تملک اراضی توسط شهرداری

بهترین وکیل در حوزه اراضی ملی و منابع طبیعی در این نوشتار به بررسی تملک اراضی توسط شهرداری پرداخته است.

شرایط و ضوابط خاص تملک اراضی توسط دستگاه­ های اجرایی یا شهرداری­ ها برای برنامه های عمرانی، عمومی، نظامی

باتوجه به افزایش جمعیت، توسعه و گسترش شهرنشینی، پیشرفت صنعت و تکنولوژی از یک طرف و لزوم ایجاد امکانات رفاهی و ارائه خدمات به شهروندان از طرف دیگر، ضرورت و اهمیت دخالت دولت و سایر سازمان ­های ارائه دهنده خدمات عمومی از جمله شهرداری ­ها روشن می­ گردد.

تملک املاک اشخاصی توسط دولت و شهرداری ­ها هر چند که باعث ایجاد محدودیت و در مواردی منجر به سلب مالکیت اشخاص می­ گردد، ولی با توجه به اینکه جهت اجرای طرح­ های عمومی، عمرانی و… امری لازم، ضروری و اجتناب­ ناپذیر می­ باشد.

قانونگذار در راستای حمایت از حقوق مالکین و جلوگیری از تعدی مأمورین دستگاه اجرایی را از هرگونه تصرف اراضی، ابنیه و تأسیسات و خلع ید از مالک را قبل از انجام معامله و پرداخت قیمت ملک یا حقوق مالک منع می­ کند، مگر در صورتی­ که انجام معامله قطعی ممکن نگردد و فوریت اجرای طرح با ذکر دلایل موجه به تشخیص وزیر یا مدیر دستگاه اجرایی یا شهردار ضرورت داشته باشد.

به نحوی که عدم تسریع در انجام طرح موجب ضرر و زیان جبران ناپذیری گردد و به منظور جلوگیری از وقفه یا تأخیر در اجرای طرح دستگاه اجرائی می­ تواند، در صورتی ­که مالک ظرف 1 ماه از تاریخ اعلام دستگاه اجرایی به یکی از انحاء برای انجام معامله مراجعه نکند یا از انجام معامله به نحوی استنکاف نماید.

ارزش تقویمی ملک که طبق نظر هیأت کارشناسی به میزان و مساحت مورد تملک تعیین شده است، به صندوق ثبت محل تودیع و اداره ثبت محل موظف است براساس سند انتقال امضاء شده وسیله دادستان یا نماینده وی سند مالکیت جدیدی به میزان و مساحت اراضی، ابنیه و تاسیسات مورد تملک به نام دستگاه اجرایی صادر و تسلیم و حسب مورد وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری به قائم مقامی مالک سند انتقال را امضاء می­نماید صادر نماید.

نظر به اینکه هنوز هم مالکیت و اصل تسلیط از اهمیت بسزایی برخوردار می­ باشد و تملک اراضی توسط دولت و شهرداری ­ها یک امر استثنایی بوده، لذا صرف نیاز دستگاه های اجرایی برای اجرای طرح­ های خود، مجوزی برای متزلزل نمودن اصل تسلیط نمی­ باشد، به ­نحوی که لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 مقرر می­ دارد که؛ دستگاه اجرائی موظف است برای اجرای طرح حتی المقدور از اراضی ملی شده یا دولتی استفاده نماید و عدم وجود این قبیل اراضی حسب مورد باید به تأیید وزارت کشاورزی و عمران روستائی یا سازمان عمران اراضی شهری در تهران و ادارات کل و شعب مربوط در استان ها رسیده باشد و در غیر این صورت از محل اراضی اشخاص حقیقی یا حقوقی تأمین کنند.

لذا ضرورت دارد مبنای تملک و تصرف اراضی و حقوق ناشی از آن توسط دستگاه­ های اجرائی مشخص و مورد بررسی قرار بگیرد.

