصرف و دستور تخلیه شناخته میشود.
از زمانی که مشکل کرونا به وجود آمده این درگیری بین مالک و مستاجر چندین برابر هم شده که دراین مقاله همراه با تیم پژوهش موسسه مهر پارسیان به این موضوع هم اشاراتی داریم.
تخلیه ملک به چه معناست؟
تخلیه در لغت به معنی خالی نمودن است و در اصطلاحات حقوقی یعنی دست کشیدن متصرف و یا مستاجر از ملک، به شیوه‌ای که مالک توانایی تصرف در ملک خودش را بدون هیچ مشکلی داشته باشد.
دستور تخلیه در موردی قابل طرح است که متصرف از طرف مالک اجازه‌ی تصرف داشته باشد و بین موجر و مستاجر، اجاره‌نامه مطابق شرایط قانونی تنظیم شده باشد.
طرح دعوای تخلیه
دعوای تخلیه در موردی به وجود می‌آید که مالک ملک بر علیه فردی که در گذشته با رضایت و اجازه وی در ملک او تصرف داشته، به طرح دعوا بپردازد؛ یکی از مهم‌ترین این دعاوی، دستور تخلیه است.
دستور تخلیه زمانی به وقوع می‌پیوندد که مدت زمان اجاره ی مستاجر به پایان رسیده و مستاجر از تخلیه ملک امتناع ورزد.
در این صورت و با توجه به شرایط حاکم، موجر یا وکیل او می تواند درخواست دستور تخلیه ملک را بدهد و با توجه به درخواست او، دستور تخلیه فوری صادر می گردد.
نکته‌ای که باید به آن توجه داشت این است که در مواردی می توان طرح دعوای تخلیه نمود که رابطه بین مالک و متصرف یک رابطه قراردادی باشد و نه اینکه شخصی بدون اجازه و رضایت مالک نسبت به تصرف ملک اقدام نموده باشد که در این صورت باید رفع تصرف و یا خلع ید متصرف را از دادگاه خواستار شد و امکان صدور دستور تخلیه فوری وجود ندارد.
دستور تخلیه
خب در مورد بالا توضیحاتی داده شد با توجه به این توضیحات در صورتی که موجر با تمدید قرارداد اجاره‌ای که مدت آن به پایان رسیده است موافق نباشد، ملک مورد نظر باید تخلیه شود.
البته زمانی دستور تخلیه صادر میشود که اجاره نامه تنظیم شده دارای شرایط خاصی باشد. حتماً توجه داشته باشید به استناد قرارداد اجاره ای می توان درخواست دستور تخلیه نمود که:
1- مدت اجاره در آن قید شده باشد.
2- اجاره نامه در دو نسخه تنظیم شده باشد و به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد.
3- به‌وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی شده باشد.
در غیر اینصورت نمی‌توان به استناد آن اجاره نامه درخواست تخلیه فوری نمود و باید از طریق دادگاه، دادخواست تخلیه داد که این موضوع زمان بر است چرا که نیازمند جلسه رسیدگی در دادگاه و صدور رای می‌باشد و مستاجر حق اعتراض و تجدید نظر خواهی نسبت به رای صادره را خواهد داشت و پس از قطعیت دادنامه و انقضای مهلت‌های قانونی و صدور اجراییه، توسط اجرای احکام دادگاه نسبت به تخلیه مورد اجاره اقدام میشود.
با این همه در بعضی مواقع دستوری که مبنی بر دستور تخلیه صادر شده است از سوی شخص مستاجر مورد اعتراض و مخالفت قرار می‌گیرد.
چرا که مستاجر اعتقاد دارد حقوق او نادیده گرفته شده است یا این دستور به صورت قانونی صادر نشده است و شرایط صدور دستور تخلیه را نداشته است که بررسی این موضوع بسیار تخصصی بوده و نیازمند مراجعه به وکیل اعتراض به دستور تخلیه می‌باشد.
ایا در زمان کرونا دستور تخلیه صادر میشود؟
از آنجا که به دلیل وضعیت بحرانی اقتصادی جامعه که بخشی از آن از شیوع کرونا حاصل شده است.
