وکیل ملک غرب تهران

با معرفی وکیل ملک غرب تهران همراهتان هستیم.

• آیا برای طرح دادخواست تسلیم ملک خریداری شده ابتدا باید اثبات مالکیت کرد؟
• اگر فروشنده ملک را تحویل ندهد و سند هم آماده نباشد چه باید کرد؟

برای یافتن پاسخ سوالات خود با بهترین وکیل ملکی غرب تهران همراه باشید.
خرید و فروش ملک در تمام نقاط دنیا دارای قوانین و مقررات مخصوص به خود است.

در ایران نیز خرید و فروش ملک می‌تواند ضمن قرارداد بیع (خرید و فروش)، یا صلح یا هبه (هدیه) و یا طبق ماده 10 قانون مدنی تنظیم شود.
توصیه می‌شود که هنگام معامله و یا خرید و فروش ملک با بهترین وکیل ملک در تهران مشاوره داشته باشید تا متوجه شوید که در معامله به چه مواردی باید توجه نمود که در دام کلاهبرداران گرفتار نشوید.
چرا که سهل‌انگاری و بی‌توجهی به موارد گفته شده در قرارداد ممکن است خسارت جبران ناپذیری را داشته باشد.

در ادامه این مقاله نمونه دادخواست تنظیمی توسط وکیل ملک غرب تهران که در خصوص تحویل ملک خریداری تنظیم شده است؛ جهت مطالعه عموم آورده شده است.
چنانچه در خصوص ملک خود دچار مشکل شده‌اید و نیازمند مشورت گرفتن از وکیل پایه یک دادگستری باتجربه و متخصص هستید؛ با شماره‌های مندرج در انتهای مقاله تماس بگیرید.

چگونگی طرح دادخواست تحویل مبیع (مال مورد معامله) بدون سند رسمی

دعوای الزام به تحویل مبیع (مورد معامله)، ملازمه‌ای با مالکیت رسمی مشتری ندارد زیرا یکی از آثار بیع (خرید و فروش) صحیح، تحویل مبیع (کالا مورد معامله) است.

تاریخ رای نهایی: 1393/08/06
شماره رای نهایی: 930—-401080

رای دادگاه بدوی (نخستین) در موضوع تسلیم مبیع (مورد معمله)وکیل ملک غرب تهران
در خصوص دادخواست تقدیمی ف.پ. به طرفیت ع.س. به خواسته الزام به تحویل مبیع (کالای مورد معامله) نظر به اینکه تحویل و تسلیم مبیع مال غیرمنقول (اموالی که امکان جابجایی ندارند مثل خانه و زمین) از آثار بیع (خرید و فروش) بوده و تا زمانی که سند رسمی مال مورد معامله به نام خریدار تنظیم نشود آثار بیع (قرارداد) به وجود نمی‌آید.

بنابراین دادگاه دعوی خواهان را که فاقد مالکیت رسمی است موجه ندانسته و با استناد به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی (دادخواست) صادر می‌نماید.

رأی دادگاه حضوری ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رئیس شعبه 2 دادگاه عمومی حقوقی دادگستری شهرستان قدس

رای دادگاه تجدیدنظر در موضوع تحویل مبیع (کالای مورد معامله) بدون سند

تجدیدنظرخواهی آقای ف.پ. به طرفیت آقای ع.س. نسبت به دادنامه (حکم) شماره 00-09 مورخه 17/3/93 صادره از شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی شهرقدس.
بر اساس آن قرار رد دعوی (رد شدن دادخواست) تجدیدنظرخواه به خواسته الزام به تحویل مبیع (کالای مورد معامله) به جهت فقدان مالکیت تجدیدنظرخوانده صادر و اعلام شده است وارد و موجّه می‌باشد.
دعوی الزام به تحویل مبیع ملازمه‌ای با مالکیت رسمی تجدیدنظرخوانده (کسی که بر علیه او تجدیدنظر شده است) ندارد.

از آنجائی که براساس مقررات مواد 220 و 222 قانون مدنی، عقود (قراردادها) نه تنها متعاملین را به آنچه را که در قانون آمده مکلف می‌نماید، بلکه ایشان را به کلیه پیامدهای متعارف آن ملزم می‌نماید و از شرایط بیع تحویل مبیع از ناحیه فروشنده به مشتری می‌باشد.

