وکیل ملک

 با بررسی موضوع ارائه خدمات وکالت در دعاوی ملکی همراه شما مخاطبان گرامی هستیم.
انتخاب وکیل ملک اولین و مهمترین گام موفقیت در پرونده‌ های ملکی می‌ باشد. در انتخاب وکیل ملکی علاوه بر توجه به دانش و مهارت وکیل، به تجربه وکیل در امور ملکی نیز توجه نمایید.

 

جهت دریافت مشاوره تخصصی با وکیل دعاوی ملکی در موسسه حقوقی مهر پارسیان از طریق شماره تماس های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

طرح دعوا در دعاوی ملکی به لحاظ اهمیت و ارزشمندی ملک، کار بسیار دشواری است که نیازمند داشتن دانش حقوقی است. طرح دعاوی ملکی در حیطه تخصص وکیل ملک است که با مهارت و تجربه خود در امور ملکی و ثبتی می‌ تواند دادخواست و لایحه مناسب با دعوا را طرح نماید و در ادامه رسیدگی و در جلسات دادگاه حضور یابد و از حقوق موکل دفاع نماید.

دامنه دعاوی ملکی بسیار گسترده است و بهترین وکیل ملکی، دعاوی مرتبط با ملک را به سه دسته تقسیم نمودند.
بر این اساس، دعاوی ملکی ممکن است کیفری باشند مانند: فروش ملک غیر یا حقوقی مانند: تأخیر در انجام تعهدات ملکی و یا اختلافات موجر و مستأجر در اجاره املاک و همچنین ممکن است دعاوی مرتبط با ملک، ثبتی باشند؛ مانند: الزام به تنظیم سند رسمی.

چنانچه در خصوص املاک خود دچار مشکلات حقوقی یا کیفری یا ثبتی شده‌اید و به دنبال وکیل متخصص در تهران و سایر نقاط ایران هستید که در زمینه‌ های مختلف پرونده‌ های معاملات ملکی دارای سابقه درخشان باشد و انتظار دارید دعاوی ملکی شما را با کمترین پیچیدگی و دشواری به اتمام برساند، تا انتهای این مقاله با ما باشید.

جهت دریافت مشاوره تخصصی با وکیل دعاوی ملکی در موسسه حقوقی مهر پارسیان از طریق شماره تماس های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

گروه تخصصی وکلای مهر پارسیان متشکل از وکلای متخصص در امور ملکی در تهران و سایر نقاط ایران، پرونده‌ های بسیاری را در زمینه ملک و املاک پذیرفته و به سرانجام رسانده‌ اند و در زمینه‌ های مشکلات ملکی با تجربه و خبره هستند با کمک آن ها می‌ توانید حق و حقوق از دست رفته خود را به دست آورید.

زمانی که افراد برای معاملات ملکی با یکدیگر توافق می‌ کنند و قصد خرید، فروش یا اجاره یا هر نوع معامله دیگری در خصوص ملک را دارند باید درباره قوانین ابتدایی و تنظیم معامله آگاهی داشته باشند.
گاهی ممکن است در معامله افراد بر سر بعضی موضاعات با یکدیگر اختلاف نظر داشته باشند که در این صورت مشاوره با یک وکیل متخصص و خبره که در زمینه دعاوی ملکی موجب رفع مشکل در همان ابتدای امر خواهد شد.
به همین جهت توصیه می‌ شود که قبل از انجام هرگونه معاملات ملکی و تنظیم قرارداد ملکی برای جلوگیری از ضرر های احتمالی با وکیل متخصص در حوزه املاک مشورت نمایید و قرارداد را تحت نظر وکیل ملک تنظیم نمایید.
وکیل ملک باتوجه به تجربه و مهارت و دانش خود تمام موارد و جوانب را بررسی نموده و به صورت شفاف منعقد می‌ نمایند تا از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری شود.

