مشاوره حقوقی سرقفلی

با موضوع مشاوره حقوقی سرقفلی توسط بهترین وکیل ملکی تهران همراه شما هستیم.

در مقاله مشاوره حقوقی سرقفلی به بررسی حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت که دو حق متفاوت در املاک تجاری می‌باشند، خواهیم پرداخت.

سرقفلی و حق کسب و پیشه حقوق مالی هستند که مانند سایر حقوق مالی قابل توقیف توسط مراجع قضایی، قابل نقل و انتقال به صورت قراردادی و قهری، قابل تقویم به پول و قابل اسقاط است.

املاک تجاری که در سال 1356 تنظیم شده و پس از آن هر ساله تمدید شده‌اند بعضا مشاهده شده که ارزش حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی آنها خیلی بیشتر از ارزش ملک است.

در ادامه مقاله مشاوره حقوقی سرقفلی به بررسی و پاسخگویی کاربران گرامی در خصوص سرقفلی خواهیم پرداخت.

چگونگی ایجاد حق کسب و پیشه

پاسخ مشاوره حقوقی سرقفلی:
سرقفلی معمولا مبلغی است که مالک علاوه بر اجاره بها در زمان تنظیم قرارداد اجاره، از مستاجر دریافت می‌کند و هنگام تخلیه ملک باید به قیمت روز آن را به مستأجر برگرداند.

ولی حق کسب و پیشه مبلغی است که در قبال تخلیه یا انتقال مورد اجاره از سوی مالک به مستأجر پرداخت می‌شود.
حق کسب و پیشه بیشتر با مرور زمان و به واسطه نوع فعالیت تجاری، مکان و متراژ ملک و شهرت تاجر و موارد اینچنینی به دست می‌آید.
مهمترین مسئله‌ای که در روابط موجر و مستاجر باید به آن توجه کرد آن است که روابط آنها بر اساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم شده است.
اگر طرفین قرارداد اجاره بخواهند روابط استیجاری خود را تحت قانون مصوب سال 1376 در آورند باید نکاتی را در اجاره نامه رعایت کنند.

اگر قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده باشد دو نفر شاهد باید زیر آن را امضا کنند.

یا این که اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال 1376 باشد، ولی طرفین قراردادشان را بعد از زمان لازم الاجرا شدن این قانون به طور مثال در سال 80 تمدید کرده باشند قراردادشان مشمول قانون سال 76 نخواهد بود.

روابط بین آنها بر مبنای قانون سال 1356 تنظیم شده و مطابق این قانون با آنها رفتار می‌شود.
ممکن است این سوال مطرح شود که آیا کسانی که روابط شان را بر مبنای قانون سال 1376 تنظیم می‌کنند حق سرقفلی به آن‌ها تعلق می‌گیرد؟

در پاسخ این پرسش مشاوره حقوقی سرقفلی بیان داشتند: اگر مالک، ملک تجاری خود را به دیگری اجاره دهد می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند.

بعد از پایان مدت اجاره و تخلیه، مستأجر می‌تواند سرقفلی را به نرخ و قیمت روز از مالک دریافت کند.
برای این امر نیز اگر بین طرفین توافق وجود نداشته باشد دادگاه با تعیین کارشناس قیمت عادله روز را تعیین می‌کند.
کارشناس نیز برای تعیین قیمت عادله روز مکان تجاری و نحوه استفاده از آن و موقعیت ملک و… را در نظر می‌گیرد.

مشاوره حقوقی سرقفلی در خصوص اعتراض به این تصمیم بیان داشتند: چنانچه هر یک از طرفین نسبت به آن اعتراضی داشته باشند می‌توانند از دادگاه تقاضای ارجاع امر را به هیات سه نفره از کارشناسان به عمل آورند.

مشاوره حقوقی سرقفلی

حال اگر مالک هنگام اجاره، سرقفلی نگرفته باشد ولی مستاجر مغازه را با سرقفلی به دیگری واگذار کند، رابطه این دو چگونه است؟

چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد ولی مستأجر با دریافت سرقفلی مغازه را به شخص دیگری اجاره دهد پس از پایان مدت اجاره، مستأجر دوم حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
با پایان مدت اجاره، مستأجر باید مغازه را تخلیه کند و اگر مدعی حقی است به کسی که ملک را از او اجاره کرده، مراجعه کند.

