وکیل ملکی آنلاین ونک

امروز با موضوع وکیل ملکی آنلاین ونک با شما مخاطبان گرامی همراه هستیم.

پیش فروش و پیش خرید آپارتمان دارای شرایطی است که هنگام خرید خانه باید به آن توجه نمود.

طبق قانون، هنگام وقوع عقد بیع (خرید وفروش) بایستی شی مورد معامله، موجود باشد.

این موضوع در رابطه با خرید خانه نیز صدق می‌کند؛ در خرید خانه‌ی آماده نکات حقوقی مشخص است، اما در پیش فروش و پیش خرید آپارتمان این نکات رعایت نشده و همین امر می‌تواند باعث ایجاد مشکلاتی شود.

به همین علت، حقوقدانان در این رابطه مطالعات زیادی را انجام داده‌اند تا بتوانند با این کار زمینه را برای چنین معامله‌هایی هموار سازند.

بالاخره قانونگذاران در سال 89، قانون پیش فروش آپارتمان‌ها را تصویب کردند؛ اگر چه تصویب این قانون از حجم دعاوی مطروحه در دادسراها کاسته است، اما نواقصی نیز به دنبال دارد که معامله کنندگان را از انجام پیمانی کاملا شفاف ناتوان می‌سازد.

قانون پیش فروش آپارتمان در 4 تبصره و 25 ماده تصویب شده است؛ طبق این قانون، هر قراردادی که در آن مالک زمین (پیش فروشنده)، تکمیل یا احداث واحد ساختمانی مشخصی را در این زمین متعهد گردد و آن واحد از همان اول یا در هنگام احداث و تکمیل آن یا بعد از اتمام ساخت و ساز ساختمان به طرف دیگر (پیش خریدار) منتقل گردد، قرارداد پیش فروش آپارتمان محقق گشته است.

با ما همراه باشید تا به بررسی موضوع پیش فروش و پیش خرید آپارتمان و شرایط و احکام و آثار آن بپردازیم.

اگر به دنبال بهترین وکیل هستید وکیل آنلاین به شما دکتر محمدرضا مهری وکیل پایه یک دادگستری با سابقه قضاوت را معرفی می‌نماییم.

قوانین پیش فروش آپارتمان به چه صورت است؟

در رابطه با پیش فروش و پیش خرید آپارتمان و شرایط و احکام و آثار آن باید گفت که طبق قانون، پیش فروش آپارتمان به این شکل است که بعد از این که پروانه ساختمانی توسط شهرداری صادرشد، برای هر واحد شناسنامه فنی مستقل تنظیم می‌شود.

در این شناسنامه مشخصات کامل واحد و ملحقات آن بیان می‌گردد؛ بعد از این مرحله از مراجع صلاحیت دار، مجوز انتشار آگهی اخذ شده و پیش فروشنده در پایگاه‌های اطلاع رسانی و مطبوعات، اقدام به تبلیغات می‌نماید.

تنظیم این قرارداد باید در نزدیکترین دفتر اسناد رسمی انجام بگیرد و مشاوران املاک هم باید بعد از انجام این مذاکرات، طرفین معامله را به همان دفترخانه برای تنظیم سند رسمی ارجاع دهند.

چنانچه سرمایه گذاران بدون مجوز برای نشر آگهی یا بدون تنظیم نمودن سند رسمی، برای پیش فروش اقدام نمایند، به حبس یا پرداخت جریمه نقدی محکوم می‌گردند.

طبق قانون پیش فروش آپارتمانها قیمت باید مشخص باشد.

طبق قانون پیش فروش و پیش خرید آپارتمان‌ها، قیمت آپارتمان بایستی کاملا مشخص باشد.

تعداد اقساط و همچنین نحوه پرداخت، طبق توافق طرفین است و پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی مالک واحد پیش فروش شده می‌گردد.

البته چنانچه عملیات، طبق قرارداد پیشرفتی نداشته باشد، پیش خریدار واحد می‌تواند پرداخت اقساطش را به زمانی بیاندازد که تاییدیه پیشرفت کار را در 1 ماه از مهندس ناظر بگیرد.

همچنین 10 % از قیمت کل ساختمان در هنگام تنظیم سند قابل وصول است.

چنانچه در مواعد مقرر، پیش خریدار اقساط را پرداخت نکند، پیش فروشنده باید موضوع را به یکی از دفاتر اسناد رسمی گزارش کند تا دفتر نیز به پیش خریدار واحد اخطار بدهد که باید در عرض یک ماه اقساط را تسویه کند در غیر این صورت پیش فروشنده واحد می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

در قرارداد پیش فروش و پیش خرید آپارتمان باید امکانات واحد ذکر شود.