اخیراً ضوابط و دستورالعمل‌های جدیدی در خصوص دستور تخلیه توسط ستاد ملی مقابله با کرونا صادر شده است و این مصوبات شامل تمدید اجباری اجاره‌نامه‌ها و عدم حق اخذ جریمه دیرکرد تخلیه واحد مسکونی و همچنین در خصوص سقف ودیعه و اجاره در تهران و کلان شهرهای دیگر می‌باشد برای اطلاعات دقیق‌تر در مورد دستورالعمل ستاد ملی کرونا می‌توانید با وکلای موسسه مهر پارسیان مشاوره انجام دهید.
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه
با توجه به اشاراتی که کردیم دستور تخلیه که در اصطلاح رایج جامعه به دستور تخلیه فوری نیز معروف است در خصوص املاکی صادر می شود که دارای قرارداد اجاره بر اساس شرایط مقرر قانون باشد و مدت آن نیز منقضی شده باشد که پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت.
اما حکم تخلیه در خصوص املاکی است که یا قراردادش بر اساس شرایط قانونی تنظیم نشده باشد یا شروطی در آن پیش بینی شده باشد که در صورت عدم رعایت آن توسط مستاجر، برای موجر حق تخلیه به وجود می‌آید.
مراجع صالح به صدور دستور تخلیه
در قرادادهای اجاره املاک مسکونی که با سند عادی منعقد شده باشد، شورای حل اختلاف حق صدور دستور تخلیه را دارد.
ولی اگر ملک مورد نظر مسکونی نباشد و اجاره نامه دارای شرایط قانونی نباشد، شورای حل اختلاف توانایی صدور دستور تخلیه فوری ندارد و باید تقاضای صدور حکم تخلیه داده شود و مرجع صالح برای رسیدگی به این موضوع، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
دقت داشته باشید در خصوص تخلیه عین مستاجره در مواردی که اجاره نامه آن به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، تخلیه توسط اداره اجرای ثبت صورت می‌گیرد.
اگر قرارداد اجاره عادی باشد، تخلیه به چه صورت اتفاق می‌افتد؟
در مورد قراردادهای عادی، تفاوتی میان اینکه قرارداد به صورت دستی و یا روی برگه چاپی تنظیم شده باشد و یا در آژانس املاک تهیه شده باشد یا دارای کدرهگیری باشد یا خیر وجود ندارد؛ با این همه باید قرارداد تنظیم شده دارای شرایطی که قبلا ً توضیح داده شد را داشته باشد.
اگر قرارداد اجاره رسمی باشد، تخلیه به چه صورت اتفاق می‌افتد؟
چنانچه اجاره‌نامه در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد به آن اجاره‌نامه رسمی می‌گویند که باید از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره ملک را تنظیم کرده، تقاضای صدور اجراییه کرد؛ در این مورد اگر مستاجر به اجرائیه صادره اعتراضی نداشته باشد می‌توان مستاجر را به تخلیه ملک مجبور کرد.
ولی در صورتی که مستاجر مدعی آن باشد که اجرائیه به شکل قانونی صادر نشده و یا اجاره تمدید گردیده است و اجرای آن قانونی نیست می تواند از وکیل متخصص در این حوزه که دارای تجربه کافی باشد استفاده کند تا منافع خود را حفظ نماید.
گرفتن خسارات از ودیعه مستاجر
اگر موجر از مستاجر طلب کار باشد به چه صورت می تواند طلب خود را از ودیعه کم کند؟
توجه داشته باشید که اگر موجر مدعی شود که در مدت زمانی که مستاجر در ملک او حضور داشته، خسارتی به آن وارد کرده و یا هزینه اجاره بها و پول شارژ را پرداخت نکرده باشد، نمی‌تواند شخصاً این مبلغ خسارت را از پول ودیعه‌ای که نزد خود دارد کم کند و برای اجرای تخلیه باید تمام مبلغ ودیعه را در حساب دادگستری سپرده نماید و برای رسیدن به حقوق خود دادخواست حقوقی تنظیم کرده و ضرر و زیان خود را مطالبه نماید.
چنانچه مبلغ مورد ادعا بیش از 20 میلیون تومان باشد باید این دادخواست از طریق دادگاه حقوقی محل وقوع ملک صورت پذیرد.
در غیر اینصورت می‌توان از شورای حل اختلاف محل ملک اقدام کرد و گواهی تقدیم دادخواست را به دایره اجرای دستور تخلیه تقدیم کرد.
در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه، میزانی از مبلغ ودیعه را که موجر نسبت به آن ادعا دارد و گواهی مطالبه آن را اخذ کرده به مستاجر پرداخت نمی کند تا پس از صدور رای دادگاه، تکلیف آن مشخص گردد.
