معامله با حق فسخ

با موضوع بررسی معامله با حق فسخ همراه شما هستیم.

در غالب معاملات اصولا حق فسخ ِقرارداد (بر هم زدن قرارداد) برای فروشنده لحاظ می گردد حال اثر این حق در معاملات چگونه است؟

در قرارداد خرید و فروش، طرفین می‌توانند توافق کنند که اگر خریدار به تعهدات قراردادی خود عمل نکند، فروشنده می‌تواند قرارداد را برهم‌ بزند.

در نظر گرفتن این حق برای فروشنده به این معنا نیست که خریدار نسبت به آن‌چه خریداری نموده ‌است، مالکیت پیدا نمی‌کند بلکه او از زمان تنظیم قرارداد، مالک مال می‌گردد.

تیم حقوقی دفتر وکالت دکتر محمدرضا مهری وکیل پایه یک دادگستری و متخصص در قراردادهای ملکی و بانکی، آماده ارائه خدمات حقوقی به هموطنان عزیز در سراسر دنیا می‌باشد.

نمونه پرونده معامله با حق فسخ

آقای الف در سال ۸۷ یک قطعه زمین به مساحت ۲۵۰۰متر مربع از خانم ب خریداری نمود. آن‌ها در مورد بهای زمین بر ۲۵ میلیون تومان توافق کردند.

در ابتدا آقای الف مبلغ ۶ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان به صورت نقدی پرداخت نموده و یک چک ۲۲ میلیونی تومان هم صادر کرد.

طرفین (خریدار و فروشنده) در قرارداد اینطور شرط کردند که اگر چک‌آقای الف در زمان مقرر پرداخت نشود، خانم ب که فروشنده است می‌تواند این معامله را برهم بزند و زمین خود را از آقای الف پس بگیرد.

آقای الف یک سال بعد از خرید زمین و در مهر ماه سال ۱۳۸۸ آن را به آقای دیگری فروخت؛ در حالی که هنوز به صورت کامل بهای آن را پرداخت نکرده بود.

وکیل خانم تهران

پس از فروش زمین به آقای ص توسط آقای الف، خانم ب از آقای الف مقداری از مبلغ مربوط به بهای زمین را دریافت نمود و اینگونه توافق کردند که آقای الف مابقی مبلغ را هم تا دی ماه همان سال یعنی سال ۱۳۸۸ بپردازد اما آقای الف به وعده خود عمل ننمود و خانم ب هم طبق توافق اولیه‌شان، به دادگاه مراجعه کرد و درخواست نمود تا دادگاه حکمی صادر کند و اعلام نماید که خانم ب به عنوان فروشنده، قرارداد را برهم زده‌است (فسخ نموده‌است).

در سال ۱۳۸۹ دادگاه حکم اعلام فسخ معامله‌ای را که خانم ب با آقای الف در سال ۸۷ بسته بود، صادر کرد که براساس آن آقای الف موظف ‌شد زمین را به خانم ب برگرداند و خانم بسطامی هم موظف شد مبلغی را که از او دریافت کرده بود، پس دهد.

در آبان سال ۱۳۹۰ زمین به خانم ب تحویل داده شد و در بهمن ماه همان سال، آقای ص با مراجعه به دادسرا از آقای الف به این علت شکایت کرد که آقای الف زمین متعلق به فرد دیگر یعنی خانم ب را به او فروخته‌است.

آقای الف در دفاع از خود چنین گفت که خانم ب خودش به من اجازه فروش زمین به آقای ص را داده‌ است.

مجازات فروش مال غیر (دیگری) در قانون چیست؟

پس از انجام تحقیقات در مرحله دادسرا، پرونده به دادگاه کیفری ارجاع داده ‌شد.

پس از رسیدگی، دادگاه کیفری کرمان در سال ۱۳۹۱ آقای الف را بخاطر ارتکاب جرم فروش مال غیر (دیگری) به تحمل یک سال حبس و پرداخت ۴۰ میلیون تومان جزای نقدی محکوم کرد.

همچنین بخاطر اینکه بابت فروش این زمین به آقای ص از او ۴۰ میلیون تومان دریافت کرده بود، او را به پس دادن این مبلغ نیز محکوم نمود.

آقای الف به رأی صادر شده در دادگاه تجدیدنظر، اعتراض نموده و اینگونه از خودش دفاع کرد که اولا آقای ص مبلغ ۸ میلیون تومان بابت زمین به او پرداخت کرده ‌است.