در رابطه با پیش فروش و پیش‌خرید آپارتمان و شرایط و احکام و آثار آن باید گفت که طبق قانون باید در قرار داد پیش فروش، امکانات و اوصاف واحد آپارتمان ذکر شده باشد؛ مثل مساحت واحد، شماره طبقه واحد، تعیین انباری و پارکینگ، تعداد اتاق‌ها، تعداد واحدها، تعداد طبقات، نوع کاربری، موقعیت ساختمان، نمای بیرونی ساختمان، سیستم سرمایشی و گرمایشی.

همه مواردی که در شناسنامه و پروانه ساختمانی ذکر شده یا مواردی که عرفا می‌تواند در قیمت واحد تاثیر گذار باشد.

وکیل ملکی آنلاین ونک در ادامه این مقاله به بررسی مواردی پرداخته است که مساحت ملک خریداری شده با مفاد قرارداد متفاوت است.

اگر مساحت واحد بیشتر از مساحت تعیین شده در قرارداد باشد قیمت آن چگونه محاسبه می‌شود؟

چنانچه مساحت واحدی بیشتر یا کمتر از مقدار تعیین شده در قرارداد باشد، قیمت واحد طبق نرخ قرارداد محاسبه می‌گردد. اگر مساحت واحد از 5% بیشتر باشد، فقط خریدار حق فسخ معامله را دارد.

همچنین خریدار می‌تواند مبلغ اضافه آن را پرداخت کند؛ چنانچه مساحت تا 5% بیشتر باشد، هیچ کدام از طرفین حق فسخ ندارند.

همچنین در صورتی که مساحت واحد، کمتر از 95% مقدار توافقی باشد، پیش خریدار می‌تواند معامله خود را فسخ کند یا این که قیمت واحد را طبق نرخ روز و نظر کارشناسی کم کند.

گفتنی است که در تمام مواردی که به دلیل تخلفات فروشنده معامله از طرف خریدار فسخ می‌شود، ایشان باید یا از طریق مصالحه یا از طریق برآورد کارشناسی که طرفین در انتخابش رضایت دارند، خسارت‌های وارده بر پیش خریدار را جبران نماید.

زمان تحویل پروژه باید مشخص باشد.

در رابطه با موضوع پیش فروش و پیش خرید آپارتمان و شرایط و احکام و آثار آن باید گفت: طبق قانون باید زمان تحویل واحد و تنظیم سند قطعی مشخص باشد.

اگرچه همه این موارد می‌تواند تغییر پیدا کند و خساراتی را به بار بیاورد؛ اما باید در همین راستا درمورد آن‌ها هم تعیین تکلیف شود.

اگر پیش فروشنده نتواند به تعهداتش در این زمینه عمل کند یا این که نتواند واحد را در موعد مقرر تحویل بدهد، باید با توجه به قانون خسارت بپردازد؛ مگر به شرطی که به نفع پیش خریدار به مبالغ بیشتر توافق کنند.

پیش فروشنده بایستی ساختمان را بیمه نماید.

در خصوص مبحث پیش فروش و پیش خرید آپارتمان و شرایط و احکام و آثار آن باید خاطر نشان شد که یکی از وظایف پیش فروشنده این است که باید مسئولیت خود را در قبال خساراتی که ممکن است به علت عیب بنا یا عدم رعایت قانون ایجاد شود را بیمه کند.

اگر خسارت وارد شده بیشتر از پرداختی بیمه بود، پیش فروشنده بایستی مابه التفاوت آن را به پیش خریدار داده و از عهده‌ خسارت وارده برآید؛ گفتنی است که مبالغ دریافتی بابت پیش فروش واحد تا قبل از انتقال آن به پیش خریدار قابلیت توقیف ندارد.

داور چگونه انتخاب می‌شود:

یکی دیگر از مواردی که در قرارداد پیش فروش و پیش خرید آپارتمان به آن اشاره شده است، بحث حل اختلافات توسط داور است.

هیات داوران شامل داور پیش خریدار، داور پیش فروشنده و داوری است که طرفین بر انتخابش رضایت داشته باشند؛ در صورت عدم توافق در انتخاب داور، بایستی داوری از سوی رئیس دادگستری معرفی گردد.

در این رابطه آیین دادرسی نیز تابع آیین دادرسی دادگاه‌های انقلاب است.

گام آخر انتقال سند است.

بعد از پایان کار ساختمان در زمان تعیین شده قرارداد و تاییدیه مهندس ناظر و پرداخت همه‌ی مطالبات، پیش خریدار با ارائه مدارکی مبنی بر عمل به تعهدات، می تواند درخواست انتقال سند را داشته باشد.