جهت دریافت مشاوره با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

نیازهای دستگاه ­های اجرایی و شهرداری ­ها (دستگاه های تملک کننده) برای برنامه های عمرانی، عمومی، نظامی

دستگاه ­های تملک کننده برای اجرای برنامه ­های عمومی، عمرانی و نظامی خود به اراضی، ابنیه، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق مربوط به اراضی مذکور و متعلق به اشخاص حقیقی و حقوقی نیاز داشته باشند. طبق قانون زمین شهری مصوب 1366 منظور از “نیاز های دولت و شهرداری ها (دستگاه های تملک کننده)” عبارتند از؛

الف) تفکیک و فروش توسط وزارت مسکن و شهرسازی به افراد واجد شرایط دریافت زمین جهت مسکن و یا اجرای طرح های ساختمان سازی مسکونی،

ب) ایجاد تأسیسات عمومی و عمرانی و اداری و اجرای طرح های مصوب شهری و عوض طرح های شهری که حسب مورد به وسیله وزارتخانه ها و شهرداری ها و مؤسسات و شرکت های دولتی و نهادها و مؤسساتی که شمول قانون بر آن ها مستلزم ذکر نام است،

پ) حفاظت از میراث فرهنگی کشور

منظور از برنامه ­های مذکور در لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه ­های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358:«آن چنان برنامه هایی است که اجرای به موقع آن برای امور عمومی و امنیتی دستگاه ­های اجرایی لازم و ضروری است.» برای مثال اگر زمینی در نزدیکی رودخانه ­ای واقع باشد که قرار است بر روی آن سد همراه با نیروگاه برق تأسیس شود که بدون تملک زمین مذکور و نصب تأسیسات جانبی نیروگاه، امکان ساخت آن نیروگاه نخواهد بود و در این صورت دستگاه مجری می­ تواند آن را براساس شرایط مربوطه تملک نماید.

شروط اصلی تملک اراضی توسط دستگاه ­های اجرایی یا شهرداری ها برای برنامه های عمرانی، عمومی، نظامی

مجوز مقام اجرایی

این شرایط در ذیل لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی… 1358 به این صورت بیان شده است؛”… ضرورت اجرای طرح باید به تأیید و تصویب بالاترین مقام اجرایی دستگاه اجرایی برسد.”

طبق قانون محاسبات عمومی کشور مصوب 1366 بالاترین مقام اجرایی در وزارتخانه ­ها “وزیر” و در شهرداری­ ها “شهردار” است. دولت در صورتی ­که به ­موجب مقررات مربوط زیر نظر شورا و یا ارکان مشابه ‌اداره می‌ شوند، شورا و یا رکن مربوط و در صورتی­ که فاقد شورا و یا ارکان مشابه می‌ باشند، بالاترین مقام اجرایی مؤسسه یا نهاد مربوط.

لیکن تشخیص این مقام در مؤسسه­ ها و شرکت ­های دولتی و نهادهای عمومی غیر دولتی اندکی دشوار می­ باشد و در هر مورد بایستی به اساسنامه قانونی و یا قانون تأسیس این سازمان مراجعه شود گاهی سازمان به ­موجب مقررات زیر نظر شورا اداره می­ شود و در آن صورت شورا به ­عنوان عالی­ ترین مقام اجرایی شناخته می­ شود.

طرح مصوب

تنها نیاز دستگاه ­های تملک کننده کفایت نمی­ کند و دستگاه مذکور نمی­ تواند؛«به ­صرف نیاز به یک ملک یا زمینی اقدام به تملک آن نماید. بلکه باید «نیاز مذکور به صورت طرح به تصویب رسیده باشد.» منظور از طرح، طرح­ های تأسیسات عمومی عمرانی و اداری است و یا طرح هایی است که در نقشه جامع یا هادی شهر پیش بینی گردیده است. طرح ­های مذکور بایستی به تصویب مراجع ذی­ صلاح برسد. «مراجع ذی­ صلاح در هر مورد متفاوت بوده و بطور معمول در اساسنامه قانون و یا قانون تأسیس سازمان مجری طرح معین گردیده است.»

تأمین اعتبار خرید

در صورت عدم تأمین اعتبار خرید زمین، دستگاه ­های اجرایی مجاز به این امر نمی­ باشد و قانون محاسبات عمومی کشور چنین برداشت می­ شود که­، هرگاه اقدام به تملک و تصرف زمین قبل از تأمین اعتبار نماید، ضمن اینکه مسئولان مربوطه قابل تعقیب کیفری می­ باشند، زمین مورد معامله و تصرف نیز قابل اعاده به مالک آن است.

عدم امکان تهیه زمین از اراضی متعلق به دولت

طبق لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی… 1358 در شروع؛«دستگاه اجرایی نمی تواند به محض تصویب طرح اقدام به تملک اراضی متعلق به اشخاص خصوصی نماید، بلکه موظف است برای اجرای طرح حتی ­المقدور از اراضی ملی شده یا دولتی استفاده نماید.» «عدم وجود این قبیل اراضی باید به تأیید وزارت کشاورزی رسیده باشد.»