بر طبق قانون و مطابق قرارداد اگر مستاجر حق انتقال دادن ملک اجاره‌ای به غیر را نداشته باشد، آیا می‌تواند مالک را ملزم به انتقال مغازه به مستأجر دیگری کند؟

مشاوره حقوقی سرقفلی در این خصوص اذعان داشتند: چنانچه مستأجر حق انتقال به شخص دیگری (غیر) نداشته باشد با پرداخت سرقفلی به مالک باز هم حق انتقال به غیر ندارد.

بنابراین مستأجر پس از پایان مدت اجاره مکلف به تخلیه مغازه است و در این فرض که سرقفلی را به مالک پرداخته، مالک باید هنگام تخلیه، سرقفلی را به نرخ روز به وی بدهد.

آیا حق کسب و پیشه به مستاجری که مطابق قانون سال 76 قرارداد اجاره تنظیم کرده، تعلق می گیرد؟

در جواب این پرسش مشاوره حقوقی سرقفلی بیان داشتند: اصولا برابر قانون سال 76 اصل بر آن است که حق کسب و پیشه وجود نداشته باشد مگر آن که دو شرط زیر وجود داشته باشد:

1-ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که ملک مورد اجاره در تصرف مستاجر است، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه ملک را ندارد و متعهد شود هر ساله ملک را به همان مبلغ به او واگذار کند.
در این صورت مستاجر می تواند برای اسقاط حق خود مبلغی را به عنوان سرقفلی از مالک مستاجر دیگر دریافت کند.

2-در ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک، ملک را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار کند.
مستاجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت کند.

در احتمالی دیگر اگر مدت اجاره تمام شود و مستأجر مبلغی به عنوان سرقفلی نپرداخته باشد آیا می تواند مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه دریافت کند؟

جواب قانون خیر است. زیرا برابر قانون سال 76 تنها در صورتی که مستأجر مبلغی به عنوان سرقفلی به مالک پرداخته باشد، حق دارد هنگام تخلیه از مالک به نرخ روز از او سرقفلی را باز پس گیرد.

یکی از موارد مهم و چالش برانگیز این است که اگر مستاجر بدون رضایت مالک، ملک اجاره‌ای را به دیگری انتقال دهد و از طرفی مطابق قرارداد حق انتقال به غیر هم نداشته باشد حق سرقفلی پرداختی قابل مطالبه است یا خیر؟

در این حالت اگر ملک بعد از لازم الاجرا شدن قانون سال 76 به اجاره واگذار شود و بدون رضایت موجر به غیر واگذار شود، در صورت صدور حکم تخلیه به علت انتقال به غیر مستأجر یا متصرف مغازه استحقاق دریافت نصف حق سرقفلی را دارد.
مشاوره حقوقی سرقفلی

پرسش و پاسخ‌های اعلامی در خصوص عدم تحویل ملک پس از خرید

آقایی ملکی را خریداری نمودند و ۷۰ درصد ثمن (مبلغ) معامله را پرداخته و بنابر مفاد (محتوا) قرارداد که فروشنده می‌بایست ملک را تحویل می‌داد لکن از تحویل ملک خوداری می‌نماید لذا قصد اقامه دعوی علیه فروشنده را دارند:

پاسخ مشاوره حقوقی سرقفلی:
عدم تحویل ملک بعد از خرید توسط فروشنده یکی از مشکلات حقوقی و ملکی است.
ممکن است برای هرکسی بعد از تنظیم قرارداد پیش آید.
اما مهم آن است که با رعایت ترفندها و اصول حقوقی بتوانید احتمال ضرر کردن خود را به کمترین حد ممکن برسانید.

در هر قرارداد یا عقدی یک طرف در مقابل شخص دیگر متعهد به انجام کار می‌شود و طرف دیگر، ملزم به پرداخت مبلغی می‌شود یعنی هر دو طرف تعهدی را برعهده میگیرند.

برای مثال یکی متعهد می‌شود مالی را به دیگری منتقل کند و دیگر متعهد می‌شود در مقابل آن مبلغ معینی را به وی بپردازد.

در عقد بیع (خرید و فروش) اگر طرفین بر خرید و فروش مالی به قیمت مشخص توافق کنند ولی پس از آنکه مشتری ثمن (پول) را پرداخت کرد مالک اقدام به عدم تحویل ملک کرد در واقع به تعهد خود عمل نکرده است.

