5/5 - (50 امتیاز)

امروز با موضوع وکیل ملکی آنلاین ونک با شما مخاطبان گرامی همراه هستیم.

پیش فروش و پیش خرید آپارتمان یک سری شرایطی دارد که هنگام خرید خانه باید به آن توجه نمود.

طبق قانون، هنگام وقوع عقد بیع بایستی شیءمورد معامله، موجود باشد.

این موضوع در رابطه با خرید خانه نیز صدق می کند.

در خرید خانه ی آماده نکات حقوقی مشخص است، اما در پیش فروش و پیش خرید آپارتمان این نکات رعایت نشده و همین امر می تواند باعث ایجاد مشکلاتی بشود.

به همین علت، حقوقدانان در این رابطه مطالعات زیادی را انجام داده اند تا بتوانند با این کار زمینه را برای چنین معامله هایی هموار سازند. بالاخره قانونگذاران در سال 89، قانون پیش فروش آپارتمان ها را تصویب کردند. اگر چه تصویب این قانون از حجم دعاوی مطروحه در دادسراها کاسته است، اما نواقصی نیز به دنبال دارد که معامله کنندگان را از انجام پیمانی کاملا شفاف ناتوان می سازد.

قانون پیش فروش آپارتمان در 4 تبصره و 25 ماده تصویب شده است. طبق این قانون، هر قراردادی که در آن مالک زمین (پیش فروشنده)، تکمیل یا احداث واحد ساختمانی مشخصی را در این زمین متعهد گردد و آن واحد از همان اول یا در هنگام احداث و تکمیل آن یا بعد از اتمام ساخت و ساز ساختمان به طرف دیگر (پیش خریدار) منتقل گردد، قرارداد پیش فروش آپارتمان محقق گشته است. با ما همراه باشید تا به بررسی موضوع پیش فروش و پیش خرید آپارتمان و شرایط و احکام و آثار آن بپردازیم.

وکیل ملک

اگر به دنبال بهترین وکیل هستید وکیل آنلاین به شما محمدرضا مهری وکیل پایه یک دادگستری با سابقه قضاوت را معرفی می نماییم.

قوانین پیش فروش آپارتمان به چه صورت است؟

در رابطه با پیش فروش و پیش خرید آپارتمان و شرایط و احکام و آثار آن باید گفت که طبق قانون، پیش فروش آپارتمان به این شکل است که بعد از این که پروانه ی ساختمانی توسط شهرداری صادرشد، برای هر واحد شناسنامه ی فنی مستقل تنظیم می شود. در این شناسنامه مشخصات کامل واحد و ملحقات آن بیان می گردد. بعد از این مرحله از مراجع صلاحیت دار، مجوز انتشار آگهی اخذ شده و پیش فروشنده در پایگاه های اطلاع رسانی و مطبوعات، اقدام به تبلیغات می نماید.

تنظیم این قرارداد باید در نزدیکترین دفتر اسناد رسمی انجام بگیرد و مشاوران املاک هم باید بعد از انجام این مذاکرات، طرفین معامله را به همان دفترخانه برای تنظیم سند رسمی ارجاع دهند. چنانچه سرمایه گذاران بدون مجوز برای نشر آگهی یا بدون تنظیم نمودن سند رسمی، برای پیش فروش اقدام نمایند، به حبس از 91 روز تا 1 سال یا پرداخت جریمه ی نقدی به مقدار 2 تا 4 برابر وجوه دریافتی محکوم می گردند.

طبق قانون پیش فروش آپارتمان ها قیمت باید مشخص باشد

طبق قانون پیش فروش و پیش خرید آپارتمانها، قیمت آپارتمان بایستی کاملا مشخص باشد.

تعداد اقساط و همچنین نحوه ی پرداخت، طبق توافق طرفین است و پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی مالک واحد پیش فروش شده می گردد. البته چنانچه عملیات، طبق قرارداد پیشرفتی نداشته باشد، پیش خریدار واحد می تواند پرداخت اقساطش را به زمانی بیاندازد که تاییدیه ی پیشرفت کار را در 1 ماه از مهندس ناظر بگیرد.