در خصوص زمین ­های مورد نیاز به مسکن و خدمات عمومی نیز باید وزارت مسکن و شهرسازی عدم امکان تأمین زمین مناسب از اراضی موات و دولتی را در آن شهر اعلام نموده باشد، بنابراین دستگاه اجرایی مکلف است قبل از شروع به تشریفات خرید و تملک اراضی بایر و دایر ابتدا مراتب را در تهران به وزارت مسکن و شهرسازی و در شهرستان ­ها به اداره­ های کل مسکن و شهرسازی و در خصوص زمین­ های غیر شهری خارج از محدوده قانونی شهرها به وزارت جهاد کشاورزی اعلام نموده و درخواست واگذاری اراضی موات یا دولتی مناسب اجرای طرح را به نماید و فقط در صورتی ­که وزارتخانه ­های مزبور یا اداره ­ها تابعه آن ها عدم امکان تأمین زمین مناسب از اراضی موات یا دولتی را اعلام کند، سازمان مربوطه حق شروع به اجرای تشریفات خریداری و تملک اراضی بایر و دایر را خواهد داشت.

کاربری زمین

طبق آئین­ نامه اجرایی قانون زمین شهری اعلام می­ دارد؛”در شهرهایی که دارای طرح های مصوب شهری است، کاربری زمین مورد نیاز منطبق با طرح باشد.” در صورتی ­که کاربری زمینی که در طرح مصوب شهری قرار گرفته، برای مثال مسکونی یا آموزشی باشد و اداره مخابرات یا وزارت نیرو جهت تأسیسات عمومی خود قصد تملک زمین را داشته باشند، مجاز به تملک زمین نخواهند بود، اما در مواردی که اجرای طرح در زمین خاص ضروری بوده به نحوی که تغییر محل اجرای آن غیر ممکن یا مشکل باشد و بطور معمول با پیشنهاد دستگاه اجرایی، مراجع ذی­ ربط شورای عالی شهرسازی و معماری ایران یا کمیسیون موضوع ماده 5 قانون تأسیس شورای عالی معماری و شهرسازی مصوب 1351 اقدام به تغییر کار بری زمین و انطباق آن با طرح مورد نظر می­ نمایند.

رعایت تشریفات تملک

پس از آنکه دستگاه اجرایی مطمئن شد که شرایط لازم برای تملک املاک دارد، ملزم به اجرای تشریفاتی است که عدم اجرای هر یک از آن تشریفات می­ تواند با شکایت ذی­ نفع اسباب ابطال کلیه عملیات خریداری و تملک را به حکم دیوان عدالت اداری فراهم نماید. این تشریفات عبارتند از؛

الف. تقاضای تعین تکلیف وضعیت ثبتی

طبق قانون زمین شهری، سازمانی که قصد تملک زمین را دارد، ابتدا زمین مورد نظر را انتخاب و پس از آن بایستی از طریق اداره ثبت، پلاک ثبتی، حدود و مشخصات آن را تعیین کند. تعیین پلاک ثبتی یک زمین وقتی که امکان دسترسی به مالکین آن موجود نیست و یا مالکان حاضر به ارائه سند مالکیت خود نیستند به دشواری ممکن است. با وجود این، از آنجا که تعیین پلاک ثبتی برای اراضی و املاک با استناد به قانون ثبت مصوب 1310 به ترتیب به عمل می­ آید، با توجه به شماره پلاک ثبتی املاک یا اراضی مجاور زمین مورد نظر و نیز با عنایت به تعریف حدود آن اراضی یا املاک در سند مالکیت می­توان پلاک ثبتی زمینی که قصد تملک آن وجود دارد را به دست آورد.

برای مثال، هرگاه زمین مورد نظر بین دو پلاک ثبتی 7 فرعی از 10 اصلی و 9 فرعی از 10 اصلی قرار گرفته باشد، پلاک آن 8 فرعی از 10 اصلی خواهد بود. مگر اینکه زمین منظور از قلم افتاده باشد که در آن صورت می­ توان از تعریف حدود اراضی یا املاک مجاور پلاک آن را معین کرد.

اداره ثبت مکلف است، با در نظر گرفتن امکانات و حداکثر ظرف 1 ماه مشخصات پلاک ­های ثبتی یا تفکیکی و نقشه پلاک­ بندی و جریان ثبتی و نام آخرین مالک براساس سوابق موجود را در خصوص محدوده مورد نظر طبق صورت مجلس تنظیمی بین نماینده اداره ثبت و نماینده دستگاه تملک کننده به مرجع تملک کننده ارسال نمایند.