بر این اساس تجدیدنظرخواهی قابل انطباق با بند هـ ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی تشخیص و به استناد ذیل ماده 353 همان قانون با نقض قرار صادره پرونده جهت رسیدگی ماهوی (محتوایی) به دادگاه محترم صادر کننده قرار عودت (بازگردانده) داده می‌شود.
رأی صاده قطعی است.
رئیس شعبه 44 دادگاه تجدیدنظر استان تهران – مستشار دادگاه/کیل ملک غرب تهران

موارد سقوط حق کسب و پیشه و سرقفلی

الف- انتقال به غیر (دیگری): در صورتی که با عدم وجود حق انتقال، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی نماید، مالک ملک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی (حق شهرت) به مالک سرقفلی یا خریدار محل را تخلیه نماید.

ب- تغییر شغل: تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می‌شود.
اگر در سند سر قفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون رضایت مالک اقدام به تغییر شغل نماید کل حق و حقوق قانونی وی از بین می رود و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه نماید.

پ- تعدی و تفریط: تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن (اجازه) مالک یا اقدامی غیر متعارف علیه مال دیگری است.
تفریط (کوتاهی) به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری می‌باشد.
با این توضیح در صورتی که صاحب سرقفلی نسبت به محل سرقفلی تعدی (تجاوز) یا تفریط (کوتاهی) نماید حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می تواند بدون پرداخت مبلغی ، ملک خود را تخلیه نماید.

ت- عدم پرداخت اجاره بهاء: یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی عدم پرداخت اجاره بهاء می‌باشد.
صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بهای مالک اقدام نماید.وکیل ملک غرب تهران

قانون هیچ بهانه‌ای را برای عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف صاحب سرقفلی (مستاجر ) نمی‌پذیرد.
در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف مالک سرقفلی، مالک ملک می تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره بهاء اقدام نماید.

هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره بهاء را به موقع پرداخت ننماید مالک ملک می‌تواند نسبت به درخواست اجاره بهاء و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام نماید.

انتقال پارکینگ به صورت مجزا به افراد غیر مالک

تاریخ دادنامه (حکم): 1387/3/20
شماره دادنامه: 87/169
شماره پرونده: 520/84

موضوع رأی: ابطال بندهای 15 و 16 دستورالعمل تفکیک آپارتمانها به شماره 142190/41/1 مورخ 20/5/1382 سازمان ثبت اسناد و املاک کشور.

خلاصه پرونده:

وکیل شکات (شاکیان) در دادخواست تقدیمی اعلام داشته است، ریاست سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با صدور دستورالعمل تفکیک آپارتمان‌های شماره 1442190/41/1 مورخ 20/5/1382 که مطابق بندهای 15 و 16 آن مقرر می‌دارد، از تفکیک آپارتمانها با پارکینگ مشاع (مشترک) و تنظیم سند هر آپارتمان با پارکینگ مشترک خودداری شود.

با توجه به اینکه در قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب 1343 و اصلاحیه‌های 1358 و 1376 چنین تحدیدی (محدودسازی) پیش‌بینی نشده است و در این خصوص قوه قضائیه و مجریه اختیاری ندارند.

مطابق ماده 30 و 31 قانون مدنی دخالت قوه مجریه و مقننه (قانون‌گذاری) خارج از حدود اختیارات قانونی آنها بوده است و ضمن اینکه عطف بماسبق (بازگشت به عقب) نیز شده است و ساختمان‌های احداثی در ملک مزبور به خریداران آپارتمانها تحویل داده شده است.

بر طبق پروانه‌های ساختمانی آنها برای 2 واحد آپارتمان یک واحد پارکینگ در نظر گرفته شده است و هر دو مورد فوق (صدور دستورالعمل فوق و اعمال آن در مورد ساختمان احداثی موکلین) هر دو قابل ابطال است لذا تقاضای ابطال آنها را می‌نماید.