وکیل ملک ازگل آجودانیه اقدسیه

همچنین 10 % از قیمت کل ساختمان در هنگام تنظیم سند قابل وصول است.

چنانچه در مواعد مقرر، پیش خریدار اقساط را پرداخت نکند، پیش فروشنده باید موضوع را به یکی از دفاتر اسناد رسمی گزارش بکند تا دفتر نیز به پیش خریدار واحد اخطار بدهد که باید در عرض یک ماه اقساط را تسویه کند والا پیش فروشنده ی واحد می تواند قرارداد را فسخ کند.

در قرارداد پیش فروش و پیش خرید آپارتمان باید امکانات واحد ذکر بشود

در رابطه باپیش فروش و پیش خرید آپارتمان و شرایط و احکام و آثار آن باید گفت که طبق قانون باید در قرار داد پیش فروش، امکانات و اوصاف واحد آپارتمان ذکر شده باشد. مثل مساحت واحد، شماره طبقه ی واحد، تعیین انباری و پارکینگ، تعداد اتاق ها، تعداد واحدها، تعداد طبقه ها، نوع کاربری، موقعیت ساختمان، نمای بیرونی ساختمان، سیستم سرمایشی و گرمایشی . کلا همه ی مواردی که در شناسنامه و پروانه ی ساختمانی ذکر شده یا مواردی که عرفا می تواند در قیمت واحد تاثیر گذار باشد.

وکیل ملکی آنلاین ونک

اگر مساحت واحد بیشتر از مساحت تعیین شده در قرارداد باشد قیمت آن چگونه محاسبه می شود؟

چنانچه مساحت واحدی بیشتر یا کمتر از مقدار تعیین شده در قرارداد باشد، قیمتش طبق نرخ قرارداد محاسبه می گردد. اگر مساحت واحد از 5% بیشتر باشد، فقط خریدار حق فسخ معامله را دارد. همچنین خریدار می تواند مبلغ اضافه ی آن را پرداخت کند. چنانچه مساحت تا 5% بیشتر باشد، هیچ کدام از طرفین حق فسخ ندارند.

همچنین در صورتی که مساحت واحد، کمتر از 95% مقدار توافقی باشد، پیش خریدار می تواند معامله ی خود را فسخ کند یا این که قیمت واحد را طبق نرخ روز و نظر کارشناسی کم کند.

وکیل ملکی شمال تهران

گفتنی است که در تمام مواردی که به دلیل تخلفات فروشنده معامله از طرف خریدار فسخ می شود، ایشان باید یا از طریق مصالحه یا از طریق برآورد کارشناسی که طرفین در انتخابش رضایت دارند، خسارت های وارده بر پیش خریدار را جبران نماید.

زمان تحویل پروژه باید مشخص باشد

در رابطه با موضوع پیش فروش و پیش خرید آپارتمان و شرایط و احکام و آثار آن باید گفت: طبق قانون باید زمان تحویل واحد و تنظیم سند قطعی مشخص باشد.اگرچه همه ی این موارد می تواند تغییر پیدا کند و خساراتی را به بار بیاورد؛ اما باید در همین راستا درمورد آن ها هم تعیین تکلیف بشود.

اگر پیش فروشنده نتواند به تعهداتش در این زمینه عمل کند یا این که نتواند واحد را در موعد مقرر تحویل بدهد، باید با توجه به قانون خسارت بپردازد. مگر به شرطی که به نفع پیش خریدار به مبالغ بیشتر توافق کند.

پیش فروشنده بایستی ساختمان را بیمه نماید

در خصوص مبحثپیش فروش و پیش خرید آپارتمان و شرایط و احکام و آثار آنباید خاطر نشان شد که یکی از وظایف پیش فروشنده این است که باید مسئولیت خود را در قبال خساراتی که ممکن است به علت عیب بنا یا عدم رعایت قانون ایجاد بشود را بیمه کند. اگر خسارت وارد شده بیشتر از پرداختی بیمه بود، پیش فروشنده بایستی مابه التفاوت آن را به پیش خریدار داده و از عهده ی خسارت وارده بر آید. گفتنی است که مبالغ دریافتی بابت پیش فروش واحد تا قبل از انتقال آن به پیش خریدار قابلیت توقیف ندارد.