ب. اعلام قصد تملک

بنابراین دستگاه تملک کننده، پس از مشخص شدن پلاک ثبتی زمین مورد نیاز، باید قصد تملک خود را به اداره ثبت اعلام نماید. «این موضوع در لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی… 1358 مطرح نشده است، ولی از وحدت ملاک آن می­ توان استفاده کرد که به محض ارسال نقشه زمین مورد نیاز از سوی دستگاه اجرایی برای اداره ثبت و اعلام قصد تملک اداره ثبت از نقل و انتقال اینگونه املاک جلوگیری نماید.» هدف از این امر جلوگیری از نقل و انتقال اراضی مورد نیاز دولت و شهرداری هاست و در غیر این صورت چه بسا دستگاه اجرایی پس از تحمل هزینه­ های زیاد و صرف زمان طولانی برای انجام تشریفات تملک، در آخرین مراحل متوجه شود که زمین به دیگری منتقل شده و بنابراین آگهی تملک که به مالک قبلی منتشر گردیده بایستی تجدید شود و از طرف دیگر هرگاه زمین مذکور به مالکین متعددی منتقل شود و یکی از مالکین مستحق دریافت زمین معوض خواهند بود و این به مصلحت مالی دولت و شهرداری ها نیست.

نکته: در هر حال اداره ثبت محل پس از اطلاع از قصد دستگاه اجرایی به تملک، طی بخشنامه­ ای به دفاتر اسنادرسمی تابعه خود خرید و فروش زمین موضوع طرح را ممنوع اعلام می­ دارد.

جهت دریافت مشاوره با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

پ. تشخیص نوع زمین

طبق آئین­ نامه قانون زمین شهری، سازمان مجری طرح تملک، مکلف است قبل از انتشار آگهی تملک، نقشه و مدارک لازم را جهت تشخیص نوع زمین به وزارت مسکن و شهرسازی ارسال دارد، تا پس از اظهار نظر وزارت مزبور و در صورت غیر موات بودن زمین آگهی تملک منتشر شود. دستگاه مجری طرح تملک پس از اعلام به ثبت محل باید اقدام به اخذ نظریه در مورد تشخیص نوع زمین مورد نیاز خود نماید و برای اینکه هرگونه معامله­ ای با ملک موکول به تعیین نوع زمین می­ باشد، اگر بنا به تشخیص کمیسیون زمین مورد نظر موات باشد، دیگر نیازی به انجام معامله حتی اگر مالک یا مالکین راضی به انتقال باشند، نیست.

در خصوص مرجع تشخیص موات بودن زمین قانون ساکت به نظر است، دستگاه اجرایی که قصد تملک براساس لایحه مذکور داشته و مدعی موات یا غیر موات بودن زمین باشد، باید ادعای خود را در محکمه محل وقوع ملک به اثبات برساند.

ت. اعلام قصد تملک به مالکین

طبق آئین نامه قانون زمین شهری، دستگاه مجری طرح تملک بعد از اعلام مراتب به ثبت محل و پس از اخذ نظریه کمیسیون در مورد نوع زمین مورد نیاز خود مبنی بر تملک به مالکان زمین و صاحبان سایر حقوق قانونی اعلام نماید. این وظیفه برای دستگاه مجری طرح از لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی… نیز برداشت می­ گردد. بدیهی است سازمان تملک کننده در صورتی مکلف به اعلام این امر به صاحبان سایر حقوق غیر از حق مالکیت می­ باشد که نام دارندگان حقوق در سند مالکیت یا در پاسخ استعلام از ثبت اسناد و املاک محل به عنوان دارنده حق (اعم از استیجاری یا رهن یا حقوق زارعانه و…) قید شده باشد. در غیر این صورت، هیچ تکلیفی به اعلام قصد تملک خود به مدعیان حق نخواهد داشت. اعلام مذکور به یکی از 3 طریق ذیل صورت می­ پذیرد که عبارتند از؛

1. ابلاغ کتبی: لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی…، یکی از صور اعلام قصد تملک به صاحبان حق جهت معرفی کارشناس برای تعیین قیمت فروش ابلاغ کتبی می­ داند که این ابلاغ یا؛

• از طریق نامه است که بایستی حداقل در دو نسخه تنظیم و یک نسخه آن به صاحب حق تسلیم و در نسخه ثانی رسید اخذ شود،
• از طریق انتشار در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار،
• نصب آگهی در محل به اطلاع عموم می رسد.