در پاسخ به سوال وکیل ملک کیست؟ باید عنوان نمود که وکیل ملک، وکیل پایه یک دادگستری است که پس از گذراندن دوره کارآموزی با مطالعه قوانین و مقررات مربوط به املاک و حضور در پرونده‌ های ملکی کسب تجربه و مهارت نموده و فقط در دعاوی ملکی پذیرش پرونده و قبول وکالت دارد.

در خصوص دعاوی ملکی که وکیل ملک به صورت تخصصی به پذیرش آن ها می‌ پردازد می‌ توان به مواردی از قبیل:

• تغییر کاربری غیرمجاز اراضی.
• دعاوی مربوط به سند رهنی ملک.
• دستور فروش مال مشاع (مشترک).
• اخذ پایان کار.
• دعاوی مربوط به املاک وقفی.
• دعاوی ملکی شهرداری.
• و… اشاره نمود.

وکیل ملک در املاک مشاع

برخی از دعاوی حقوقی مرتبط با ملک مربوط به املاک مشاعی (مشترک) می‌ باشد.
در تعریف ملک مشاع (مشترک) باید گفت که ملک مشاع ملکی است که بیش از یک مالک داشته باشد به صورتی‌ که هر شریک در تمامی و جزء به‌ جزء یک ملک به نسبت سهم خود دارای سهم مالکیت می‌ باشد.
ملک مفروز (تفکیک شده) ملکی است که در مالکیت یک شخص اعم از حقیقی (افراد) یا حقوقی (موسسه و شرکت) قرار دارد.

مالکیت اشخاص بر املاک می‌ تواند هم به صورت مشاعی (مشترک) باشد و هم به شکل مفروز (جدا) باشد.
مانند مالکیت آپارتمان که قسمت اختصاصی در مالکیت اختصاصی مالک آن و مفروز است و قسمت مشاعی و مشترک آن مانند: راه پله‌ ها و حیاط و پشت بام در مالکیت مشاعی (مشترک) قرار دارند.
در مواردی هم نام عرصه (زمین) و اعیان (بنا) را شنیده‌‎ایم؛ مثلا در قانون قدیم آمده که زن تنها از اعیان ارث می‌ برد که البته در قانون جدید در هر دو مورد، سهم یک هشتم را خواهد برد.

ملک غیرمنقول (اموالی که قابلیت جابجایی و نقل مکان ندارند مانند: خانه و زمین) به عرصه و اعیان تقسیم می‌ شود.
در هر ملکی که بنایی ساخته شده «عرصه» می گویند.
بنای احداثی بر روی زمین را «اعیان» می گویند.

گاهی اوقات امکان دارد مالک اعیانی از مالکیت عرصه سهمی نداشته باشد و یا بالعکس.

در هر صورت شرکا در مال مشاع (مشترک) می‌ توانند سهم خود را به صورت جداگانه انتقال دهند و بفروشند اما نمی‌ توانند مال مشاع (مشترک) را به صورت کلی انتقال دهند مگر با رضایت سایر شرکا. چرا که اینگونه تصرفات چنانچه بدون رضایت سایر شرکا باشد با حصول سایر شرایط مشمول جرم انتقال مال غیر خواهد شد.
املاک به صورت ارادی و غیرارادی ممکن است به صورت مشاع (مشترک) درآیند.
نحوه ارادی مشترک شدن املاک اینگونه است که برخی از افراد با اراده خود به صورت مشترک مالی را خریداری می‌ نمایند.
نحوه غیر ارادی مشاع شدن املاک به این صورت است که افراد به صورت غیر ارادی و بدون اختیار خود در اموال شریک می‌ شوند.