برای صدور دستور تخلیه چه مدارکی لازم است؟
در خواست دستور تخلیه برای اجاره نامه‌های عادی در فرم مخصوص تنظیم میشود و شامل موارد زیر است:
- نام و نام خانوادگی و نام پدر و محل اقامت موجر یا نماینده قانونی و یاقائم مقام او
- نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستأجر یا قائم مقام قانونی او
- مشخصات مورد مستأجره
- مشخصات و تاریخ سند اجاره
- تصویر برابر اصل شده قرارداد اجاره
اعتراض به دستور تخلیه
بر خلاف حکم تخلیه، دستور تخلیه قابل اعتراض و تجدید نظر نیست. اما باید به این نکته اشاره کرد که عملیات اجرایی تخلیه طبق اثبات شرایطی خاص، می‌تواند متوقف شود.
این در شرایطی است که که قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه با توجه به ماده 18 آیین نامه اجرایی قانون موجر و مستاجر صادر شود.
ماده مذکور بیان می‌دارد: در صورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و مستاجر، نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور تخلیه، شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد، شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می‌نماید.اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد، مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده، شکایت مستاجر را مدلل بداند.
در این صورت، پس از اخذ تامین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود.
باید به این نکته توجه ویژه داشت که توقف عملیات اجرایی دستور تخلیه، کار دشواری است چرا که بعد از ابلاغ دستور تخلیه، مستاجر باید ظرف سه روز نسبت به تخلیه اقدام کند و اگر خلاف این موضوع اتفاق بیوفتد، مامور اجرا وارد میشود.
بنابر این بعید است که مستاجر طی سه روز دادخواست خودش را تقدیم به دادگاه کند و دادگاه هم در همان مدت سه روز، تشکیل جلسه دهد و به درخواست او رسیدگی کند، دلایل مستاجر را موجه بداند و قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر کند.
آیا قاضی می تواند از رای دستور تخلیه ای که صادر کرده است، برگردد؟
به این علت که دستور تخلیه رای به حساب نمی‌آید، اگر قاضی متوجه شود بنا بر هر دلیلی دستور تخلیه صحیح نبوده است، باید از آن عدول کند و برای این امر به جلسه رسیدگی و رعایت تشریفات نیازی نمی‌باشد.
نقش وکیل متخصص در اعتراض به دستور تخلیه چیست؟
از با اهمیت ترین مسائل حقوقی می‌توان به اعتراض به دستور تخلیه اشاره کرد. به این دلیل که حقوق موجر، منجر به تخلیه سریع ملک توسط مستاجر می شود و به نوعی دستور تخلیه فوری صادر می‌گردد.
از سمت دیگر ماجرا، حقوق مستاجر نیز بر این واقف است که تا زمان دریافت نتیجه اعتراض به دستور تخلیه، توانایی سکونت در ملک مذکور را داشته باشد.
چگونه بهترین وکیل را برای موضوع دستور تخلیه انتخاب کنیم؟
- رزومه قوی و قابل استعلام از کانون وکلا
- مشاوره اولیه و بررسی دقیق موضوع
- تجربه و تخصص بالا در روند اجرایی
دستور تخلیه در چه مواردی صادر میشود؟
دستور تخلیه در مواردی صادر میشود؛ که متصرف از طرف مالک اجازه‌ی تصرف داشته باشد و بین موجر و مستاجر، اجاره‌نامه مطابق شرایط قانونی تنظیم شده باشد و پس از اتمام مدت اجاره، مستاجر ملک را تخلیه ننماید.
برای گرفتن دستور تخلیه به کجا مراجعه کنیم؟
در قرادادهای اجاره املاک مسکونی، شورای حل اختلاف حق صدور دستور تخلیه را دارد.
نشانی دفتر وکالت وکیل آنلاین در تهران
میدان ونک- ابتدای بزرگراه حقانی- خیابان گاندی جنوبی- خیابان چهاردهم- پلاک 14- طبقه 4- واحد 9و10
تلفن‌های تماس ثابت با دفتر وکیل آنلاین در تهران
021-88795408
021-88799562
021-88796143
تماس با دفتر وکیل آنلاین خارج از ساعات اداری و تعطیلات
ارسال پیام از طریق خط تلفن همراه به موبایل وکیل پایه یک
09120067661
09120067662
09120067663
ارسال پیام از طریق شماره واتس آپ و تلگرام وکیل پایه یک جرایم اقتصادی
09120067664
09120067665
09120067669
پس از ارسال پیام شکیبا باشید تا جهت وقت مشاوره حضوری یا آنلاین هماهنگی صورت گیرد.