اولاً: اعتراض به بند 16 دستورالعمل شماره 142190/41/1 مورخ 20/5/1382 سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موضوع تفکیک آپارتمانها مبنی بر اینکه در صورت مجلس تفکیکی تصریح شود.
انباری و پارکینگ باید توأم با آپارتمان مورد انتقال واقع شود و انتقال انباری و پارکینگ به تنهایی به افرادی غیر از مالکین مجموعه آپارتمان‌ها و نیز انتقال مشاعی (مشترک) پارکینگ به مالکین دو واحد یا بیشتر مجوزی ندارد.
همچنین انتقال دو واحد پارکینگ یا بیشتر به مالک یا مالکین یک آپارتمان (به طوری که مالک یا مالکین یک واحد آپارتمان دارای پارکینگ متعدد و واحد دیگر فاقد پارکینگ شود) صحیح نیست.
قبلاً مورد رسیدگی قرار گرفته و به شرح بند ( الف ) دادنامه (حکم) شماره 318 مورخ 7/5/1386 هیأت عمومی دیوان مغایر قانون و خارج از حدود صلاحیت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور شناخته نشده است.
بنابراین موردی برای رسیدگی و اتخاذ تصمیم مجدد در مورد اعتراض نسبت به همان بند وجود ندارد و شکایت شاکی در این زمینه مشمول دادنامه (حکم) فوق‌الذکر است.

ثانیاً: به موجب بند 15 دستورالعمل فوق‌الذکر مقرر شده است که تعداد پارکینگ‌ها و محل استقرار آنها که به صورت مفروزی (جداشده) داخل ساختمان یا حیاط مشاعی (مشترک) می‌باشد.
باید با رعایت گواهی پایان کار در روی نقشه مشخص و مساحت و حدود آنها در صورت مجلس تفکیکی درج گردد و پارکینگ‌هایی که در یک امتداد و به دنبال هم واقع‌اند، حق عبور از یکدیگر ذکر گردد.
در صورتی که پارکینگ مفروز (جداشده) در حیاط مشاعی (مشترک) واقع است مساحت حیاط با کسر مساحت پارکینگ مفروزی (تفکیک شده) محاسبه و در مشاعات (مشترکات) ذکر شود.
چنانچه تعداد پارکینگ‌ها برابر تعداد واحدهای تفکیک شده نباشد، تعداد واحدهای بدون پارکینگ را در صورت مجلس تفکیکی قید تا هنگام تنظیم سند انتقال مراتب به خریدار تفیهم و در سند انتقال قید گردد.

با توجه به احکام مقرر در قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب 1343 و اصلاحات بعدی آن در خصوص تعیین حدود مالکیت اختصاصی و مشاعی (مشترک) مالکین آپارتمانهای یک مجتمع ساختمانی از جهات مختلف از جمله پارکینگ اتومبیل، بند 15 دستورالعملی که در بالا اشاره شد، مغایرتی با قانون ندارد و خارج از حدود اختیارات سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نمی‌باشد.وکیل ملک غرب تهران

بررسی شرایط اسقاط حق افراز

پرسش

شرایط اسقاط حق افراز خریدار ملک مشاعی (مشترک) در عقد بیع (قرارداد خرید و فروش) چه وضعیتی دارد آیا: 1ـ شرط صحیح است 2ـ لازم‌الوفاست (باید انجام شود؟) 3ـ شرط باطل است 4ـ شرط باطل و مبطل (باطل کننده) عقد است.

نظر هیات عالی

مطابق ماده 586 قانون مدنی اگر برای شرکت در ضمن‌ عقد لازمی مدت معین نشده باشد هریک از شرکا هر وقت بخواهند می‌توانند رجوع (بازگشت) کنند.
از مفاد و محتوا ماده 10 قانون مدنی چنین برمی‌آید که دو طرف قرارداد می‌توانند در رابطه خود برای مدت معین بقای اشاعه (شراکت) را الزام‌آور سازند.
در فرض سؤال صرف نظر از این‌که برای اسقاط حق افراز مدت معین نشده است.