داور چگونه انتخاب می شود؟

یکی دیگر از مواردی که در قرارداد پیش فروش و پیش خرید آپارتمان به آن اشاره شده است، بحث حل اختلافات توسط داور است.

اکراه مالک به فروش مال خود به غیر

هیات داوران شامل داور پیش خریدار، داور پیش فروشنده و داوری است که طرفین بر انتخابش رضایت داشته باشند. در صورت عدم توافق در انتخاب داور، بایستی داوری از سوی رئیس دادگستری معرفی گردد. در این رابطه آیین دادرسی نیز تابع آیین دادرسی دادگاه های انقلاب است.

گام آخر انتقال سند است

بعد از پایان کار ساختمان در زمان تعیین شده ی قرارداد و تاییدیه ی مهندس ناظر و پرداخت همه ی مطالبات، پیش خریدار با ارائه ی مدارکی مبنی بر عمل به تعهدات، می تواند درخواست انتقال سند را داشته باشد.

چنانچه فروشنده بعد از اعلام دفترخانه ظرف 10 روز برای جابه جایی سند حاضر نشود، دفترخانه می تواند برای تنظیم سند به اسم پیش خریدار اقدام نماید. اهمچنین اداره ثبت نیز باید نسبت به تفکیک ساختمان طبق خواست ذی نفع اقدام نماید. بعد از انتقال سند واحد پیش فروش و انجام همه ی تعهدات از سوی طرفین، قرارداد از درجه اعتبار خارج شده و طرفین باید قرارداد خود را به دفترخانه ی مربوطه برگردانند.

وکیل ملکی آنلاین ونک

دفتر وکالت وکیل آنلاین ملکی در تهران

دفتر وکالت و امور حقوقی بین المللی وکیل محمد رضا مهری بنا به مقتضیات روز جامعه تصمیم به اجرایی کردن سریعتر پروژه استارت آپ وکیل در ایران نموده است.

با توجه به ضرورت کم کردن حجم مراجعین به اماکن عمومی.

کم کردن رفت و آمدهای غیر ضروری شهروندان در سطح شهر.

کمک به متمرکز شدن امور اداری، حقوقی و مالیاتی شهروندان در سراسر ایران.

سایت جدید دفتر حقوقی محمد رضا مهری با عنوان وکیل آنلاین آغاز به کار نموده است.

وکیل اثبات وقوع بیع

دفتر وکالت مجازی وکیل آنلاین در ایران خدمات زیر را ارائه خواهد نمود.

ارائه منظم اطلاعات و مشاوره حقوقی رایگان صرفا از طریق درج مقالات علمی حقوقی.

امکان مشاوره حقوقی آنلاین با وکلای پایه یک دادگستری در موضوعات تخصصی در همه ساعات شبانه روز.

مشاوره حقوقی حضوری با وکیل تخصصی پس از تعیین وقت قبلی.

عضویت شهروندان در بزرگترین جامعه حقوقی آنلاین کشور و برخورداری از تخفیف مشاوره و حق الوکاله.

امکان عضویت وکلای دادگستری و کارشناسان رسمی جهت معرفی به جامعه پس از تایید هیات مدیره.

قبول وکالت دادگستری بدون حضور موکل در دفتر وکیل.

خدمات وکالت ایرانیان خارج از کشور در ایران.

خدمات وکالت ایرانیان در سایر کشورها توسط وکیل رسمی.

در صورت نیاز به خدمات مشاوره حقوقی، تهیه و تنظیم لوایح و دادخواست و شکواییه های حقوقی، تنظیم قرارداد های حقوقی، مالیاتی و اداری با دفتر حقوقی محمد رضا مهری تماس بگیرید.