2. ارسال اظهارنامه: طبق آئین نامه قانون زمین شهری، در صورتی که ارسال نامه اداری و ابلاغ کتبی جهت اعلام قصد تملک به صاحبان حق بنا به بعد مسافت و یا علل دیگر ممکن نباشد، مراتب طی اظهارنامه رسمی به آنان ابلاغ می­ شود. به نظر می­ رسد اعلام از طریق ارسال اظهارنامه مطمئن ­تر و در موارد لزوم قابل استنادتر از نامه اداری باشد و البته لایحه قانون نحوه خرید اراضی شیوه ابلاغ از طریق اظهارنامه را پیش بینی نکرده است.
3. انتشارآگهی: طبق قانون زمین شهری و آئین نامه آن، در صورت عدم دسترسی به مالک یا نامشخص بودن نشانی وی یا استنکاف وی از دریافت نامه اداری یا اظهارنامه رسمی یا عدم مراجعه او پس از اطلاع از قصد تملک سازمان مجری طرح تملک از طریق نامه اداری یا اظهارنامه رسمی سازمان مجری طرح مکلف است، نیت خود مبنی بر تملک زمین مورد نظر را از طریق درج آگهی در روزنامه کثیرالانتشار در 2 نوبت به فاصله 10 روز به اطلاع عموم برساند.

نمونه و نحوه تنظیم آگهی تملک

یک آگهی تملک می­ تواند در چنین قالبی تنظیم گردد؛

در اجرای ماده 1 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی یا قانون زمین شهری و آئین نامه اجرائی آن شهرداری تهران یا سازمان، شرکت، … قصد خریداری و تملک پلاک ثبتی ….  واقع در … برابر اعلام اداره ثبت و املاک شهرستان … حدود اربعه آن عبارتند از:

1. از شمال به …        3. از جنوب به …
2. از شرق به …         4. از غرب به …

و برابر نظر وزارت مسکن و شهرسازی حکم … تشخیص داده شده را دارد.

از کلیه مالکین و صاحبان سایر حقوق قانونی دعوت می ­شود، حداکثر ظرف 15 روز از تاریخ آگهی نوبت دوم با در دست داشتن مدارک مالکیت و مثبت حق، جهت انتقال به این اداره مراجعه فرمایند. در غیر این صورت پس از انقضای مهلت مذکور این اداره براساس اختیارات حاصل شده، از تبصره 6 ماده 9 قانون زمین شهری مصوب 1366 و ماده 26 آئین نامه اجرایی قانون زمین شهری مصوب 1367 یا ماده 8 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 نسبت به تنظیم سند انتقال اقدام خواهد کرد.

ث. انعقاد عقد با مالکین

پس از آنکه دستگاه تملک کننده مقدمات لازم را فراهم کرد و اقدامات قانونی مربوطه را یکی پس از دیگری انجام داد، نوبت به یکی از مهمترین مراحل که انجام معامله و انتقال رسمی زمین و ملک موضوع تملک است می­ رسد، این مرحله از حساسیت خاصی برخوردار است، چرا که می­ توان با پرداخت قیمت مناسب و جلب نظر مالک تملک، جنبه یک عقد و معامله واقعی به خود گرفته و قضیه خاتمه می­ یابد و یا اینکه با عدم رضایت مالک دستگاه مجری بی واسطه اقدام به تملک زمین بدون جلب رضایت مالک می­ نماید.

1) انجام معامله با موافقت صاحبان حق

اصل معامله با رضایت و توافق صاحبان حق در کلیه قوانین مربوط به تملک املاک پیش بینی شده و تلاش شده که از ابتدا معامله بر همین اساس انجام پذیرد، به ­نحوی که لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی… 1358 اعلام می دارد که؛”بهای عادله اراضی، ابنیه، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق و خسارات وارده از طریق توافق بین دستگاه اجرایی و مالک یا مالکین و صاحبان حق تعیین می­ گردد.” و همچنین طبق ماده واحده نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب 1370 نیز اولویت را بر توافق اراده طرفین قرار داده و اعلام می­ دارد که؛”در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداری ها مجاز به تملک ابنیه املاک و اراضی قانونی مردم می­ باشند، در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک قیمت ابنیه، املاک و اراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود…”

نکته: از عبارت «در صورت عدم توافق…» چنین برداشت می­ گردد که اصل بر توافق طرفین است و در صورت عدم توافق شیوه های دیگر به کار گرفته می­ شود.