ثانیا او در آبان ماه سال ۱۳۸۸ زمین را به آقای ص فروخته و خانم ب پس از این تاریخ یعنی در سال ۸۹ قرارداد خود را با آقای الف برهم زده‌است.

ثالثا خانم ب نسبت به فروش زمین به آقای ص رضایت داشته است.

معامله با حق فسخ (معامله با حق بر هم زدن و پایان دادن به آن)

آثار تایید رای دادگاه بدوی در دادگاه تجدید نظر استان چیست؟

دادگاه تجدیدنظر رأی دادگاه بدوی (نخستین) را تأیید کرد.

وکیل آقای الف تقاضای اعاده دادرسی (رسیدگی مجدد) را مطرح کرد.

این تقاضا مورد پذیرش قرار گرفت و پرونده در شعبه ۱۹ دیوان عالی کشور مطرح شد. این شعبه درخواست اعاده دادرسی وکیل آقای ایزدی را درست تشخیص داد.

اینگونه استدلال کرد که فروش مال غیر (دیگری) زمانی اتفاق می‌افتد که فروشنده بداند و آگاهی داشته باشد که مالی که دارد می‌فروشد برای فرد دیگر بوده و برای خودش نمی‌باشد.

آقای الف در سال ۸۷ این زمین را از خانم ب خریداری نموده و مالک آن بوده ‌است.

وکیل مجرب خانم

این که در قرارداد شرط کرده‌اند اگر آقای الف در موعد مقرر مبلغ چک‌های خود را پرداخت نکند، خانم ب می‌تواند قرارداد را برهم بزند، به این معنا نیست که آقای الف مالک زمین نشده‌ است.

از طرف دیگر زمانی که آقای الف زمین خود را به آقای ص فروخته‌، خانم ب از آن مطلع بوده و هیچ گونه اعتراضی هم به آن نداشته ‌است.

به همین جهت درخواست اعاده دادرسی آقای الف که توسط وکیل او مطرح شده‌است.

مورد پذیرش می‌باشد و پرونده برای رسیدگی مجدد به شعبه دیگری از دادگاه تجدیدنظر فرستاده می‌شود.

قاعده این است که دیگر نمی‌توان به آرایی که قطعی شده‌اند اعتراض کرد.

اما در برخی از موارد که قانون‌گذار آنها را ذکر کرده ‌است، می‌توان از این قاعده عدول (بازگشت) کرد.

اعاده دادرسی که از روش‌های اعتراض به آراء قطعی می‌باشد، یکی از این موارد است.

در اعاده دادرسی کیفری می توانیم از دیوان عالی کشور درخواست کنیم مجددا به پرونده رسیدگی نموده و در صورت پذیرش، قرار قبولی اعاده دادرسی (رسیدگی مجدد) و تجویز (اجازه) ارجاع به شعبه هم عرض (رتبه) را صادر کند.

وکیل پایه یک دادگستری خانم

مرجعی که درخواست اعاده دادرسی (رسیدگی مجدد) را مورد بررسی قرار می‌دهد، دیوان عالی کشور است.

برای مثال یکی از مواردی که می‌توان درخواست اعاده دادرسی نمود، حالتی است که یک نفر به قتل فرد دیگر محکوم می‌شود و پس از قطعی شدن رأی کشف می‌شود که آن فرد زنده بوده‌ است.

در این حالت درخواست اعاده دادرسی در دیوان عالی کشور مطرح می‌شود و اگر دیوان، درخواست را براساس دلایل درست تشخیص دهد، پرونده را برای رسیدگی مجدد به همان دادگاهی می‌فرستد که رأی قطعی را صادر کرده ‌است.

پرسش درباره معاملات ملکی

آپارتمانی را خریداری نمودند و متوجه شدند سن ملک خریداری شده به مراتب بیشتراز سن اعلامی ملک توسط فروشنده است.
به هر حال اساسا مبنای محاسبه سن ساختمان به چه صورت است؟

پاسخ وکیل تخصصی معامله با حق فسخ

یکی از اختلافاتی که عموماً مابین خریدار و فروشنده اتفاق می‌افتد، مشکل بر سر محاسبه سن ساختمان است.

چرا که عمر مفید یک ساختمان در ایران حدود 30 سال است و محاسبه سن دقیق ساختمان در تصمیم‌گیری به خرید آن تأثیر زیادی دارد.