نشانی دفتر وکالت وکیل آنلاین ملکی ونک

میدان ونک- ابتدای بزرگراه حقانی- خیابان گاندی جنوبی- خیابان چهاردهم- پلاک 14- طبقه 4- واحد 9و10

تلفن های تماس با دفتر وکیل آنلاین ملکی در تهران

021-88663925

021-88663926

021-88663927

تماس با دفتر وکیل آنلاین خارج از ساعات اداری و تعطیلات

وکیل ملکی آنلاین ونک

ارسال پیام از طریق خط تلفن همراه به موبایل وکیل تخصصی ملکی و حقوقی تهران

09120067661

09120067662

09120067663

09120067664

09120067665

09120067669

ارسال پیام از طریق شماره واتس آپ و تلگرام وکیل متخصص ملکی و حقوقی ونک تهران

09120067664

09120067669

09121281014

پس از ارسال پیام شکیبا باشید تا جهت وقت مشاوره حضوری یا آنلاین هماهنگی صورت گیرد.

حداکثر ظرف 12 ساعت وقت مشاوره تنظیم و به شما اعلام خواهد شد.

دفتر وکیل پایه یک ویژه پرونده ملکی و حقوقی ونک تهران

4 سه نظر

  1. با سلام و احترام. یک قطعه زمین از اراضی دولتی، که سند آن به نام دولت است و سند نزد مسکن و شهرسازی بود، از خود مسکن و شهر سازی به من واگذار گردید. که یک قرارداد واگذاری هم به من دادن که این زمین به بنده واگذار شده است. حالا من پروانه ساخت از شهرداری را گرفته ام و شروع به ساختن کردم. فردی با یک قولنامه آمده و ادعا می‌کند که این زمین را چند سال قبل به صورت قولنامه ای از فردی دیگر خریداری کرده است. آیا با توجه به این که زمین دولتی بوده و سند کلی هم دارد که به نام شهرسازی است و زمین از شهرسازی به من واگذار شده، آیا شکایت این آقا به جایی میرسد؟ ممنون میشم اگر راهنمایی بفرمایید.

    1. سلام وقت شما بخیر
      اگر ایشان دعوی ابطال سند اداره کل راه و شهرسازی رو مطرح کرده باشند، و اگر بتوانند در کمیسیون رفع مداخلات، رای به خروج زمین از سند ملی بگیرند، چون قولنامه ایشان قبل از شما بوده و سند ملی را باطل کردهاند، قرارداد واگذاری شما باطل خواهد بود. ولی به صرف ارائه قولنامه قرارداد شما مشکلی نخواهد داشت و شما میتوانید ابطال آن قولنامه را بخواهید. شما میتوانید برای دریافت اطلاعات بیشتر و مشاوره با وکیل متخصص در امور ملکی با شماره 02188663927 تماس حاصل فرمایید.

  2. با سلام و احترام، بنده امسال اقدام به خرید یک واحد آپارتمان دارای سند تک برگ رسمی در مشاور املاک نمودم و مبلغی از وجه معامله را نیز طی چک به خریدار پرداخت کردم ولی قبل از تاریخ سررسید چک دوم (مابقی مبلغ معامله) فروشنده فوت کرد و با وجود مبلغ وجه در حسابم چک به علت فوت فروشنده پاس نشد و کلید هم تحویل من نشد ضمن اینکه در قولنامه ذکر شد انتقال سند نیز روز نقد شدن چک دوم انجام شود. پس از فوت فروشنده مطلع شدم که تنها وارث ایشان برادرشان است ولی متاسفانه ایشان هم فوت کرد، و دارای 5 فرزند است که به عنوان وارث دوم آپارتمان مورد معامله هستند. ممنون میشم راهنمایی کنید که تکلیف قانونی یا عرفی من چیست؟

    1. سلام وقت شما بخیر
      شما باید بلافاصله دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و تسلیم مبیع به طرفیت همه وراث فروشنده را اقامه نمایید و باقیمانده مبلغ را به حساب دادگستری واریز کنید تا طبق سهم الارث به هر کدام از ورثه پرداخت شود. شما میتوانید برای دریافت اطلاعات بیشتر و مشاوره با وکیل متخصص در امور ملکی و ارث با شماره 09120067661 تماس حاصل فرمایید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.