2) انجام معامله بدون موافقت صاحبان حق

هرگاه نسبت به تعیین بهای عادله اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوقی و خسارات وارده بین دستگاه اجرایی و مالک توافق حاصل نشود، بهای عادله توسط هیأتی مرکب از 3 نفر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می­ گردد. کارشناسان یک نفر از طرف دستگاه اجرایی، یک نفر از طرف مالک یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین و در صورت عدم توافق یا استنکاف به معرفی دادگاه صالحه محل وقوع ملک انتخاب می­ شوند و رأی اکثریت هیأت مزبور قطعی و لازم الاجرا است و اگر در محل کارشناس رسمی دادگستری وجود نداشته باشد، طبق قانون کارشناسان رسمی مصوب 1317 عمل می­ شود و طبق لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی… 1358 هرگاه مالک یا مالکین کارشناس خود را حداکثر ظرف 1 ماه از تاریخ اعلام دستگاه اجرایی که به یکی از صور ابلاغ کتبی انتشار از روزنامه ­های کثیرالانتشار، یا آگهی در محل به اطلاع عموم می­ رسد، تعیین ننمایند و یا به علت مجهول بودن مالک، عدم تکمیل تشریفات ثبتی، عدم صدور سند مالکیت، اختلاف در مالکیت، فوت مالک و موانعی از این قبیل امکان انتخاب کارشناس میسر نباشد، دادگاه صالحه محل وقوع ملک، حد اکثر ظرف مدت 15 روز از تاریخ مراجعه دستگاه اجرایی به دادگاه، نسبت به تعیین کارشناس اقدام می­ نماید.

جهت دریافت مشاوره با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

شرایط تملک اراضی توسط دستگاه ­های اجرایی یا شهرداری ­ها بدون موافقت مالک

قانونگذار در راستای حمایت از حقوق مالکین و جلوگیری از تعدی مأمورین دستگاه اجرایی را از هرگونه تصرف اراضی، ابنیه و تأسیسات و خلع ید از مالک را قبل از انجام معامله و پرداخت قیمت ملک یا حقوق مالک منع می ­کند، مگر در صورتی ­که انجام معامله قطعی ممکن نگردد و فوریت اجرای طرح با ذکر دلایل موجه به تشخیص وزیر یا مدیر دستگاه اجرایی یا شهردار ضرورت داشته باشد، به نحوی که عدم تسریع در انجام طرح موجب ضرر و زیان جبران ناپذیری گردد و به منظور جلوگیری از وقفه یا تأخیر در اجرای طرح، دستگاه اجرائی می­ تواند در صورتی ­که مالک ظرف 1 ماه از تاریخ اعلام دستگاه اجرایی به یکی از انحاء برای انجام معامله مراجعه نکند یا از انجام معامله به نحوی استنکاف نماید، مراتب برای بار دوم اعلام و پس از انقضاء 5 روز مهلت مجدد ارزش تقویمی ملک که طبق نظر هیأت کارشناسی به میزان و مساحت مورد تملک تعیین شده است، به صندوق ثبت محل تودیع و دادستان محل یا نماینده وی سند انتقال را امضاء و ظرف 1 ماه به تخلیه و خلع ید اقدام خواهد نمود و بهای ملک یا حقوق یا خسارات به میزان مالکیتی که در مراجع ذی­ ربط احراز می­ گردد از سوی اداره ثبت به ذی­ حق پرداخت و اسناد قبلی مالک حسب مورد اصلاح یا ابطال و مازاد سپرده طبق مقررات مربوط به صندوق دولت مسترد می­ شود. اداره ثبت محل موظف است براساس سند انتقال امضاء شده وسیله دادستان یا نماینده وی سند مالکیت جدیدی به میزان و مساحت اراضی، ابنیه و تاسیسات مورد تملک به نام دستگاه اجرایی صادر و تسلیم و حسب مورد وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری به قائم مقامی مالک سند انتقال را امضاء می­ نماید و در موقع مراجعه مالک پس از ارائه مفاصا حساب­ های لازم و رفع هرگونه اشکال بهای آن قابل پرداخت می­ باشد و یا در صورت امکان زمین معوض واگذار می­ گردد. بنابر زمین مورد تملک به دستگاه اجرائی یا شهرداری بدون موافقت با حضور مالک یا صاحبان حقوق در صورت تحقق شرایط زیر امکان پذیر است؛

1. استنکاف مالک از انجام معامله،
2. عدم دسترسی به مالک،
3. نامشخص بودن نشانی مالک،
4. اختلاف در مالکیت،
5. مجهول بودن مالک،
6. در وثیقه یا رهن یا بازداشت بودن ملک،
7. در صورت وجود تعارض ثبتی،
8. فوت مالک،
9. و گاهی که طرح مورد اجرا به قدری مهم و حیاتی و ضروری است که هرگونه تأخیر در اجرای آن و طی مراحل قانونی تملک میسر نیست.