برهمین مبنا شما به عنوان مشتری می‌توانید از دادگاه تقاضای الزام مالک به تخلیه و تسلیم مبیع (مورد معامله) را داشته باشید.

البته باید بتوانید در دادگاه وقوع معامله و تسلیم ثمن (پول) به فروشنده را ثابت کنید.

چرا که اصل بر عدم وقوع معامله و وجود تعهد است، مگر اینکه خلافش را ثابت کنید، که طرف مقابل به شما طلبکار است.
بنابراین لازم است اصل مبایعه نامه به همراه سندی که نشان دهنده‌ی پرداخت پول به فروشنده است را به دادگاه به عنوان مدارک ارائه کنید.
این سند پرداخت می‌تواند فیش مربوطه بانکی یا چکی که توسط او وصول شده نیز باشد که نشان خرید و عدم تحویل ملک توسط فروشنده باشد.

اینکه فروشنده چه زمانی باید ملک را تحویل دهد، می‌تواند به قرارداد و نحوه‌ی توافق شما بستگی داشته باشد که همان است که در متن قرارداد ذکر شده است.

در غیر این صورت ممکن است؛ طبق ماده ۲۲۵ قانون مدنی عرف و عادت در یک مورد آن چنان واضح باشد که حتی ذکر نکردن آن در قرارداد هم نمی‌تواند مانع اجرای آن شود و عدم ذکر آن تاثیری در عدم اجرا نمی‌گذارد.

اگر نه عرف و عادت و نه در قرارداد مدتی برای تحویل مبیع (مورد معامله) در نظر گرفته شده بود، اصل بر این است که مالک باید بلافاصله مبیع و مال را تسلیم مشتری کند.
مطابق ماده ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت با تنظیم سند رسمی ملک را رسما منتقل کند.

مطابق ماده ۳۶۷ قانون مدنی نیز تحویل ملک باید به صورتی باشد که مشتری بتواند تصرف کاملی بر مال خود را داشته باشد، مثلا اگر کلید بدهد ولی در باز نشود یعنی تسلیم نکرده است و قابل پیگیری قانونی است.

اما اگر الزام به تسلیم ملک یا الزام به ایفای (انجام) تعهد نیز امکان پذیر نبود خریدار حق فسخ خواهد داشت و برای آن نیز می‌تواند دادخواست بدهد.

مشاوره حقوقی سرقفلی

خسارت دیرکرد تحویل ملک:

این مسئله بسیار در قراردادهای فروش و ساخت آپارتمان رایج است.
بدین صورت که طرفی که ملزم به تحویل آپارتمان در تاریخ مقرر بوده است در آن تاریخ ملک را تحویل نمی‌دهد.
سوالی که پیش می‌آید این است که در مقابل عدم تحویل ملک چه می‌شود کرد؟

وکیل شمال تهران در پاسخ به این سوال چند راهکار ارائه دادند:
پیشنهاد می‌شود که در متن قرارداد حتما وجه التزام بابت خسارت تأخیر تسلیم تعیین کنید.
منظور از وجه التزام مبلغی است که در قرارداد برای خسارت تأخیر در انجام دادن تعهد، تعیین گردد.

بدین معنا که بابت دیرکرد تحویل آپارتمان یا زمین و ملک شما ملزم است برای مثال روزی ۱۵۰ هزارتومان خسارت بپردازد، که شما می‌توانید این مبلغ را پس از طی مراحل قانونی که عبارت است:

از تنظیم دادخواست تأخیر در انجام تعهد مشخص کرده و از ثمن (مبلغ) نهایی که می بایست در انتها بابت تحویل گرفتن میپرداختید کسر کنید یا از وی بگیرید.

اگر مبلغ خسارت را در قرارداد تعیین نکرده‌اید با تنظیم دادخواست فوق الذکر برای تعیین میزان خسارت قاضی احتمالا قرار ارجاع به کارشناس را صادر کرده و پس از تعیین مبلغ می توانید اقدام به احقاق حق خود کنید.