حداکثر ظرف 12 ساعت وقت مشاوره تنظیم و به شما اعلام خواهد شد.
دفتر وکالت وکیل آنلاین در تهران
خدمات دفتر وکالت و امور حقوقی بین المللی وکیل محمد رضا مهری
دفتر وکالت مجازی وکیل آنلاین در ایران خدمات زیر را ارائه خواهد نمود.
مشاوره حقوقی آنلاین با وکلای پایه یک دادگستری در موضوعات تخصصی در همه ساعات شبانه روز.
مشاوره حقوقی حضوری با وکیل تخصصی جرایئم اقتصادی
قبول وکالت دادگستری بدون حضور موکل در دفتر وکیل.
خدمات وکالت ایرانیان خارج از کشور در ایران.
خدمات وکالت ایرانیان در سایر کشورها توسط وکیل رسمی.
معرفی بهترین وکیل مهاجرت بین المللی در تهران.
بهترین وکیل کیفری تهران
بهترین وکیل ملکی تهران
بهترین وکیل دعاوی پولی و بانکی تهران
بهترین وکیل خانواده تهران
بهترین وکیل دادگاه تجدید نظر
بهترین وکیل اعاده دادرسی و دیوان عالی کشور
بهترین وکیل فرجام خواهی
سلام، وکیل مالک در جلسه شورای حل اختلاف برای گرفتن دستور تخلیه باید حتماً وکالت نامه خودش و کارت وکالتش رو نشون بده یا نه؟ مستاجر هم که یک سر پرونده است میتونه درخواست رویت بکنه؟ اگر تو هیچکدوم از جلسات نداشه باشه چی؟ میشه ادعا کرد که در عمل کسی از طرف مالک نیومده و رای به نفع مستاجر گرفت؟؟
ممنون میشم حتماً راهنمایی کنید. تشکر
سلام متوجه سوالتون نشدم
در خصوص خودم سوال دارم, مالک خانه ای که در آن زندگی می کنم برای مستاجر اول دستور تخلیه گرفته درحالیکه مستاجر اول ملک را به مستاجر دوم داده و مستاجر دوم به ما داده، با توجه به اینکه قاضی اصلا ما را احضار نکرده و از ما اطلاع نداشته و روی دستور تخلیه هم اسم مستاجر دوم و سوم نیامده آیا دستور تخلیه اجرا می شود؟
سلام این مورد از موارد صدور دستور تخلیه نیست. به عنوان ثالث وارد پرونده بشین و به دستور تخلیه اعتراض کنید
سلام،از سال ۹۶ مستاجر خانه ای هستم،همان سال اول اجاره نامه ای به مدت ۵ ماه بدون امضای شاهد و در یک برگ تنظیم شد که در دست مالک بود،بعداز آن هرسال به صورت پیامک یا تلفن قرار داد را تمدید و نرخ اجاره را تعیین کردن، در پایان ۱۴۰۰ ایشان در پیامکی که به بنده ارسال کرد خواهان تمدید اجاره شد و مبلغ اجاره را ۲۰۰٪ افزایش داد اما بعد از آنکه با مخالفت من روبرو شد از دادگاه درخواست حکم تخیلیه با استناد به قراردادی که سال ۹۶ به مدت ۵ ماه عقد کردیم کردن با اینکه من متن پیامهارا برای قاضی برده ام که مالک هرسال به صورت پیامکی(شفاها)قرارداد را تمدید کرده استاما قاضی حکم به تخیلیه داده اند، البته قابل اعتراض است،آیا همان پیامکها مدرکی نیست برای تمدید قرارداد؟چرا قاضی حکم تخیلیه صادر کرده است؟
سلام در هر صورت اگر هم پیامک قابل استناد باشه دیگه با توجه به عدم موافقت خود شما تمدید نشده و باید ملک رو تخلیه کنید.
اینکه اجاره به صورت شفاهی هم تمدید شده دلیل نمیشه که الان شما رایگان در ملک سکونت داشته باشید