دعاوی حقوقی ملکی عبارتند از:

• اجاره، خرید و فروش ملک.
• کلاهبرداری ملکی.
• فروش ملک غیر.
• وقف.
• خلع ید (ملک را از دست غاصب خارج کردن).
• تصرف عدوانی.
• اشتراک.
• تفکیک ملک مشاع (مشترک).
• الزام به تنظیم سندرسمی ملک.
• فک (آزاد سازی) ملک رهنی.
• ابطال مزایده ملک.
• دستور فروش ملک.
• اعتراض به اراضی ملی.
• دعاوی ملکی راجع به ستاد اجرایی فرمان امام (ره).
• و …

خلع ید

یکی از دعاوی حقوقی ملکی که بسیار اقامه (مطرح) می‌ شود مرتبط با بحث خلع ید می‌ باشد.
دعوی خلع ید دعوایی است که به منظور خارج کردن ملک از دست متصرف غیرقانونی مطرح می‌ شود و به آن دسته از دعاوی گفته می‌ شود که در آن مالک از متصرف غیرقانونی ملک خود شکایت کرده و از مراجع قضایی تقاضای خلع ید متصرف غیرقانونی از ملک را دارد.

در دعاوی خلع ید متصرف ابتدا به صورت قانونی و قراردادی و با اجازه مالک به انتفاع (استفاده) از ملک پرداخته اما پس از اتمام مهلت از پیش تعیین شده، از باز پس دادن ملک به مالک خود امتناع نموده و به صورت غیرقانونی به تصرف ملک ادامه داده است. مانند: مستاجری که پس از اتمام مدت اجاره ملک را تخلیه نمی‌ کند که در این صورت اولین اقدام مراجعه به شورای حل اختلاف و تقاضای صدور دستور تخلیه است.

 آیا خلع ید از ملک مشاع امکان‌ پذیر است؟

در مواردی‌ که هیچ قراردادی بین مالک و فردی که ملک را تصرف کرده است نباشد دیگر دعوای تخلیه معنایی نخواهد داشت و باید دادخواست خلع ید را مطرح نمود.

برای طرح دعوای خلع ید باید دادخواست توسط وکیل متخصص به گونه‌ای تنظیم شود که ابتدا مالکیت خود را اثبات کند. سپس باید تصرف غاصبانه فردی که ملک را تصرف کرده است را ثابت نماید.
* تصرف غاصبانه یعنی فرد بدون اجازه و رضایت مالک، ملک او را تصرف و غصب کرده باشد.

دعاوی کیفری مربوط به املاک

• انتقال مال (ملک) غیر.
• خیانت در امانت.
• رشوه.
• کلاهبرداری.
• تحصیل (به دست آوردن) مال از طریق نامشروع.
• و …

وکیل ملک در ابطال مزایده ملک

بانک به عنوان یک نهاد اقتصادی، در عوض پرداخت وام، به عنوان وثیقه سند ملک از مشتریان دریافت می‌ نماید. دعاوی ملکی مرتبط با بانک نیز در پی تخلف از انجام همین تعهدات ایجاد می‌ شوند.
در بارزترین این موارد افراد برای دریافت تسهیلات (وام) سند ملکی را در رهن و وثیقه بانک قرار می‌ دهند و به دلایلی همچون عدم انجام تعهد توسط تسهیلات گیرندگان و نپرداختن اقساط یا تخلفات بانکی و… موجب به مزایده قراردادن ملک می‌ گردد.
برخی از افراد پس از مزایده ملک، ملک خود را از دسته رفته می‌ دانند. در حالی‌ که می توان حتی پس از مزایده و صدور سندرسمی به نام برنده مزایده باز هم ملک را به مالک خود بازگرداند.

مزایده ملک در رهن بانک یکی از موارد مزایده ملک می‌ باشد. مزایده ملک در موارد خاصی در قوانین مختلف پیش‌ بینی شده است مانند وقتی که ملکی بین چند نفر به ارث رسیده و آن ها نمی‌ توانند برای تقسیم توافق کنند. در نتیجه دادگاه دستور فروش صادر می‌ کند و فروش از طریق مزایده واقع می‌ شود.