چنانچه فروشنده بعد از اعلام دفترخانه ظرف 10 روز برای جابه جایی سند حاضر نشود، دفترخانه می‌تواند برای تنظیم سند به اسم پیش خریدار اقدام نماید.

همچنین اداره ثبت نیز باید نسبت به تفکیک ساختمان طبق خواست ذی نفع اقدام نماید.

بعد از انتقال سند واحد پیش فروش و انجام همه تعهدات از سوی طرفین، قرارداد از درجه اعتبار خارج شده و طرفین باید قرارداد خود را به دفترخانه مربوطه برگردانند.

برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش چه مدارکی باید داشته باشیم؟

سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره، پروانه ساخت کل ساختمان، شناسنامه فنی برای هر واحد، بیمه‌نامه، تاییدیه مهندس ناظر ساختمان، پاسخ استعلام از اداره ثبت محل ملک.

اگر مساحت واحد خریداری شده کمتر از مقدار قرارداد باشد چه اقدامی باید انجام بدهیم؟

در صورتی که ملک به صورت پیش‌خرید، خریداری شده باشد و مساحت واحد کمتر از 95% مقدار توافقی باشد، پیش خریدار می‌تواند معامله خود را فسخ کند یا این که قیمت واحد را طبق نرخ روز و نظر کارشناسی کم کند.

وکیل ملکی آنلاین ونک

دفتر وکالت وکیل آنلاین ملکی در تهران

دفتر وکالت و امور حقوقی بین المللی وکیل محمد رضا مهری بنا به مقتضیات روز جامعه تصمیم به اجرایی کردن سریعتر پروژه استارت آپ وکیل در ایران نموده است.

با توجه به ضرورت کم کردن حجم مراجعین به اماکن عمومی.

کم کردن رفت و آمدهای غیر ضروری شهروندان در سطح شهر.

کمک به متمرکز شدن امور اداری، حقوقی و مالیاتی شهروندان در سراسر ایران.

سایت جدید دفتر حقوقی محمد رضا مهری با عنوان وکیل آنلاین آغاز به کار نموده است.

دفتر وکالت مجازی وکیل آنلاین در ایران خدمات زیر را ارائه خواهد نمود.

ارائه منظم اطلاعات و مشاوره حقوقی رایگان صرفا از طریق درج مقالات علمی حقوقی.

امکان مشاوره حقوقی آنلاین با وکلای پایه یک دادگستری در موضوعات تخصصی در همه ساعات شبانه روز.

مشاوره حقوقی حضوری با وکیل تخصصی پس از تعیین وقت قبلی.

عضویت شهروندان در بزرگترین جامعه حقوقی آنلاین کشور و برخورداری از تخفیف مشاوره و حق الوکاله.

امکان عضویت وکلای دادگستری و کارشناسان رسمی جهت معرفی به جامعه پس از تایید هیات مدیره.

قبول وکالت دادگستری بدون حضور موکل در دفتر وکیل.

خدمات وکالت ایرانیان خارج از کشور در ایران.

خدمات وکالت ایرانیان در سایر کشورها توسط وکیل رسمی.

در صورت نیاز به خدمات مشاوره حقوقی، تهیه و تنظیم لوایح و دادخواست و شکواییه های حقوقی، تنظیم قرارداد های حقوقی، مالیاتی و اداری با دفتر حقوقی محمد رضا مهری تماس بگیرید.

نشانی دفتر وکالت وکیل آنلاین ملکی ونک

میدان ونک- ابتدای بزرگراه حقانی- خیابان گاندی جنوبی- خیابان چهاردهم- پلاک 14- طبقه 4- واحد 9و10

تلفن های تماس با دفتر وکیل آنلاین ملکی در تهران

021-88663925

021-88663926

021-88663927

تماس با دفتر وکیل آنلاین خارج از ساعات اداری و تعطیلات

وکیل ملکی آنلاین ونک

ارسال پیام از طریق خط تلفن همراه به موبایل وکیل تخصصی ملکی و حقوقی تهران

09120067661

09120067662

09120067663

09120067664

09120067665

09120067669

ارسال پیام از طریق شماره واتس آپ و تلگرام وکیل متخصص ملکی و حقوقی ونک تهران

09120067664

09120067669

09121281014

پس از ارسال پیام شکیبا باشید تا جهت وقت مشاوره حضوری یا آنلاین هماهنگی صورت گیرد.

حداکثر ظرف 12 ساعت وقت مشاوره تنظیم و به شما اعلام خواهد شد.

دفتر وکیل پایه یک ویژه پرونده ملکی و حقوقی ونک تهران