با استفاده از مقررات فصل هشتم از قانون مدنی در شرکت و احکام آن و قانون افراز و فروش املاک مشاع (مشترک) مصوب 1357 و اطلاق ماده 589 قانون مدنی و استثنای آن‌که در مواد 591 و 593 و 595 قانون مدنی پیش‌بینی شده، به‌ نظر می‌رسد که امکان درخواست افراز (تفکیک) که از نظر ماهیت تمیز حق است و برای مالکین نوعی امتیاز و حق می‌باشد.

مطابق ماده 959 قانون مدنی به‌ طور کلی قابل اسقاط نخواهد بود.
با این ترتیب شرط اسقاط حق افراز برای خریدار به‌ طور کلی، از جمله شروط قابل اعتبار و لازم‌الوفا (باید انجام شود) نیست.وکیل ملک غرب تهران

نظر اکثریت

اکثریت قضات حاضر در جلسه بر این‌که شرط صحیح و لازم‌الوفاست اتفاق‌نظر داشته‌اند.
به این استدلال که با بررسی انواع شروط و تعاریف آنها در قانون مدنی ‌232 به بعد اولاً این شرط شرط باطل و مبطل (باطل کننده) عقد (قرارداد) نیست چرا که نه شرط مجهول است و نه خلاف مقتضای (ذات) عقد است.

به این دلیل که اقتضای ذات عقد بیع انتقال مالکیت است و با انجام بیع (قرارداد خرید و فروش) خود به خود این اثر به وجود می‌آید و خریدار دیگر حق افراز نخواهد داشت.

لذا باقی حقوق مالکانه به او منتقل شده و او می‌تواند انواع تصرفات دیگر را در ملک خریداری شده بنماید.
این شرط در زمره مصادیق ماده 233‌ قانون مدنی نیز نمی‌گنجد زیرا اجرای آن مقدور است و دارای نفع و فایده عقلایی است و نامشروع نیز نمی‌باشد.
علاوه بر این به‌ موجب ماده 589 قانون مدنی هر شریک‌المال می‌تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید.
مگر در مواردی‌ که تقسیم به‌ موجب قانون ممنوع یا شرکا به وجه مستلزم بر عدم تقسیم باشند.
فرض بر افراز (تفکیک) و تقسیم حقی است که قانونگذار برای شریک مال مشاع (مشترک) قرار داده است.
اسقاط این حق را جایز دانسته است بنابراین اسقاط حق افراز شرط صحیح و لازم‌الوفاست و مغایرتی با قانون مدنی ایران ندارد.

نظر اقلیت

این شرط باطل و مبطل (باطل کننده) عقد است زیرا خلاف مقتضای ذات قرارداد خرید و فروش (بیع) است.
وقتی بیع (قرارداد خرید و فروش) انجام می‌شود انتقال مالکیت صورت می‌گیرد و این بدان معناست که تمام حقوق مالکانه بایع به مشتری منتقل می‌شود و حق افراز نیز از اثرات انتقال مالکیت می‌باشد.
لذا شرط اسقاط این حق به اقتضای ذات عقد لطمه وارد می‌کند و اساساً هر شخصی وقتی معامله‌ای می‌کند با فرض تمام اثرات آن این عمل را انجام می‌دهد.

وکیل ملکی کیست؟

وکیل ملکی تمامی قوانین و مقررات حاکم بر دعاوی ملکی را به خوبی میداند، لذا از آرای وحدت رویه و رویه قضایی حاکم آگاهی کامل دارد.

اثبات وقوع عقدبیع

آیا امکان ضمانت نتیجه پرونده ملکی توسط وکیل وجود دارد؟

ادعای وکالت تضمینی و تضمین نتیجه پرونده علاوه بر قابلیت تعقیب کیفری قابل تعقیب انتظامی وکیل هم هست.

وکیل ملک غرب تهران وکیل ملک غرب تهران وکیل ملک غرب تهران وکیل ملک غرب تهران وکیل ملک غرب تهران وکیل ملک غرب تهران وکیل ملک غرب تهران وکیل ملک غرب تهران وکیل ملک غرب تهران وکیل ملک غرب تهران وکیل ملک غرب تهران وکیل ملک غرب تهران وکیل ملک غرب تهران وکیل ملک غرب تهران وکیل ملک غرب تهران وکیل ملک غرب تهران وکیل ملک غرب تهران وکیل ملک غرب تهران