یا در مواردی‌ که فردی نتواند مهریه همسر خود را بپردازد و دارایی او ملک باشد ملک از طریق مزایده فروخته خواهد شد.
مزایده فرایند تشریفاتی است که با دستور دادگاه و توسط مامورین اجرا انجام می‌ شود و به موجب آن ملک به مزایده گذاشته شده، فروخته خواهد شد.

همانگونه که بیان شد مزایده دارای تشریفات قانونی است که اگر هر یک از آن ها رعایت نشوند امکان ابطال مزایده وجود دارد تشریفات مربوط به مزایده در قانون اجرای احکام مدنی بیان شده‌اند.
برای ابطال مزایده ملک وکیل ملک با بررسی مزایده انجام شده و حکمی که به موجب آن مزایده انجام شده است دلایل ابطال مزایده ملک را تشخیص می‌ دهد و به موجب این دلایل دادخواست ابطال مزایده ملک را به دادگاه ارائه می‌ نماید.
دادگاه پس از رسیدگی به دلایل مطرح شده در دادخواست توسط وکیل ملک و همچنین لایحه دفاعیه وکیل، با توجه به قوانین رای مقتضی و متناسب صادر می‌ کند.

وکیل ملک در دعوی الزام به تنظیم سندرسمی ملک

الزام به تنظیم سندرسمی ملک از دعاوی حقوقی در خصوص املاک است که به موجب آن خریدار یا وکیل خریدار الزام فروشنده را به تنظیم سند ملک به نام خود از دادگاه خواستار می‌ شود. بطور مثال وقتی ملکی به صورت غیررسمی و با سند عادی یا قولنامه، خرید و فروش می‌ شود اما پس از پرداخت تمام مبلغ قرارداد فروشنده از زدن سندرسمی به نام خریدار خودداری می‌ کند. در اینجا می‌ توان با ارائه دادخواست الزام به تنظیم سندرسمی ملک صدور حکم مبنی بر تنظیم سند به نام خریدار جدید را از دادگاه خواستار شد.

اگر هنگام تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک با وکیل ملک مشورت نمایید یا تنظیم قرارداد ملک را به وکیل ملک واگذار نمایید با اضافه نمودن شروط و ضمانت اجرا های عدم انجام تعهد از بروز مشکلات این‌ چنینی جلوگیری می‌ شود و در ادامه ناگزیر به طرح دادخواست الزام به تنظیم سندرسمی ملک نخواهید شد.

البته می‌ توان قبل از طرح دادخواست الزام به تنظیم سندرسمی ملک با مشاوره و نظر وکیل ملکی، از طریق اظهارنامه از فروشنده بخواهید که به تعهد خود عمل نماید و سند ملک را به صورت رسمی به خریدار منتقل کند.
اگر پس از ارسال اظهارنامه باز هم فروشنده به تعهد خود عمل ننمود و سند ملک را انتقال نداد با طرح دادخواست در دادگاه با طرفیت فروشنده می‌ توان از دادگاه خواست که فروشنده را به تنظیم سند ملک به نام خریدار ملزم کند.

دلایلی که برای اثبات این دادخواست مطرح می‌ شوند بسیار مهم هستند و به تشخیص وکیل ملکی می‌ توان دلایل مثل قولنامه تنظیم شده دستی، شهادت شهودی که شاهد تنظیم قرارداد بوده‌اند، رسید واریزی مبالغی که به حساب فروشنده جهت خرید ملک توسط خریدار پرداخت می‌ گردند و… را ضمیمه دادخواست خود قرار دهید.

توصیه‌ های وکیل ملک در خرید ملک

• هنگام خرید ملک، باید ملک را از مالک اصلی ملک خرید و چنانچه فردی به عنوان نماینده ملکی را می‌ فروشد؛ باید مدارک نمایندگی او به صورت کامل و ترجیحا توسط وکیل دادگستری بررسی شود.
• تطبیق آدرس و مشخصات ملک با اوصاف موجود در قرارداد خرید ملک، وقفی نبودن ملک و همچنین در رهن یا وثیقه نبودن سند ملک مورد بررسی قرار گیرد. چنانچه ملک اجاره‌ای باشد، بررسی قرارداد اجاره آن از مواردی است که هنگام تنظیم قرارداد ملک باید بررسی نمود.