به‌علاوه اینکه بانک‌ها و مؤسسات مالی برای پرداخت وام‌ها و تسهیلات بانکی در این زمینه محدودیت‌هایی را قرار داده‌اند و این نوع از تسهیلات (وام) به ساختمان‌هایی که دارای عمر بیش از 20 سال و در برخی از موارد 12 سال هستند تعلق می‌گیرند.

پذیرش تحصیلی کانادا

مبنای محاسبه سن ساختمان:
سن ساختمان بر اساس چندراه موردمحاسبه قرار می‌گیرد، 1- سن واقعی ساختمان، 2- سن بهره‌برداری، 3- سن سندی

سن واقعی ساختمان
بیشتر کارشناسان این حوزه بر این نظرند که سن واقعی یک ساختمان از زمان پی‌ریزی اولیه آن و تشکیل فونداسیون باید موردمحاسبه قرار بگیرد. مبنای این نوع سن بر اساس تاریخ صدور جواز و یا پروانه ساختمانی است.

سن بهره‌برداری ساختمان

از زمانی که انشعابات و امکان سکونت برای یک ملک فراهم شود، سن بهره‌برداری آغاز خواهد شد و عموماً مبنای چنین محاسبه‌ای بر اساس تاریخ نصب کنتور است.

سن سندی ساختمان
زمانی که اسناد پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی و سند قطعی ملک صادر شود، از آن زمان سن سندی موردمحاسبه قرار می‌گیرد.

توجه داشته باشید:
سن واقعی ساختمان که همان تاریخ اخذ مجوز ساختمانی است عموماً برای بانک‌ها و مؤسسات بانکی موردتوجه است و برای آن‌ها مبنای محاسبه سن ساختمان بر این اساس است.

سن سندی و سن بهره‌برداری ساختمان نیز عموماً برای قیمت‌گذاری و اعلام مالکین به خریداران است و لازم است خریداران با درخواست کپی پروانه ساختمانی و یا تاریخ آن بررسی کنند تا فاصله زیادی با تاریخ نصب انشعابات و یا تاریخ سند قطعی وجود نداشته باشد.

نشانی دفتر وکالت وکیل آنلاین در تهران

میدان ونک- ابتدای بزرگراه حقانی- خیابان گاندی جنوبی- خیابان چهاردهم- پلاک 14- طبقه 4- واحد 9و10

تلفن‌های تماس ثابت با دفتر وکیل آنلاین در تهران

021-88795408
021-88799562
021-88796143

تماس با دفتر وکیل آنلاین خارج از ساعات اداری و تعطیلات
ارسال پیام از طریق خط تلفن همراه به موبایل وکیل پایه یک

09120067661
09120067662
09120067663

ارسال پیام از طریق شماره واتس آپ و تلگرام وکیل پایه یک جرایم اقتصادی

09120067664
09120067665
09120067669

پس از ارسال پیام شکیبا باشید تا جهت وقت مشاوره حضوری یا آنلاین هماهنگی صورت گیرد.
حداکثر ظرف 12 ساعت وقت مشاوره تنظیم و به شما اعلام خواهد شد.
دفتر وکالت وکیل آنلاین در تهران

خدمات دفتر وکالت و امور حقوقی بین المللی وکیل محمد رضا مهری
دفتر وکالت مجازی وکیل آنلاین در ایران خدمات زیر را ارائه خواهد نمود.
مشاوره حقوقی آنلاین با وکلای پایه یک دادگستری در موضوعات تخصصی در همه ساعات شبانه روز.
مشاوره حقوقی حضوری با وکیل تخصصی جرایئم اقتصادی
قبول وکالت دادگستری بدون حضور موکل در دفتر وکیل.
خدمات وکالت ایرانیان خارج از کشور در ایران.
خدمات وکالت ایرانیان در سایر کشورها توسط وکیل رسمی.
معرفی بهترین وکیل مهاجرت بین المللی در تهران.
بهترین وکیل کیفری تهران
بهترین وکیل ملکی تهران
بهترین وکیل دعاوی پولی و بانکی تهران
بهترین وکیل خانواده تهران
بهترین وکیل دادگاه تجدید نظر
بهترین وکیل اعاده دادرسی و دیوان عالی کشور
بهترین وکیل فرجام خواهی