استفاده از دستور موقت برای عدم تحویل ملک

دستور موقت در اموری صادر می‌شود که رسیدگی به آنها فوریت دارد، یعنی کارهایی است که باید خارج از نوبت و مهلت، تکلیف آنها معلوم شود.
اینکه فوریت چیست به تشخیص دادگاه است اما معنای عرفی آن در نظرگرفته می‌شود.
بنابراین، نمی‌توان برای فوریت موضوع، معیار دقیقی بیان نمود و در مورد هر پرونده، شرایط ممکن است به کلی متفاوت باشد.

درخواست صدور دستور موقت را می توانید قبل از آنکه دادخواست اصلی را تقدیم دادگاه کنید به دادگاه محل وقوع ملک تسلیم کنید.
تا بیست روز بعد فرصت دارید تا دادخواست اصلی را تقدیم دادگاه کنید.
اگر دادگاه فوریت موضوع را تشخیص دهد می‌تواند بدون ابلاغ به خوانده دستور اجرای دستور موقت را صادر کند.
رسیدگی به درخواست دستور موقت مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل می‌باشد.

ثبت و طرح دعاوی مربوط به سرقفلی مانند سایر دعاوی در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی انجام می‌شود و برای رسیدگی به شعبه صالح دادگاه حقوقی ارجاع خواهد شد.

مشاوره حقوقی سرقفلی

نشانی دفتر وکالت وکیل آنلاین در تهران

میدان ونک، ابتدای بزرگراه حقانی، خیابان گاندی جنوبی، خیابان چهاردهم، پلاک 14، طبقه 4، واحد 9 و 10

تلفن‌های تماس ثابت با دفتر وکیل آنلاین در تهران

021-88795408
021-88799562
021-88796143

تماس با دفتر وکیل آنلاین خارج از ساعات اداری و تعطیلات
ارسال پیام از طریق خط تلفن همراه به موبایل وکیل پایه یک

09120067661
09120067662
09120067663

ارسال پیام از طریق شماره واتس آپ و تلگرام وکیل پایه یک جرایم اقتصادی

09120067661
09120067664
09120067665
09120067669

پس از ارسال پیام شکیبا باشید تا جهت وقت مشاوره حضوری یا آنلاین هماهنگی صورت گیرد
حداکثر ظرف 12 ساعت وقت مشاوره تنظیم و به شما اعلام خواهد شد
دفتر وکالت وکیل آنلاین در تهران

خدمات دفتر وکالت و امور حقوقی بین المللی وکیل محمد رضا مهری
دفتر وکالت مجازی وکیل آنلاین در ایران خدمات زیر را ارائه خواهد نمود
مشاوره حقوقی آنلاین با وکلای پایه یک دادگستری در موضوعات تخصصی در همه ساعات شبانه روز
مشاوره حقوقی حضوری با وکیل تخصصی جرایئم اقتصادی
قبول وکالت دادگستری بدون حضور موکل در دفتر وکیل
خدمات وکالت ایرانیان خارج از کشور در ایران
خدمات وکالت ایرانیان در سایر کشورها توسط وکیل رسمی
معرفی بهترین وکیل مهاجرت بین المللی در تهران
بهترین وکیل کیفری تهران
بهترین وکیل ملکی تهران
بهترین وکیل دعاوی پولی و بانکی تهران
بهترین وکیل خانواده تهران
بهترین وکیل دادگاه تجدید نظر
بهترین وکیل اعاده دادرسی و دیوان عالی کشور
بهترین وکیل فرجام خواهی

آیا برای تمام املاک می‌توان حق سرقفلی گرفت؟

خیر حق سرقفلی فقط در خصوص املاک تجاری اجاره‌ای در برخی موارد قابل مطالبه است.

از نظر قانون چه زمانی فروشنده باید ملک را به خریدار بدهد؟

اصل بر این است که مالک بلافاصله ملک را تحویل دهد اما طرفین می‌توانند در قرارداد، نحوه‌ی توافق دیگری تنظیم نمایند.

مشاوره حقوقی سرقفلی مشاوره حقوقی سرقفلی مشاوره حقوقی سرقفلی مشاوره حقوقی سرقفلی مشاوره حقوقی سرقفلی مشاوره حقوقی سرقفلی مشاوره حقوقی سرقفلی مشاوره حقوقی سرقفلی مشاوره حقوقی سرقفلی مشاوره حقوقی سرقفلی مشاوره حقوقی سرقفلی مشاوره حقوقی سرقفلی