وکیل ملک در کلاهبرداری ملکی

یکی از شیوه‌ های کلاهبرداری ملکی فروش ملک دیگری می‌ باشد که در اصطلاح حقوقی به آن فروش مال غیر گویند.
در این شیوه از کلاهبرداری ملکی، فرد کلاهبردار بدون داشتن اجازه قانونی خود را وکیل یا نماینده مالک معرفی می‌ کند یا با جعل اسناد خود را مالک ملک معرفی می‌ نماید و اقدام به فروش ملک می‌ نماید.

در این حالت فرد فروشنده به مجازات کلاهبرداری محکوم می‌ شود و چنانچه خریدار نیز از عدم مالکیت فروشنده اطلاع داشته باشد و با علم به این موضوع اقدام به خرید ملک نماید وی نیز مجازات خواهد شد.
مالک اصلی ملک نیز پس از اطلاع از فروش ملک خود باید ظرف مدت یک ماه با ارسال اظهارنامه به اداره ثبت یا دادگاه وقوع چنین معامله‌ای را اعلام نماید در غیر این صورت به مجازات معاون در جرم فروش مال غیر محکوم خواهد شد.

وکیل ملک در اراضی ملی

هرگاه ملکی از طرف منابع طبیعی و به موجب قانون از اراضی ملی تشخیص داده شود مالک آن ملک می‌ تواند به این امر اعتراض نماید.
وکیل ملک با استناد به سابقه تصرف و مالکیت فرد با ابراز دلایلی همچون نقشه‌ های هوایی و شهادت شهود و تحقیقات محلی و… نسبت به این موضوع در مرجع صالح اعتراض خواهد نمود.

خصوصیات یک وکیل ملک با تجربه

یکی از خصوصیات بارز یک وکیل ملکی متخصص و مجرب میزان تجربه اوست.

علی‌ رغم آنکه تمام وکلای دادگستری امکان بررسی و قبول وکالت در تمامی پرونده‌ های ثبتی، کیفری، حقوقی، ملکی و خانواده را دارند، اما تجربه یک وکیل ملکی متخصص در زمینه امور مرتبط با املاک و اراضی باعث می‌ شود تا بتواند با درصد موفقیت بالاتری در تمامی دعاوی ملکی قبول وکالت کند.

وکیل ملک

از دیگر خصوصیات یک وکیل ملکی مجرب دانش حقوقی و تسلط علمی او در زمینه‌ های مختلف حقوقی، کیفری و ثبتی امور املاک، اراضی و مستغلات است.

وکیل ملک باید ضمن آشنایی با قوانین و مقررات مربوط، با آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور، آراء وحدت رویه دیوان عدالت اداری، نظریات مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه، نظریات اساتید برجسته علم حقوق و دکترین و همچنین رویه مرسوم محاکم و دادگاه‌ های کشور نیز آشنایی کامل داشته باشد.

در دعاوی ملکی باید برای اثبات حقانیت خود دارای سند و مدرک قانونی باشید و برای گرفتن حق خود به مراحل قانونی تسلط داشته باشید.
در دعاوی مرتبط با مالکیت املاک قانون شخصی را مالک می‌ داند که دارای سندرسمی باشد.

چنانچه سندی به اشتباه به ثبت رسیده باشد می‌ توان به تشخیص وکیل دادخواست ابطال سند صادر شده را خواستار شد.

وکیل ملک برای ایرانیان خارج از کشور

ایرانیان خارج از کشور جهت اجاره یا خرید ملک یا فروش املاک خود در ایران می‌ توانند به وکیل دادگستری جهت انجام امور ملکی خود در ایران وکالت بدهند.