نکته: بهای زمین مورد تملک بایستی در صندوق ثبتی محل تودیع گردد.

نکته: تنها وزارت مسکن و شهرسازی و شهرداری ­ها قائم مقام مالکین در امضاء اسناد انتقال در صورت استنکاف یا عدم مراجعه یا عدم دسترسی به آنان یا وجود اشکال ثبتی یا حقوقی در انجام معامله هستند. بنابراین هرگاه یکی از سازمان ­های دولتی یا نهادها به جز وزارت مسکن و شهرسازی قصد تملک زمینی را داشته باشد و پس از انجام تشریفات تملک امکان انجام معامله با حضور و رضایت مالک یا مالکین میسر نگردد، وزارت مسکن و شهرسازی به قائم مقامی از طرف مالک نسبت به امضاء سند انتقال اقدام خواهد کرد و شهرداری­ ها نیز جهت تملک اراضی مورد نیاز خود دارای همان اختیارها هستند.

ارزش معاملاتی و مرجع تعیین کننده ارزش معاملاتی

طبق قانون مالیات ­های مستقیم مصوب 1366 تعیین ارزش معاملاتی املاک به عهده کمیسیونی به نام کمیسیون تقویم است که نحوه تشکیل آن حسب محل تشکیل کمیسیون به شرح ذیل عبارتند از؛

1. کمیسیون تقویم املاک در تهران

این کمیسیون به دعوت وزارت امور اقتصادی و دارایی در محل وزارتخانه آن تشکیل خواهد شد و جلسه­ های کمیسیون با حضور اعضاء رسمیت می­ یابد و هر 3 سال یکبار نسبت به تعیین ارزش معاملاتی املاک اقدام خواهد نمود و تصمیم ­های متخذه با 2/3 (دوسوم) آراء معتبر است و کمیسیون مزبور مکلف است که قیمت اراضی شهری را با توجه به آخرین ارزش معاملاتی تعیین شده (منظور ارزش معاملاتی است که قبل­ تر توسط کمیسیون تعیین گردیده) و موقعیت جغرافیایی (شبکه بندی زمین، نوع خاک، خدمات تحت الارضی، آب و هوا و ارتفاع) و وضعیت حقوقی (آب، برق، تلفن، گاز، بهداشت، آموزش و پرورش، شبکه حمل و نقل شهری و سایر خدمات) و میزان مساحت جمعیت و تراکم ساخت و موقعیت ملک از لحاظ قرارداشتن در مناطق تجاری و صنعتی و مسکونی و آموزشی و یا مختلط و بطور کلی نوع کاربری اراضی و دسترسی ­ها به فضای سبز و مراکز خرید و کیفیت خیابان ­ها از نظر حمل ونقل و عبور و مرور… تعیین نماید.

ارزش معاملاتی تعیین شده پس از 1 ماه از تاریخ تصویب نهایی کمیسیون تقویم املاک لازم الاجرا می­ باشد و تا تعیین ارزش معاملاتی جدید معتبر است. این کمیسیون متشکل از 6 عضو است، اعضای آن به شرح ذیل عبارتند از؛

• نمایندگان وزارتخانه اموراقتصاد و دارایی،
• نمایندگان وزارتخانه مسکن و شهرسازی،
• نمایندگان وزارتخانه کشاورزی،
• نماینده سازمان اسناد و املاک،
• دو نفر معتمد محل، بصیر و مطلع در امور تقویم املاک به معرفی شورای شهر تشکیل می­ شود.

2. کمیسیون تقویم املاک در شهرستان ­ها

این کمیسیون به دعوت مدیر کل یا رئیس امور اقتصاد و دارایی در محل اداراه ­های تابعه آن تشکیل خواهد شد و جلسه ­های کمیسیون با حضور اعضاء رسمیت می­ یابد و هر 3 سال یکبار نسبت به تعیین ارزش معاملاتی املاک اقدام خواهد نمود و تصمیم ­های متخذه با 2/3 (دوسوم) آراء معتبر است وکمیسیون مزبور مکلف است که قیمت اراضی شهری را با توجه به آخرین ارزش معاملاتی تعیین شده (منظور ارزش معاملاتی است که قبل­ تر توسط کمیسیون تعیین گردیده) و موقعیت جغرافیایی (شبکه بندی زمین، نوع خاک، خدمات تحت الارضی، آب و هوا و ارتفاع) و وضعیت حقوقی (آب، برق، تلفن، گاز، بهداشت، آموزش و پرورش، شبکه حمل و نقل شهری و سایر خدمات) و میزان مساحت جمعیت و تراکم ساخت و موقعیت ملک از لحاظ قرار داشتن در مناطق تجاری و صنعتی و مسکونی و آموزشی و یا مختلط و بطور کلی نوع کاربری اراضی و دسترسی­ ها به فضای سبز و مراکز خرید و کیفیت خیابان­ ها از نظر حمل ونقل و عبور و مرور… تعیین نماید.