جهت دریافت مشاوره تخصصی با وکیل دعاوی ملکی در موسسه حقوقی مهر پارسیان از طریق شماره تماس های88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

موسسه حقوقی مهرپارسیان این امکان را برای ایرانیان خارج از کشور فراهم نموده تا به صورت آنلاین بتوانند در خصوص کلیه دعاوی خود اعم از حقوقی و کیفری، علی الخصوص امور ملکی خود در ایران با وکیل ملک، مشاوره دریافت نمایند.

همچنین ایرانیان خارج از کشور می‌ توانند از طریق شماره تماس های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 به وکلای متخصص ملکی موسسه حقوقی مهر پارسیان اعطای وکالت نمایند تا بتواند از مراجع قضایی پیگیر دعاوی ملکی آن ها گردند.

وکیل ملک در املاک مصادره شده توسط ستاد اجرایی فرمان امام (ره)

ستاد اجرایی فرمان امام (ره) در جهت اجرای اصل 49 قانون اساسی تشکیل شد.

این ستاد دارای دو وظیفه است؛ 1- اجرای اصل 49 قانون اساسی که گرفتن اموالی است که از طریق نامشروع مانند: ربا و غصب و… 2- به دست آمده یا اموالی که دارای صاحب نمی‌ باشند و بازگرداندن آن ها به مالک اصلی و یا اختصاص آن ها به بیت‌المال می‌ باشد. همچنین اجرای مصوبات شورای انقلاب اسلامی، که به موجب آن باید تمام اموال متعلق به خاندان پهلوی و شاخه‌ ها و مرتبطین آن ها را به نفع مستضعفین مصادره نماید.
در این فرض چنانچه مالی کشف شود چه ملک باشد یا خیر، در شعب خاصی از دادگاه انقلاب رسیدگی می‌ شود.

وکیل ملک برای دعاوی ملکی شهرداری

در دعاوی ملکی شهرداری، شهرداری یکی از طرفین اختلاف است و بیشتر دعاوی ملکی مرتبط با شهرداری مربوط به کمیسیون ماده 100 و 77 قانون شهرداری می‌ باشند.

کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری مرتبط با پرداخت مالیات و عوارض می‌ باشد و کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری مرتبط با تخلفات صورت گرفته در ساختمان‌ سازی می‌ باشد.

تغییر کاربری املاک

هر ملک دارای یک پروانه ساخت و سند ملکی است که در آن کاربری ملک قید شده است. بطور مثال: در سند املاک مسکونی قید شده کاربری ملک، مسکونی و در سند املاک تجاری قید شده کاربری ملک، تجاری است.
تغییر کاربری به این معنی است که کاربری که در سند قید شده باشد تغییر نماید. مثلا اگر در سند یا پروانه ساخت قید شده باشد مسکونی اما آن را به تجاری تغییر کاربری بدهیم.

تغییر کاربری نیاز به مجوز دارد. یعنی اگر بخواهیم کاربری ملک خود را از مسکونی به تجاری یا از مزروعی به مسکونی و… تغییر دهیم باید مجوز لازم را از مرجع صلاحیتدار دریافت نماییم.
در غیر این صورت تغییر غیرمجاز کاربری املاک مشمول مجازات خواهد شد.

گروه تخصصی وکلای مهرپارسیان در زمینه دعاوی ملکی دارای سابقه درخشانی است که بهترین مشاوره را در این خصوص به شما ارائه می‌ نمایند.

جهت دریافت مشاوره تخصصی با وکیل دعاوی ملکی در موسسه حقوقی مهرپارسیان از طریق شماره تماس های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

خلع ید چیست؟

خارج کردن ملک از دست متصرف غیر قانونی، دعوای خلع ید نام دارد.

افراز چیست؟

تقسیم و تفکیک و جداسازی ملک مشترک را افراز می‌گویند.