ارزش معاملاتی تعیین شده پس از 1 ماه از تاریخ تصویب نهایی کمیسیون تقویم املاک لازم الاجرا می­ باشد و تا تعیین ارزش معاملاتی جدید معتبر است. این کمیسیون متشکل از 6 عضو است، اعضای آن به شرح ذیل عبارتند از؛

• مدیرکل یا رئیس اداره امور اقتصاد و دارایی به ترتیب در مراکز استان ­ها یا شهرستان­ ها حسب مورد و یا نمایندگان آن ها،
• مدیرکل یا رئیس اداره مسکن و شهرسازی به ترتیب در مراکز استان ­ها یا شهرستان ­ها حسب مورد و یا نمایندگان آن ها،
• مدیرکل یا رئیس اداره کشاورزی به ترتیب در مراکز استان ­ها یا شهرستان­ ها حسب مورد و یا نمایندگان آن ها،
• مدیرکل یا رئیس اداره ثبت اسناد و املاک به ترتیب در مراکز استان ­ها یا شهرستان ­ها حسب مورد و یا نمایندگان آن ها،
• دو نفر معتمد محل بصیر و مطلع در امور تقویم املاک به معرفی شورای شهر تشکیل می­ شود.

ملاک تعیین بهای عادله

ملاک تعیین شده را بهای عادله روز تقویم ارازی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عملیات طرح بدون در نظر گرفتن تأثیر طرح در قیمت آن ها است و در مواردی که ملک محل سکونت یا یا کسب معاش خانواده مالک باشد، علاوه بر بهای عادله 15% به قیمت ملک افزوده خواهد شد. تشخیص سکونت یا ممراعاشه مالک بودن ملک با دستگاه اجرایی و در صورت اختلاف با دادگاه صالح است.

تملک اراضی توسط دستگاه­ های اجرایی یا شهرداری ­ها و رعایت حقوق زارعین ذی­ نفع

اگر طبق نظر اداره کشاورزی و عمران روستایی محل زارعین حقوقی در ملک مورد بحث داشته باشند، حقوق زارعین ذی نفع به تشخیص اداره مذکور از محل ارزش کل ملک به آنان پرداخت و بقیه در هنگام معامله به مالک پرداخت خواهد شد و اگر در ملک مورد معامله ساختمان ­های روستایی فاقد سند مالکیت و نیز هرگونه اعیانی و حقوقی نظیر حق ریشه بهای شخم، بذر کود و سایر خدماتی که زارع برای آماده کردن زمین متحمل شده باشد وجود داشته باشد، بهای اعیان و حقوق متعلق به آنان برابر قراردادهای موجود بین زارع و مالک و یا طبق مقررات یا عرف محل از طریق توافق یا از سوی کارشناسان تعیین و از محل ارزش کل ملک به ایشان و بقیه به مالک پرداخت می­ گردد.

همانطور که ملاحظه نمودید، پرونده ‌های اراضی پیچیدگی ­های زیادی دارند. با بهره ‌گیری از وکلای با تجربه‌ و مجرب موسسه حقوقی مهرپارسیان می ­توانید، در این خصوص گام موثری در رسیدن به هدف نهایی (پیروزی در پرونده خود) برداشته باشید. وکلای مبرز موسسه حقوقی مهرپارسیان، در حوزه دعاوی ارضی با کلیه قوانین موجود و مربوط آشنایی کاملی دارند و به دلیل همین شناخت و تسلط، پس از بررسی پرونده یک راهکار مناسب جهت رسیدن به هدف نهایی، یعنی پیروزی انتخاب نموده و شما را در کلیه مراحل دعاوی خود، با مشاوره و راهنمایی موثرشان، همراهی می ­نمایند. مطمئن باشید با انجام این امر شانس پیروزی در پرونده مذکور چند برابر خواهد شد و از این بابت خیالتان راحت خواهد بود.

جهت دریافت مشاوره با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری 

تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری تملک اراضی توسط شهرداری